Per i lavori straordinari, il mandato assembleare deve consentire con sufficiente chiarezza la stipula dell'appalto: l'incarico a verificare un mutuo o una rateizzazione non equivale, da solo, all'autorizzazione a firmare il contratto con l'impresa. Se l'amministratore anticipa quella decisione e, in seguito, omette di informare il condominio della lite instaurata dall'appaltatore, risponde delle conseguenze sfavorevoli riconducibili alla propria condotta.
Il Tribunale di Benevento, Prima Sezione civile, con sentenza n. 777 del 19 maggio 2026, ha accolto la domanda proposta dal condominio contro l'amministratore, condannandolo a manlevare l'ente e i singoli condomini dalle conseguenze della precedente condanna subita in favore dell'impresa appaltatrice.
Il ragionamento del giudice non si arresta alla mancanza di una formula espressa di autorizzazione. La responsabilità viene ricostruita attraverso la lettura complessiva del verbale assembleare, della successiva revoca delle determinazioni assunte e della condotta processuale tenuta dall'amministratore quando ricevette la citazione dell'impresa senza attivare alcuna difesa per il condominio.
La vicenda
Il condominio aveva deliberato lavori straordinari nell'assemblea del 13 luglio 2012. L'ordine del giorno riguardava l'acquisizione e l'apertura dei preventivi, la deliberazione dei lavori e la nomina del direttore dei lavori. In quella sede l'assemblea approvò all'unanimità gli interventi da eseguire, scelse il preventivo ritenuto più conveniente e designò il direttore dei lavori.
Nello stesso verbale, però, l'assemblea affidò all'amministratore anche il compito di verificare la possibilità di accendere un mutuo condominiale o di ottenere dall'impresa una rateizzazione idonea a sostenere l'esborso. L'amministratore ritenne tale deliberazione sufficiente e sottoscrisse il contratto d'appalto in nome e per conto del condominio, per un importo pari a euro 193.124,89.
Due mesi dopo, nell'assemblea del 17 settembre 2012, il condominio revocò le determinazioni assunte nella precedente seduta e incaricò l'amministratore di convocare una nuova assemblea, limitando i lavori effettivamente da eseguire a una lista più ristretta predisposta dal tecnico e riservandosi di nominare in quella sede anche il progettista.
La vicenda rimase silente per diversi anni. Nel giugno 2017 l'impresa costituì formalmente in mora il condominio presso l'amministratore, che non ritirò il plico postale e non informò i condomini. Nel novembre 2018 l'appaltatore notificò poi un atto di citazione, chiedendo il risarcimento dei danni derivanti dalla mancata esecuzione del contratto per euro 53.931,01. Anche in quel caso l'amministratore non conferì mandato difensivo ad alcun legale, con la conseguenza che il giudizio si svolse nella contumacia del condominio.
Il procedimento promosso dall'impresa si concluse con la sentenza n. 1068/2022, che condannò il condominio al pagamento di euro 41.210,01, oltre spese e accessori. Il condominio venne a conoscenza della condanna soltanto quando la sentenza e l'atto di precetto furono notificati al nuovo amministratore.
Nel successivo giudizio di responsabilità, l'amministratore sostenne che la deliberazione del 13 luglio 2012 lo autorizzava già alla firma dell'appalto e contestò di avere ricevuto l'atto di citazione dell'impresa, deducendo l'apocrifia della firma apposta sull'avviso di ricevimento. Tale seconda difesa venne superata dalla sentenza n. 94/2026 resa nel giudizio di querela di falso, nella quale, all'esito di consulenza grafologica, fu accertato che la sottoscrizione apparteneva proprio all'amministratore.
La decisione
Il Tribunale ha separato i due profili di responsabilità: da un lato, la sottoscrizione del contratto d'appalto senza un mandato assembleare idoneo; dall'altro, l'inerzia tenuta dopo la notificazione della citazione promossa dall'impresa.
Sul primo versante, il giudice ha respinto la tesi dell'amministratore secondo cui l'approvazione dei lavori e la scelta del preventivo più conveniente contenessero già l'autorizzazione alla stipula. Il verbale, letto nel suo insieme, non esprimeva una volontà assembleare definitiva di concludere il contratto, poiché rinviava ancora alla verifica delle modalità di finanziamento o di rateizzazione.
La motivazione è netta nel collegare l'interpretazione della delibera al mandato effettivamente conferito:
"Tale tesi, però, contrasta con gli ordinari canoni ermeneutici, in quanto, nell'interpretazione di un contratto o di qualsiasi scrittura tra privati, occorre riferirsi al tenore letterale degli atti ed alla ricerca della reale volontà portata dalle parti; e, nel caso specifico, il deliberato assembleare, oltre a quanto già esposto, proseguiva incaricando l'amministratore di verificare la possibilità di accendere ad un mutuo condominiale od ad ottenere una rateizzazione dalla ditta appaltatrice. È di tutta evidenza che tale incarico presupponesse la necessità di una futura assemblea volta a valutare l'adeguatezza o meno del piano di pagamento concordato con l'appaltatore e, solo dopo, procedere alla sottoscrizione del contratto di appalto vero e proprio."
La successiva assemblea del 17 settembre 2012 ha assunto, nella motivazione, un valore ulteriore: non ha sanato l'operato dell'amministratore, ma ha confermato che i condomini intendevano riesaminare l'intervento, riducendo il perimetro dei lavori e rinviando ulteriori determinazioni. Il Tribunale ha escluso anche l'illegittimità della revoca, richiamando l'orientamento secondo cui l'assemblea può sostituire una precedente deliberazione con una nuova decisione incompatibile con la prima.
Il secondo profilo riguarda la mancata difesa del condominio nel giudizio instaurato dall'impresa. La querela di falso rigettata con sentenza n. 94/2026 ha reso accertato, ai fini della ricostruzione del Tribunale, che l'amministratore aveva ricevuto personalmente l'atto di citazione. Da ciò il giudice ha tratto la conseguenza della sua inerzia colpevole: il condominio non fu informato della pretesa dell'appaltatore e rimase contumace, subendo una condanna poi divenuta definitiva.
Anche questo passaggio viene formulato in termini di responsabilità gestoria:
"La seconda questione è quella della mancata difesa del condominio nel giudizio intentato dall'appaltatore; e la sentenza n. 94/26, rigettando la querela di falso proposta dall'amministratore, ha, di fatto, acclarato che quest'ultimo sia restato colpevolmente inerte pur avendo ricevuto personalmente la notifica dell'atto di citazione."
La condotta è stata qualificata come comportamento quantomeno poco accorto, incompatibile con la diligenza qualificata richiesta all'amministratore nell'esecuzione dell'incarico. La decisione non contiene una condanna immediata al pagamento dell'importo indicato nella precedente sentenza, poiché non risultavano dedotte concrete azioni esecutive dell'impresa e non erano state sviluppate contestazioni sull'esito che il giudizio avrebbe potuto avere se il condominio si fosse difeso. Per questa ragione il Tribunale ha pronunciato una sentenza di accertamento della responsabilità, con condanna dell'amministratore a manlevare il condominio e i singoli condomini dalle conseguenze della sentenza n. 1068/2022.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., n. 8622/2018 e n. 8515/2018: l'assemblea condominiale può sostituire una precedente deliberazione con una successiva, applicandosi in via analogica la disciplina delle deliberazioni societarie; la nuova decisione, se validamente assunta e incompatibile con la precedente, regola nuovamente il medesimo oggetto.
- Cass. civ., n. 25839/2019: per l'appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale occorre l'autorizzazione assembleare, o la successiva ratifica; la delibera deve individuare gli elementi fondamentali dell'intervento, quali opere e prezzo, pur senza dover descrivere ogni dettaglio esecutivo.
- Trib. Siracusa, n. 489 del 12 marzo 2026: il contratto d'appalto sottoscritto dall'amministratore senza preventiva autorizzazione o successiva ratifica assembleare non è opponibile al condominio, restando il rapporto privo di un valido titolo rappresentativo verso l'ente.
- App. Milano, n. 2842 del 24 ottobre 2025: l'impresa che contrae con l'amministratore deve verificare l'esistenza dei poteri rappresentativi, non potendo fare affidamento in modo generico sulla sola qualità di amministratore quando manchi una delibera idonea.
- Trib. Napoli, R.G. n. 27366/2025 del 17 febbraio 2026: un mandato assembleare ampio e indeterminato, privo dell'individuazione dell'appaltatore e del contenuto essenziale del contratto, ha natura programmatica e non basta a vincolare il condominio verso il terzo appaltatore.
- Trib. Roma, n. 5083 del 2 aprile 2026: l'amministratore risponde dell'omessa informazione sulla notificazione di un provvedimento giudiziario quando l'omissione impedisca al condominio di reagire utilmente e produca un danno patrimoniale concreto.
- Trib. Catania, n. 5981 del 10 dicembre 2016: la violazione dell'obbligo informativo non determina automaticamente il risarcimento; il condominio deve provare che l'omessa reazione processuale avrebbe avuto concreta utilità e che dall'inadempimento sia derivato un danno diretto.
Considerazioni conclusive
La delibera sui lavori straordinari deve rendere riconoscibile il potere conferito all'amministratore di stipulare l'appalto. Quando l'assemblea approva l'intervento ma demanda ancora la verifica del mutuo o della rateizzazione, la firma del contratto non può essere anticipata come se il mandato fosse già completo: il profilo finanziario, nel caso deciso, era parte della volontà assembleare da riesaminare prima della conclusione del vincolo con l'impresa.
Cass. n. 25839/2019 fornisce la cornice di legittimità: l'appalto straordinario richiede una decisione assembleare che individui almeno gli elementi fondamentali dell'intervento. Trib. Siracusa n. 489/2026 e App. Milano n. 2842/2025 si muovono nello stesso solco, insistendo sull'inopponibilità del contratto privo di autorizzazione o ratifica e sulla necessità che anche il terzo verifichi i poteri dell'amministratore; sul punto v. anche appalto firmato senza autorizzazione assembleare e appalto senza mandato assembleare e verifica dei poteri. L'arresto del Tribunale di Napoli del 17 febbraio 2026 aggiunge un limite ulteriore, perché esclude che un incarico generico possa trasferire all'amministratore la scelta sostanziale dell'appaltatore o del contenuto negoziale; per un approfondimento, v. mandato in bianco all'amministratore.
La responsabilità accertata a Benevento ha però anche una seconda matrice. Ricevuta la citazione dell'impresa, l'amministratore avrebbe dovuto attivare la tutela del condominio o, quantomeno, portare la pretesa a conoscenza dei condomini. Trib. Roma n. 5083/2026 conferma che l'omessa informazione su un'iniziativa giudiziaria può integrare responsabilità quando priva il condominio di una reazione utile e genera un pregiudizio patrimoniale; in tal senso v. omessa informazione sul decreto ingiuntivo. Il precedente catanese del 2016 delimita il rimedio risarcitorio: la violazione dell'obbligo di informare non basta se manca la prova che la difesa omessa avrebbe potuto incidere sull'esito della lite o che l'omissione abbia prodotto un danno concreto; può vedersi anche responsabilità dell'amministratore e prova del danno.
Nel caso deciso, la manleva tiene insieme i due profili della mala gestio: la stipula dell'appalto prima che l'assemblea avesse completato la propria determinazione e la successiva inerzia nella lite promossa dall'impresa. Non viene affermata una responsabilità automatica per ogni contratto sottoscritto in modo discutibile, ma una responsabilità collegata al mandato effettivamente ricevuto, alla mancata ratifica e alla perdita, per il condominio, della possibilità di gestire tempestivamente la controversia.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
