L' amministratore che omette di portare tempestivamente all'assemblea la notificazione di un decreto ingiuntivo ricevuto dal condominio può essere chiamato a rispondere dei danni che da tale omissione derivino in modo concreto e provato. In questa linea si colloca il Tribunale di Roma, sent. n. 5083 del 02/04/2026, che ricostruisce il rapporto tra condominio e amministratore secondo lo schema del mandato e applica, sul piano della responsabilità, gli artt. 1710, 1218 e 2697 c.c.
La pronuncia consente anche una precisazione utile sul piano normativo. L'art. 1131, comma 3, c.c. non configura un obbligo indistinto di riferire qualsiasi vicenda giudiziaria, ma impone all'amministratore di dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione o del provvedimento notificato che esorbiti dalle sue attribuzioni. Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto che l'omessa comunicazione del decreto ingiuntivo, del successivo consolidarsi del titolo e della procedura esecutiva abbia inciso sul diritto di difesa del condominio e gli abbia cagionato un danno patrimoniale specificamente accertato.
La vicenda
Il condominio ha agito contro l'ex amministratore chiedendone la condanna al risarcimento del danno per una pluralità di addebiti di mala gestio: ritardato passaggio di consegne, sottostima del preventivo di gestione, omessa informazione su un decreto ingiuntivo notificato da una creditrice, disfunzioni nei rapporti con altri fornitori, stipula di un contratto senza mandato e duplicazione della copertura assicurativa del fabbricato.
Il convenuto ha contestato la domanda ed ha anche eccepito il difetto di legittimazione dell'amministratore in carica a promuovere il giudizio. Il Tribunale ha respinto tale eccezione, rilevando che la documentazione assembleare idonea a comprovare il potere rappresentativo poteva essere prodotta anche successivamente e che tale produzione spiegava effetto sanante retroattivo.
Nel merito, il giudice ha esaminato separatamente i singoli addebiti, escludendo il risarcimento ogni volta che il condominio non avesse dimostrato un pregiudizio economicamente apprezzabile e causalmente riconducibile alla condotta dell'ex amministratore.
La decisione
La motivazione prende le mosse da un inquadramento condivisibile: l'amministratore è assimilato al mandatario e, quindi, "l'inosservanza da parte dell'amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale". Ne deriva che il solo inadempimento non basta: occorrono anche la prova del danno e la dimostrazione del nesso causale.
Coerentemente con questa premessa, il Tribunale ha respinto più voci di danno. Il ritardo nella consegna dei documenti è stato ritenuto sussistente, ma non accompagnato dalla prova di un danno patrimoniale conseguente; la sottostima del bilancio preventivo 2017 non è stata reputata sufficiente, da sola, a fondare il risarcimento, poiché il condominio non aveva dimostrato esborsi ulteriori o somme non dovute; analoga sorte hanno avuto le contestazioni relative ai piani di rientro con alcuni fornitori, alla stipula senza mandato di un contratto biennale per la verifica dei cancelli automatici e ad altre poste debitorie, sempre per difetto di prova del concreto pregiudizio economico.
Diverso l'esito in relazione a due specifici addebiti. Il primo riguarda l'omessa informazione all'assemblea sulla notificazione del decreto ingiuntivo e del successivo precetto. Il Tribunale ha rilevato che la circostanza non era stata neppure negata dall'ex amministratore e ha affermato, con passaggio centrale della motivazione, che "l'amministratore non ha informato il condominio del decreto ingiuntivo ed il condominio non ha potuto fare opposizione allo stesso ed è stato privato del diritto di difesa".
Da qui il richiamo all'indirizzo secondo cui l'omissione informativa integra responsabilità dell'amministratore quando, dalla mancata conoscenza del decreto ingiuntivo, del titolo esecutivo formatosi per mancata opposizione e della procedura esecutiva, derivi un danno patrimoniale effettivo. Il precedente più vicino, espressamente richiamato anche nel provvedimento romano, è Trib. Milano, sez. XIII, 8 maggio 2014, n. 5931, che ravvisa proprio in tale omissione una violazione degli obblighi informativi gravanti sull'amministratore.
Nel caso deciso, il danno è stato individuato nella differenza tra l'importo poi corrisposto a saldo e stralcio al creditore dall'amministratore subentrante, pari a euro 13.500,00, e il debito di euro 4.510,00 risultante dalla situazione patrimoniale redatta dall'ex amministratore, per un totale di euro 8.990,00.
Il secondo addebito accolto concerne la polizza assicurativa del fabbricato. L'ex amministratore aveva sottoscritto una nuova copertura senza avere perfezionato il recesso dalla precedente compagnia e senza autorizzazione assembleare. Il condominio aveva così sostenuto il costo della richiesta avanzata dalla compagnia originaria e delle relative spese legali, per euro 1.744,13, somma che il Tribunale ha posto a carico del convenuto.
La condanna finale, pertanto, non è stata limitata al solo pregiudizio derivante dall'omessa informazione sul decreto ingiuntivo, ma ha riguardato l'importo complessivo di euro 10.734,13, risultante dalla somma di euro 8.990,00 e di euro 1.744,13.
Sul piano sistematico, la decisione va letta con attenzione: non basta denunciare la violazione formale dell'obbligo informativo; occorre dimostrare che l'omissione abbia impedito al condominio di assumere tempestivamente le determinazioni difensive o gestorie utili e che da tale perdita sia derivato un danno patrimoniale specifico. In questa prospettiva si muove anche la più recente giurisprudenza di merito che, pur valorizzando l'obbligo di informazione, richiede la verifica concreta dell'utilità perduta e del nesso causale con il pregiudizio lamentato.
I riferimenti giurisprudenziali
- Trib. Milano, sez. XIII, 8 maggio 2014, n. 5931: l'amministratore che ometta di informare i condomini della notificazione di un decreto ingiuntivo, del titolo esecutivo formatosi a seguito della mancata opposizione e della procedura esecutiva intrapresa viola gli obblighi informativi e può rispondere dei danni conseguenti. È il precedente più strettamente omogeneo al punto deciso.
- Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2016, n. 16260 e Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2017, n. 7095: nelle controversie rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore, questi può proporre opposizione a decreto ingiuntivo e impugnare senza preventiva autorizzazione assembleare. Tali arresti delimitano il tema, perché l'autonomia processuale sul versante esterno non esclude, sul piano interno, l'obbligo di informare l'assemblea.
- Trib. Palermo, 16 ottobre 2023, n. 4538: l'inadempimento all'obbligo informativo previsto dall'art. 1131, comma 3, c.c. può generare responsabilità dell'amministratore, ma il condominio deve provare che, se tempestivamente informato, avrebbe potuto utilmente difendersi e che da tale omissione è derivato un danno patrimoniale concreto.
- Trib. Catania, 10 dicembre 2016, n. 5981: la violazione dell'obbligo informativo può essere accertata anche in presenza dell'omessa comunicazione del decreto ingiuntivo, ma il risarcimento resta escluso quando l'opposizione non avrebbe realisticamente inciso sull'esito della pretesa creditoria e il danno non sia stato provato in concreto. Si tratta di un arresto limitativo, utile a chiarire che l'inadempimento non produce automaticamente un diritto al ristoro.
Considerazioni conclusive
L' amministratore risponde verso il condominio quando l'omessa informazione su un provvedimento giudiziario ricevuto nella gestione impedisce una reazione utile dell'assemblea e si traduce in un danno patrimoniale provato, secondo il normale schema della responsabilità contrattuale da mandato. In questa linea si collocano sia il precedente milanese del 2014, sia l'arresto palermitano del 2023, che legano la tutela risarcitoria non alla mera omissione in sé, ma al concreto pregiudizio derivato dalla perdita della possibilità di difesa o di diversa gestione della lite; sul punto v. anche responsabilità per omessa comunicazione del decreto ingiuntivo e, per un approfondimento più ampio sull'omessa informazione della lite, omessa informazione sulla pendenza del giudizio.
Gli arresti che riconoscono all'amministratore una legittimazione autonoma a proporre opposizione a decreto ingiuntivo per le controversie rientranti nelle sue attribuzioni non seguono una linea diversa sul punto decisivo, ma ne restringono il perimetro: chiariscono infatti che l'eventuale autonomia processuale non assorbe il dovere di trasparenza verso l'assemblea, il quale resta un obbligo interno della gestione. In termini più restrittivi, il precedente catanese del 2016 mostra che la violazione dell'obbligo informativo non basta quando il condominio non dimostri che l'opposizione omessa sarebbe stata utilmente proponibile o che dall'omissione sia derivato un aggravio patrimoniale effettivo; può vedersi anche omessa comunicazione e difetto di prova del danno.
Ne esce una regola operativa chiara: l'obbligo di informare l'assemblea va adempiuto anche quando l'amministratore ritenga di poter reagire processualmente senza una preventiva delibera, mentre la responsabilità risarcitoria sorge solo se l'omissione abbia inciso in modo causale e documentato sulla posizione economica del condominio. In tal senso v. informativa ex art. 1131 c.c. e obblighi del mandatario. Nel caso deciso, proprio questo criterio selettivo spiega perché la condanna sia stata ancorata non alla generica mala gestio, ma a due sole poste dannose effettivamente dimostrate: il maggior esborso sostenuto per definire la pretesa monitoria e il costo della doppia copertura assicurativa.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
