L'amministratore di condominio risponde dei danni subiti dal condominio quando omette, per negligenza, di costituirsi in un giudizio regolarmente notificato, precludendo l'esercizio del diritto di difesa e l'attivazione tempestiva della copertura assicurativa. È quanto affermato dal Tribunale di Catanzaro nella sentenza n. 957 del 23-03-2026.
La vicenda
La vicenda trae origine da un grave episodio di negligenza professionale imputato all'amministratore di un caseggiato, chiamato a rispondere dei danni subiti dal condominio a seguito della sua mancata costituzione in un precedente giudizio. Questo procedimento era stato promosso da un terzo che aveva riportato lesioni cadendo sulla rampa di accesso dello stabile.
Il problema era che il condominio non si era costituito in giudizio. Il Tribunale aveva quindi dichiarato la contumacia del condominio e, con sentenza lo aveva condannato al pagamento di oltre 28.000 euro per danni, oltre spese legali, CTU e accessori.
A seguito della condanna, i condomini erano stati costretti a pagare integralmente le spese di lite e a rateizzare il capitale dovuto
Alla luce di quanto sopra il condominio citava in giudizio l'ex amministratore facendo presente che il condominio era stato regolarmente citato (la notifica era stata perfezionata), ma l'amministratore non aveva provveduto né a costituirsi né a informare l'assemblea della pendenza della causa.
L'attore ha quindi agito contro l'ex amministratore, sostenendo che la mancata costituzione in giudizio aveva compromesso irrimediabilmente il diritto di difesa del condominio e aveva impedito di attivare tempestivamente la polizza assicurativa per la responsabilità civile. Secondo il condominio, se l'amministratore avesse adempiuto ai propri doveri, il danno sarebbe stato evitato o comunque ridotto.
Nel giudizio per responsabilità professionale, l'ex amministratore del condominio si costituiva e cercava di difendersi sostenendo, innanzitutto, di non aver mai saputo che il condominio era stato citato nel precedente processo. Secondo la sua versione, se avesse ricevuto la notifica dell'atto di citazione, si sarebbe costituito in giudizio e avrebbe immediatamente avvisato l'assicurazione del condominio per ottenere la copertura del sinistro.
La decisione
Il Tribunale di Catanzaro, esaminando gli atti del precedente giudizio, ha accertato senza alcun dubbio che l'atto di citazione era stato regolarmente notificato al condominio. La prova non è emersa solo dalle ricevute di notifica prodotte in giudizio, ma anche dalla sentenza, ormai definitiva, che aveva già dichiarato la contumacia del condominio nel giudizio promosso dal soggetto caduto sulla rampa. Il giudice calabrese ha inoltre evidenziato che il convenuto non aveva fornito alcuna prova di aver informato l'assemblea della pendenza della causa, né di aver convocato una riunione straordinaria per decidere la strategia difensiva o l'eventuale attivazione della polizza RC del condominio.
Secondo il Tribunale l'omessa costituzione in giudizio, quando deriva da negligenza, comporta responsabilità una contrattuale, soggetta a prescrizione decennale dell'amministratore. Quest'ultimo deve non solo rappresentare il condominio nei giudizi, ma anche informare tempestivamente i condomini di ogni atto giudiziario rilevante, convocando l'assemblea quando necessario.
Nel caso concreto, l'omissione del convenuto è stata qualificata come comportamento negligente, imprudente, direttamente causa del danno economico subito dal condominio. Il Tribunale ha quindi accolto integralmente la domanda risarcitoria, condannando l'amministratore al pagamento di 36.450 euro, somma corrispondente al pregiudizio patrimoniale derivante dalla precedente condanna, oltre interessi legali dalla costituzione in mora.
Per quanto riguarda le richieste di manleva, il Tribunale ha ritenuto che la polizza professionale dell'amministratore fosse effettivamente operativa. Il giudice ha chiarito che il "sinistro" da prendere in considerazione non era l'incidente avvenuto anni prima, ma la prima diffida ricevuta personalmente dall'amministratore, arrivata nel luglio 2021. Poiché questa diffida è successiva alla stipula della polizza, la copertura assicurativa è risulta attivata correttamente.
Di conseguenza, la prima compagnia assicurativa è stata condannata a tenere indenne l'amministratore, entro i limiti del massimale previsto dal contratto e con l'applicazione della franchigia di 2.500 euro, che resta a suo carico.
La seconda compagnia, invece, aveva una polizza strutturata come assicurazione a secondo rischio (interviene solo se la prima copertura non è sufficiente). Per questo motivo il Tribunale ha stabilito che essa dovrà eventualmente contribuire solo per la parte eccedente rispetto alla copertura principale.
Le spese di lite sono state poste a carico dell'amministratore soccombente, mentre quelle tra le compagnie assicurative sono state compensate.
Riflessioni conclusive
L'amministratore è tenuto a comunicare tempestivamente all'assemblea ogni atto giudiziario che coinvolga il condominio e, quando necessario, a rappresentarlo in giudizio per tutelarne gli interessi. Tale obbligo rientra nei doveri di correttezza, diligenza e trasparenza che caratterizzano l'incarico, sicché l'omessa informazione o la mancata attivazione delle iniziative difensive integra inadempimento rilevante ai fini della responsabilità professionale.
Del resto per un lunghissimo periodo si è affermato che l'amministratore era tenuto all'adempimento dei suoi doveri di incarico con le modalità corrispondenti alla c.d. "diligenza del buon padre di famiglia" (artt. 1710 e 1176 c.c.).
Negli ultimi anni però la normativa e la giurisprudenza hanno ampliato in modo significativo i doveri dell'amministratore, che non è più visto come un semplice esecutore delle delibere, ma come un vero gestore professionale del condominio.
Attualmente l'amministratore di condominio è un professionista, con conseguente applicazione dell'articolo 1176 c.c., comma 2, che prevede l'applicazione di un criterio di diligenza "qualificata" al soggetto che eserciti una attività "professionale".
Ciò significa che deve vigilare sulle situazioni potenzialmente dannose e intervenire subito quando arriva un atto giudiziario che riguarda la compagine condominiale.
In questo quadro, omissioni come il mancato avviso all'assemblea, il ritardo nell'attivare la copertura assicurativa o la mancata costituzione in giudizio non sono più considerate semplici irregolarità formali. E quando tali omissioni incidono sull'esito della causa o aggravano la posizione del condominio, possono generare responsabilità risarcitoria a carico dell'amministratore.
In ogni caso perché possa configurarsi una responsabilità risarcitoria, occorre sempre verificare se l'omissione dell'amministratore abbia inciso in modo concreto sulla posizione del condominio, determinando o aggravando il pregiudizio economico.
