Il Tribunale della Spezia, con decreto del 20 novembre 2025 (R.G. V.G. 566/2025), ha accolto il ricorso proposto da alcuni condòmini per la revoca giudiziale dell'amministratore, ravvisando gravi irregolarità nella gestione del mandato, in particolare sotto il profilo dell'obbligo informativo e della trasparenza nei confronti dell'assemblea.
Il Collegio ha esaminato le doglianze relative all'omessa tempestiva comunicazione della notifica di un decreto ingiuntivo e della successiva opposizione, nonché la mancata convocazione dell'assemblea per la discussione circa l'opportunità di resistere in giudizio e la presentazione di domande riconvenzionali senza preventiva informazione ai condòmini.
Il provvedimento si sofferma inoltre sull'inadempimento relativo alla mancata convocazione assembleare per il rinnovo del mandato amministrativo dopo la scadenza biennale.
La vicenda
Alcuni condòmini hanno depositato ricorso ex artt. 1129 e 1130 c.c., deducendo anche la violazione degli obblighi informativi di cui all'art. 1131, commi 3 e 4, c.c., e chiedendo la revoca dell'amministratore pro tempore dello stabile, per plurime gravi irregolarità. In particolare:
- L'amministratore aveva ricevuto un decreto ingiuntivo (n. 21/2025) per un importo di € 81.021,75 oltre interessi e spese legali, promosso da una società appaltatrice.
- Senza aver previamente informato l'assemblea della notifica del provvedimento, aveva conferito mandato ad un legale per proporre opposizione al decreto ingiuntivo ed aveva esteso il contraddittorio al direttore dei lavori mediante domanda riconvenzionale.
- I condòmini lamentavano che tali iniziative erano state assunte unilateralmente dall'amministratore, senza convocare l'assemblea né fornire informazioni su rischi, costi e conseguenze delle azioni giudiziarie intraprese.
- Veniva inoltre contestata l'omessa convocazione dell'assemblea per la discussione sul rinnovo del mandato amministrativo e sulla determinazione del compenso annuale, nonostante fossero trascorsi oltre due anni dalla nomina, in violazione di quanto previsto dagli artt. 1129, commi 10 e 14, e 1135, comma 1, n. 1, c.c.
L'amministratore si è costituito in giudizio contestando le domande avversarie; ha sostenuto che non era tenuto a richiedere autorizzazione assembleare per proporre opposizione a decreto ingiuntivo relativo a crediti vantati da terzi verso il condominio e che precedenti assemblee (24.10.2024 e 20.11.2024) avevano già autorizzato gli incarichi al legale e al tecnico per la gestione della pratica e l'eventuale azione giudiziaria.
Ha inoltre eccepito di essere ancora nei termini di legge, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., per la convocazione dell'assemblea ai fini dell'approvazione del rendiconto.
La decisione
Il Collegio ha accolto il ricorso dei condòmini ravvisando gravi irregolarità nella condotta dell'amministratore, con particolare riferimento all'obbligo informativo previsto dagli artt. 1129, comma 11, e 1131, commi 3 e 4, c.c. Il Tribunale ha sottolineato che:
«Ai sensi dell'art. 1129, c. 11, c.c., la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'autorità giudiziaria nel caso previsto dall'art. 1131, c. 4, c.c., ovvero qualora egli non abbia dato - "senza indugio" - notizia all'assemblea dei condòmini della notifica di una citazione o di un provvedimento che esorbita dalle proprie attribuzioni.»
Pur riconoscendo che «l'amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo [...] per tutte le controversie che rientrino nell'ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c.» (richiamando Cass. civ., n. 16260/2016), il Tribunale ha precisato che nel caso concreto la censura riguardava «la violazione dell'obbligo informativo in sé», ossia la mancata tempestiva comunicazione ai condòmini circa l'avvenuta notifica del decreto ingiuntivo e le iniziative processuali assunte.
«In esito alla p.e.c. trasmessa in data 13.3.2025 dai ricorrenti, l'amministratore non ha provveduto a convocare specifica assemblea né tantomeno ha fornito alcun riscontro sul punto, provvedendo - invece - a informare i condòmini della notifica del decreto ingiuntivo e dell'opposizione proposta soltanto con comunicazione di data 8.5.2025 [...] dopo un arco di tempo (quattro mesi) rilevante e significativo rispetto alla notifica del decreto ingiuntivo (avvenuta in data 15.1.2025): orbene, una tale tardiva comunicazione configura quantomeno una violazione del dovere di trasparenza che comunque sussiste in capo all'amministratore, tale da compromettere il rapporto fiduciario insito tra quest'ultimo e i condòmini».
Il Tribunale ha altresì evidenziato come l'amministratore avesse presentato domanda riconvenzionale ed esteso il contraddittorio nei confronti del direttore dei lavori senza alcuna preventiva informativa all'assemblea:
«Una tale decisione avrebbe vieppiù dovuto essere attentamente ponderata e deliberata dall'assemblea [...] in ragione (da un lato) dei costi e (dall'altro, e prima ancora) per valutarne la convenienza e le conseguenze processuali».
Non è stata ritenuta idonea ad assolvere l'obbligo informativo neppure la circostanza che le assemblee del 24.10.2024 e del 20.11.2024 avessero conferito incarichi al tecnico e al legale:
«In tali assemblee [...] non risultano essere state fornite chiare informazioni né circa lo stato delle trattive in corso con l'impresa interessata né sulle possibili azioni da intraprendere, ma esclusivamente (appunto) l'incarico al geom. [...] di effettuare un sopralluogo per valutare i vizi e all'avv. [...] per una generica tutela del Condomìnio».
Il Collegio ha richiamato anche l'articolo 1129, comma 12, n. 7, c.c., secondo cui costituisce grave irregolarità «l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130 n.[…]9)», ovvero quello «di fornire al condominio che ne faccia richiesta attestazione relativa alle eventuali liti in corso».
A ciò si aggiungeva - quale ulteriore profilo d'inadempimento - la mancata tempestiva convocazione assembleare per il rinnovo della nomina dopo la scadenza biennale prevista dall'articolo 1129, comma 10, c.c.: l'amministratore, nominato il 2.3.2023, ha visto scadere il proprio mandato il 2.3.2025, ma la nuova delibera di nomina è intervenuta soltanto il 16.6.2025, e comunque solo dopo le eccezioni sollevate dai condòmini nel presente procedimento.
Sulla base degli elementi sopra evidenziati il Tribunale ha ritenuto integrati i presupposti delle gravi irregolarità idonee a giustificare la revoca giudiziale:
«il Collegio reputa giustificata la richiesta di revoca dell'amministratore poiché fondata su "gravi irregolarità" consistenti in condotte di natura tale da elidere il necessario rapporto di fiducia che deve necessariamente legare l'amministratore ai propri condòmini».
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass., sez. II civ., n. 16260/2016: sull'autonomia rappresentativa-processuale dell'amministratore nelle controversie relative a crediti vantati da terzi verso il condominio;
- Cass., sez. II civ., n. 3198/2023; Cass., sez. II civ., n. 18487/2014: sull'applicazione del principio della soccombenza nelle spese anche nei procedimenti di volontaria giurisdizione relativi alla revoca ex art. 1129 c.c.
Considerazioni conclusive
L'accoglimento della domanda di revoca trova fondamento nell'applicazione coordinata degli obblighi normativi posti a carico dell'amministratore dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., con particolare rilievo al dovere di tempestiva e completa informativa verso i condòmini sulle iniziative processuali rilevanti e sulle liti in corso, specie quando comportano estensione del contraddittorio, costi ulteriori e potenziali ricadute economiche sulle parti comuni.
Il Tribunale ha ribadito che non sussiste automatismo tra violazioni formali ed accoglimento della domanda ex art. 1129 c.c.: il giudice deve valutare in concreto gravità, durata e incidenza delle omissioni sul rapporto fiduciario tra amministratore e collettività condominiale, tenendo conto anche dell'assenza di giustificazioni oggettive.
Nella fattispecie è stata valorizzata sia l'inerzia protratta nell'assolvimento degli obblighi informativi sulle cause promosse contro il condominio, sia l'assunzione autonoma di iniziative processuali potenzialmente onerose (domanda riconvenzionale ed estensione del contraddittorio) senza previa consultazione assembleare né adeguata trasparenza sui rischi economici e processuali derivanti dalle stesse.
Tali comportamenti sono stati ritenuti idonei a ledere il vincolo fiduciario richiesto dall'incarico, anche alla luce dell'ulteriore inadempimento relativo al ritardo nella convocazione dell'assemblea per il rinnovo della nomina dopo la scadenza del mandato.
L'impostazione adottata è coerente con il consolidato orientamento che riconosce natura sostanzialmente contenziosa al procedimento di revoca dell'amministratore e che richiede, ai fini della revoca giudiziale, «condotte di natura tale da elidere il necessario rapporto di fiducia», nonché il rispetto di specifici obblighi di trasparenza sulle liti in corso e sulle iniziative giudiziarie intraprese.
In questa prospettiva, anche in altri casi - ad esempio in presenza di omessa comunicazione di atti giudiziari notificati al condominio o di ritardi ingiustificati nell'informativa sulle azioni legali intraprese a tutela delle parti comuni - la violazione dell'obbligo informativo può costituire grave irregolarità ai sensi degli artt. 1129 e 1130 c.c., ferma restando la necessaria valutazione caso per caso dell'incidenza concreta sul rapporto fiduciario.
L'accoglimento integrale delle domande dei condòmini comporta, infine, la condanna dell'amministratore alle spese del procedimento, liquidate secondo il principio della soccombenza, principio ritenuto applicabile anche ai procedimenti di volontaria giurisdizione aventi natura sostanzialmente contenziosa (Cass., n. 3198/2023; Cass., n. 18487/2014).
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
