L'Amministratore che, violando il contratto e l'incarico in essere tra il Condominio e il terzo, ammette sulle parti comuni soggetti estranei al rapporto ad operare sugli stessi beni e servizi oggetto del contratto o incarico, risponde dei danni causati da costoro a titolo di custode delle parti comuni, mentre la compagnia assicuratrice dello stabile condominiale subentra in manleva di costui laddove la polizza c.d. 'globale fabbricati' stipulata a tutela della responsabilità per danni includa detta eventualità tra le ipotesi di danno assicurato.
Tuttavia, vanno rispettate alcune condizioni.
La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 28582 del 28 ottobre 2025, si occupa di questa vicenda, avente per protagonisti un Supercondominio e la sua compagnia assicuratrice, nonché l'Amministratore del Supercondominio.
Fatto e decisione
Un Supercondominio conveniva in giudizio la propria compagnia assicuratrice, Alfa Spa, onde ottenerne la condanna al pagamento dell'indennizzo spettante in forza della clausola della polizza c.d. 'globale fabbricati', derivato all'ente dai maggiori consumi di teleriscaldamento ed energia elettrica, maggiori consumi che l'ente imputa direttamente alla condotta negligente del proprio Amministratore, Tizio, che aveva concesso l'accesso agli impianti a soggetti estranei e diversi da quelli incaricati dalla società manutentrice, i quali avevano causato una manomissione delle valvole da cui era poi derivato uno squilibrio in aumento del fabbisogno energetico.
Costituitasi l'assicurazione, essa domandava il rigetto dell'avversa domanda e, in caso di accoglimento, che la stessa venisse ridotta al danno effettivamente provato come in nesso di causa decurtato ex art. 1227 c.c. per la sola quota di responsabilità ascrivibile.
Il Tribunale, dopo un'ampia istruttoria articolatasi in una CTU e l'assunzione di testimoni, accoglieva la domanda del Supercondominio, condannando Alfa Spa a risarcire il danno, quantificato in Euro 100.000,00 circa.
Avendo la CTU accertato il nesso di causalità tra i maggiori consumi addebitati e la manomissione delle valvole causata dai terzi estranei cui l'Amministratore aveva concesso l'accesso sulle parti comuni, nonché avendo i testimoni confermato di avere assistito all'ingresso dei detti terzi ed essendo stata prodotta la diffida della società manutentrice all'Amministratore a concedere operatività a terzi estranei sugli impianti in sua gestione, il Giudice di prime cure riteneva che l'Amministratore, benchè non autore materiale del fatto che originò il danno, fosse responsabile a titolo di custodia e che tale evento fosse compreso nella clausola prevista dalle condizioni generali di polizza come rischio assicurato.
La Corte d'Appello, cui ricorreva Alfa Spa, la pensava in maniera diametralmente opposta, così riformando la sentenza di I° e condannando il Supercondominio alle spese del doppio grado di giudizio.
Ricorre il Supercondominio per cassazione e la Corte, con l'ordinanza in commento, rigetta per inammissibilità i vari motivi addotti dall'ente nel proprio ricorso.
La Corte evidenzia che la decisione dei Giudici di appello è fondata sulla medesima clausola dedotta dal Supercondominio in I° per ottenere ragione del danno ricevuto, che però deve essere correttamente letta ed interpretata come un'assicurazione per conto di chi spetta.
Ebbene, tale clausola recita: «La società [cioè, la compagnia assicuratrice, N.d.A.] tiene indenne l'amministratore entro il massimale ed i limiti indicati nella polizza di quanto è tenuto a pagare come civilmente responsabile, per danni e perdite patrimoniali involontariamente provocati a terzi, compresi i condòmini, nell'esercizio dell'attività di amministrazione dello stabile indicato nella scheda di polizza, ai sensi degli art. 1130 e 1131 del codice civile».
Cosicchè la Corte di merito - dopo aver rilevato che nel glossario, allegato al contratto, il contraente è " la persona che stipula l'assicurazione" mentre l'assicurato è "la persona il cui interesse è protetto dall'assicurazione" - ha ritenuto che nella specie "il contraente" era il Supercondominio, mentre "l'assicurato" era l'Amministratore pro tempore (Tizio) e non il Supercondominio (che è solo il contraente) ed ha rilevato che il Supercondominio, con la clausola sulla responsabilità civile dell'Amministratore, aveva stipulato un'assicurazione per conto di chi spetta (ovvero a copertura della responsabilità civile di colui che, al momento del verificarsi del sinistro, sarebbe stato l'Amministratore del condominio contraente) ai sensi dell'art. 1891 c.c., così concludendo che il Supercondominio, in qualità di terzo danneggiato, non avesse la titolarità del diritto ad agire direttamente contro l'assicuratore, potendo tale diritto essere esercitato solo dall'assicurato (l'Amministratore), peraltro previo suo "consenso espresso".
Avendo il Supercondominio, poi, eccepito la tardività della Alfa Spa nella contestazione della titolarità dell'ente all'azione, cioè della sua legittimazione attiva, la Corte osserva, richiamando la sua giurisprudenza a Sezioni Unite, che essendo la titolarità del diritto azionato uno dei presupposti dell'azione, esso è rilevabile d'ufficio, attiene alle c.d. mere difese e non soggiace pertanto alle preclusioni di cui agli artt. 167 e 345 c.p.c.
Considerazioni conclusive
Come noto, il contratto di assicurazione è quel contratto con cui l'assicuratore si obbliga a rivalere l'assicurato del danno che egli abbia subìto a causa di un sinistro (= evento lesivo), entro certi limiti convenuti in polizza (= contratto di assicurazione) e dietro il pagamento di un corrispettivo (= premio) da parte dell'assicurato (si vedano gli artt. 1882 c.c. e 12 D. Lgs. 07 settembre 2005, n. 209 contenente il Codice assicurazioni private).
L'assicurato può stipulare una polizza per sé oppure per altro soggetto: in tale ultimo caso, si avrà scissione tra contraente e assicurato. Il contraente sarà tenuto ad adempiere il contratto (pagamento premio), mentre l'assicurato potrà esercitare i diritti derivanti da esso, dovendo in alternativa autorizzare il contraente che voglia farli valere in sua vece.
La polizza o assicurazione c.d. 'Globale Fabbricati', formula di solito prescelta per assicurare lo stabile in Condominio, è un contratto di assicurazione che tutela dal rischio di cagionare danni a terzi, cioè dal rischio che l'assicurato commetta illeciti, contrattuali o extracontrattuali (escluso il dolo, ma inclusa la colpa grave) che danneggino terzi.
Nel Condominio, l'Amministratore, quale legale rappresentante del Condominio, stipula la polizza a favore dei condòmini, che quindi assumono la veste di assicurati; pertanto, il condòmino non è terzo danneggiato dal sinistro, salvo che per alcuni danni (come quello da acqua condotta) specificamente indicati in polizza.
In tale ultimo caso, il condòmino che danneggia un altro condòmino sarà considerato come assicurato ed il condòmino danneggiato come terzo, quindi risarcibile.
La Globale Fabbricati può assicurare, a sua volta, sia il fabbricato che la responsabilità civile dell'Amministratore.
Come visto nel caso sopra commentato, tuttavia, laddove l'assicurazione rivesta la forma del contratto per conto di chi spetta, qualora il Condominio intenda ottenere il risarcimento del danno dovrà preventivamente ricevere il consenso esplicito dell'Amministratore, quale assicurato, ad esercitare in sua vece i diritti previsti dalla polizza.
