La gestione di un edificio condominiale comporta una molteplicità di responsabilità e rischi, spesso complessi da prevedere e affrontare. Danni accidentali, eventi atmosferici, guasti tecnici o fatti imputabili a terzi rappresentano solo alcune delle criticità che possono compromettere la sicurezza e l'integrità del fabbricato.
In questo scenario, la stipula di una polizza multirischio per fabbricati condominiali non costituisce soltanto una scelta prudente, ma un presidio fondamentale per la tutela del patrimonio comune.
Tuttavia, non sempre è agevole stabilire se un determinato evento rientri effettivamente tra quelli coperti dalla polizza.
Le clausole contrattuali, spesso articolate e tecniche, richiedono un'attenta lettura per comprendere l'ambito effettivo delle garanzie offerte, le esclusioni previste e le eventuali sovrapposizioni tra le diverse sezioni della copertura (come danni materiali e responsabilità civile).
Di recente, la Suprema Corte si è pronunciata in merito alla copertura assicurativa della responsabilità civile del condominio nei confronti dei singoli condomini, con riferimento ai danni causati da difetti di impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale (ordinanza 12 giugno 2025 n. 15770).
La vicenda
Una società condomina ha promosso un'azione giudiziaria davanti al Tribunale nei confronti del condominio. L'attrice ha sostenuto che tra le parti comuni dell'edificio è presente un lastrico solare che svolge funzione di copertura dell'unità immobiliare sottostante, di sua esclusiva proprietà.
La società ha fatto presente che, a partire dal 2010, tale unità ha subito ripetuti fenomeni di infiltrazione d'acqua provenienti dal lastrico sovrastante, con conseguenze rilevanti: il conduttore, infatti, a causa del peggioramento delle condizioni abitative, ha deciso di risolvere anticipatamente il contratto di locazione.
Un accertamento tecnico preventivo, richiesto dalla stessa società, ha confermato la presenza delle infiltrazioni e ne ha individuato la causa in un difetto di impermeabilizzazione del piano di calpestio, riconducibile alla porzione condominiale.
Sulla base di tali elementi, la società attrice ha chiesto la condanna del condominio al risarcimento dei danni subiti e all'eliminazione delle cause che li hanno determinati.
La compagnia assicurativa si è costituita in giudizio, sollevando diverse eccezioni, sostenendo innanzitutto che la polizza sottoscritta dal condominio prevedeva la copertura dei "danni al fabbricato" esclusivamente in caso di rottura di tubazioni o impianti, mentre nel caso concreto il pregiudizio era riconducibile a un difetto di impermeabilizzazione.
In secondo luogo, ha rilevato che il condominio non aveva rispettato il termine contrattuale di tre giorni previsto per la denuncia del sinistro. Infine, ha affermato che la compagnia non poteva farsi carico dei danni arrecati a terzi per effetto di una mancata custodia o di una carente manutenzione dell'edificio, né poteva intervenire per il ripristino dell'immobile qualora il deterioramento fosse dipeso da una prolungata incuria da parte del condominio stesso. Il Tribunale ha accolto la domanda proposta dalla società attrice e respinto quella avanzata dal condominio nei confronti della compagnia assicurativa.
Il giudice ha ritenuto che il danno fosse stato causato da infiltrazioni dovute a un difetto di impermeabilizzazione, e non da una rottura accidentale di impianti o tubazioni, escludendo quindi la copertura assicurativa.
Ha inoltre respinto l'interpretazione estensiva del contratto proposta dal condominio, che intendeva ricomprendere l'impermeabilizzazione tra gli "impianti", termine che nel contratto era invece riferito in modo specifico a impianti idrici, termici, elettrici, elettronici, di condizionamento, ascensori, montacarichi e antenne.
Il condominio ha successivamente impugnato la decisione in appello, limitatamente a questo profilo. . a Corte d'appello di Milano ha respinto l'appello proposto dal condominio contro la compagnia assicurativa.
I giudici di secondo grado hanno confermato l'interpretazione del Tribunale, ritenendo che la copertura per i danni al fabbricato fosse limitata ai soli guasti derivanti da rottura di tubazioni o impianti, e non si estendesse ai difetti di impermeabilizzazione.
La Corte ha inoltre escluso l'applicabilità della clausola 5.1, relativa agli "eventi eccezionali", poiché il danno non era stato causato dalle forti piogge registrate, ma da un vizio costruttivo preesistente.
Infine, è stata ritenuta inammissibile la richiesta del Condominio di attivare la copertura per responsabilità civile verso i condomini. La Corte ha chiarito che, sebbene i condomini siano considerati terzi ai fini della polizza, la stessa esclude espressamente dalla garanzia RC i danni già indennizzabili nell'ambito della copertura per danni materiali al fabbricato. Pertanto, tale clausola non può essere interpretata in senso estensivo.
Il Condominio ha proposto ricorso per Cassazione.
La decisione
La Cassazione ha osservato che le clausole da considerare sono le seguenti: la clausola n. 10 con cui l'assicuratore si è obbligato a tenere indenne il condominio, nei limiti del massimale, "delle somme che egli, nella sua qualità di proprietario del fabbricato assicurato e conduttore delle parti comuni, sia tenuto a corrispondere quale civilmente responsabile (…) a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a terzi (…)"; la clausola n. 11 che chiarisce la prima stabilendo quanto segue: a) ai fini della copertura di responsabilità civile "i condomini sono considerati terzi" (enfasi aggiunta); b) la copertura per la responsabilità civile non copriva i danni "che siano indennizzabili in base alle garanzie relative ai danni al fabbricato". Secondo i giudici supremi la motivazione della sentenza d'appello è contraddittoria.
La Corte di Cassazione ha rilevato diverse incongruenze nella motivazione della sentenza impugnata, ritenendola priva di coerenza logica.
In particolare la Suprema Corte ha osservato che il richiamo congiunto alle clausole 10 e 11 del contratto non chiarisce in alcun modo perché ciò dovrebbe escludere la copertura assicurativa per la responsabilità civile del condominio nei confronti dei condòmini. Anzi, a parere della Suprema Corte, la clausola 11, qualificando espressamente i condomini come "terzi", estende l'ambito della garanzia, rendendo incomprensibile il motivo per cui tale previsione contrattuale dovrebbe condurre al rigetto della richiesta risarcitoria.
Inoltre, la Cassazione ha considerato del tutto immotivata l'affermazione secondo cui la clausola 10 non sarebbe applicabile al caso concreto, dal momento che la fattispecie riguarda esattamente un danno arrecato dal condominio a un proprio condomino, ipotesi che rientra pienamente nella copertura per responsabilità civile prevista dal contratto.
In conclusione, la Suprema Corte ha ritenuto che la motivazione della sentenza d'appello non fornisca una giustificazione adeguata all'esclusione della garanzia assicurativa.
Alla luce di quanto sopra la sentenza della Corte di Appello è stata cassata; di conseguenza stabilire se il rischio in questione fosse coperto dalla polizza e come debba interpretarsi il contratto sarà invece compito del Giudice di rinvio.
