In occasione dei lavori di ristrutturazione dell'edificio oppure di un'altra opera di rilevante valore, l'assemblea del condominio si riunisce per scegliere la ditta a cui affidare l'appalto. A quel punto, l'amministratore procede, se autorizzato, alla firma del contratto. Terminato, quindi, questo iter, all'impresa non resterà che eseguire gli interventi in cambio del corrispettivo pattuito.
A quanto pare, però, nel procedimento culminato con la recente sentenza del Tribunale di Siracusa n. 489 del 12 marzo 2026 le cose sono andate un po' diversamente. Pare, infatti, che l'appalto per la realizzazione di un impianto di osmosi inversa, fosse stato sottoscritto dall'amministratore di un condominio senza la dovuta autorizzazione assembleare. Addirittura, la cifra pattuita per le opere risultava notevolmente superiore al limite massimo di spesa che l'assemblea aveva fissato a riguardo. Infine, il condominio contestava il fatto che la ditta non aveva realizzato alcunché, fatta eccezione per un banale locale tecnico.
Per tutti questi motivi, dinanzi al decreto ingiuntivo ottenuto in prima istanza dall'impresa, il condominio aveva reagito proponendo opposizione con domanda riconvenzionale. Lo scopo era quello non solo di far revocare il decreto, ma anche quello di ottenere, in restituzione, le somme già, indebitamente, versato all'appaltatrice.
Pertanto, a chi avrà dato ragione l'ufficio siciliano? Il contratto d'appalto firmato dall'amministratore senza autorizzazione dell'assemblea è opponibile al condominio?
Delibera lavori straordinari senza costituzione del fondo speciale: è valida?
Nella vicenda in esame, i lavori straordinari in un edificio erano stati deliberati senza aver costituito un fondo speciale. Per questa ragione, la delibera doveva considerarsi nulla e le pedisseque decisioni prive di valore.
Sul tema, il Tribunale di Siracusa ha ricordato che, in effetti, secondo la giurisprudenza di legittimità, una delibera di tal guisa è affetta da nullità «< (Cass. n. 16953/2022) una deliberazione maggioritaria dell'assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall'allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla».
Nel caso concreto, però, la decisione presa dal consesso non poteva essere travolta dall'invalidità. Il fondo speciale, infatti, era stato costituito, seppur successivamente alla riunione che aveva deciso di affidare i lavori alla ditta. Pertanto, sul punto, la vicenda oggetto di causa non poteva essere messa in discussione.
L'amministratore non può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato senza l'autorizzazione dei condòmini
Secondo l'art. 1135 cod. civ. l'amministratore non può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato senza l'autorizzazione dei condòmini «….l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Tale norma comporta che il rappresentante del fabbricato non può firmare un contratto di appalto senza il consenso ricevuto dall'assemblea oppure senza la ratifica ottenuta in una riunione successiva. Se ciò non dovesse accadere, l'appalto non sarebbe opponibile al condominio e ogni onere nascente dal rapporto resterebbe a carico dell'amministratore che, in tal modo, avrebbe esorbitato dai propri poteri (ex art. 1398 cod. civ.).
Sono state queste le conclusioni a cui è giunto il Tribunale di Siracusa. L'assemblea, infatti, non aveva mai autorizzato l'amministratore alla firma dell'appalto, tra l'altro sottoscritto per un corrispettivo molto più elevalo rispetto a quello che era stato oggetto dell'offerta presentata dall'impresa. Neppure, successivamente, era intervenuta un'eventuale ratifica.
Insomma, il contratto non era opponibile al condominio che, pertanto, aveva diritto alla restituzione delle somme sin lì versate indebitamente oltre alla revoca del decreto opposto.
All'impresa, invece, non è restato che pretendere dall'amministratore la misera cifra di 5000 euro per il vano tecnico, essendo stata l'unica opera che era stata compiuta sino a quel momento.
Considerazioni conclusive
Con la decisione in esame, il Tribunale di Siracusa ha escluso l'opponibilità al condominio di un contratto di appalto firmato dall'amministratore senza la preventiva e/o successiva autorizzazione dell'assemblea. Il dettato normativo è, infatti, chiaro. Ogni decisione in materia di lavori straordinari deve essere presa dal consesso e non dall'amministratore (fatta eccezione per il caso dell'urgenza)
Come sempre avviene, la decisione in commento è stata espressa col supporto della giurisprudenza di legittimità sull'argomento «È pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale…in difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria (e al di fuori del caso dell'urgenza di cui allo stesso n. 4 dell'art. 1135 c.c.), non sussiste il diritto dell'amministratore del condomino a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini. La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi (Cass, n. 25839 /2019)».
Per queste ragioni, il provvedimento del Tribunale di Siracusa appare legittimo e condivisibile.
