Pulizie condominiali, il corrispettivo è dovuto anche senza contratto firmato

Con la sentenza n. 70 del 2 febbraio 2026, la Corte d'Appello di Perugia ha confermato la condanna del condominio al pagamento dei corrispettivi maturati per un servizio di pulizia svolto con continuità per anni, escludendo che la mancanza di un contratto sottoscritto o l'invio di una PEC con richiesta generica di "interruzione momentanea" potessero, di per sé, elidere l'obbligo di pagamento.

La decisione valorizza la ricostruzione del rapporto tramite una pluralità di riscontri (documentali e testimoniali), chiarendo inoltre che la difficoltà economica del debitore non integra l'impossibilità sopravvenuta e che non ricorre la disciplina delle prestazioni "non richieste" quando il servizio si inserisce nella prosecuzione di un rapporto già avviato e accettato.

La vicenda

Una società aveva svolto lavori di pulizia ordinaria nelle parti comuni di un edificio, emettendo fatture rimaste in parte insolute. La creditrice adiva il Tribunale ottenendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per l'importo complessivo di euro 14.809,00, oltre interessi moratori ai sensi dell'art. 5 D.lgs. n. 231/2002.

Il condominio proponeva opposizione deducendo la mancata prova documentale del credito: secondo la difesa, la società aveva prodotto soltanto un preventivo non sottoscritto e fatture unilateralmente predisposte. Sosteneva inoltre che tra le parti sarebbe intercorso un accordo verbale per un servizio "a chiamata" e che, con PEC del 22 marzo 2017, l'amministratore avrebbe comunicato la disdetta/risoluzione del rapporto. Le prestazioni successive venivano qualificate come "forniture non richieste", invocando l'art. 66-quinquies del Codice del consumo.

Veniva altresì dedotto che alcune fatture non sarebbero state comunicate all'amministratore e, sul piano processuale, veniva lamentata violazione dell'art. 112 c.p.c. in relazione all'eccezione sul quantum.

La società si costituiva chiedendo il rigetto dell'opposizione. Il Tribunale respingeva l'opposizione, confermava il decreto e condannava l'opponente alle spese. Il condominio proponeva appello riproponendo, in sostanza, le medesime doglianze.

La decisione

La Corte ha rigettato l'appello, richiamando in apertura il criterio generale sul riparto dell'onere della prova in materia di obbligazioni contrattuali (Cass., Sez. Un., n. 13533/2001) e rilevando che le censure non si confrontavano utilmente con la motivazione di primo grado, che non si era fondata sul solo preventivo privo di sottoscrizione.

È stata, infatti, ritenuta corretta la ricostruzione del Tribunale, che aveva desunto l'esistenza e la continuità del rapporto da plurimi elementi concordanti, tra cui l'esito dell'istruttoria testimoniale, i pagamenti effettuati in una prima fase, l'invio delle fatture e i solleciti. Centrale, sul piano fattuale, è il passaggio in cui viene dato atto della prospettazione dell'appellata circa un rapporto continuativo di lunga durata e, soprattutto, della conferma offerta dalle deposizioni delle addette alla pulizia, che hanno escluso un servizio meramente "a chiamata" e hanno riferito di prestazioni settimanali e di ulteriori attività (quali interventi sull'area verde) svolte con regolarità.

Quanto alla disciplina consumeristica e alla prospettata "prestazione non richiesta", la Corte ha escluso l'applicabilità dell'art. 66-quinquies Codice del consumo, chiarendo che non si era in presenza di un servizio imposto senza previa accettazione, ma dell'esecuzione di un rapporto concretamente avviato e poi proseguito nel tempo, con compensi di fatto concordati (anche in misura ridotta rispetto al preventivo) e condotte concludenti del committente (pagamenti iniziali e mancata opposizione efficace alla prosecuzione). La motivazione, su questo punto, è espressa in termini univoci:

"Non vi è stata l'esecuzione di prestazione non richiesta; vi è stato, invece, un preventivo cui ha fatto seguito, seppur senza la firma del contratto, l'inizio del rapporto contrattuale con accordo sui compensi ridotti rispetto all'offerta del preventivo (...), i pagamenti eseguiti inizialmente (...), le lettere di messa in mora, tutto confermato dalle testimonianze delle addette alla pulizia (...)."

Sulla PEC del 22 marzo 2017, la Corte ha escluso che potesse valere come recesso o risoluzione e, più in generale, che fosse idonea a produrre una sospensione efficace dell'obbligo di pagamento, sia per l'assenza di una volontà univoca, sia per la mancanza di un fondamento pattizio di sospensione unilaterale, sia perché, nonostante la prosecuzione del servizio, non seguivano ulteriori atti coerenti e formali.

Il Collegio evidenzia, inoltre, che il recesso ad nutum nell'appalto (art. 1671 c.c.) è un diritto potestativo esercitabile senza giusta causa, ma ciò non consente di trasformare una richiesta ambigua di sospensione in un recesso sostanziale; la volontà deve essere manifestata con chiarezza. Il passaggio motivazionale è particolarmente significativo anche per il riferimento alla buona fede e al comportamento concludente del committente:

"La comunicazione Pec datata 22.03.2017 contiene una 'richiesta di interrompere momentaneamente il servizio di pulizia nel condominio in oggetto' (...). Non è inequivoca la volontà di recedere dal rapporto, anzi proprio il termine 'interrompere momentaneamente' manifesta la volontà di non risolvere il rapporto. (...) manca in altri termini una volontà risolutiva evidente che potesse far ritenere contraria a buona fede la prosecuzione della prestazione (...).

Anche secondo una interpretazione più favorevole al consumatore (...) il contegno dell'amministratore non può essere diversamente interpretato a causa della sua equivocità e genericità assolute (...).

Avere accettato les prestazioni senza altro eccepire integra comportamento concludente che esclude la contrarietà a buona fede della controparte nella prosecuzione del rapporto perché nel contratto a prestazioni corrispettive la sospensione dell'esecuzione richiede o una base contrattuale, o l'accordo tra le parti, oppure l'esercizio di un rimedio legale (quale ad esempio l'exceptio inadimpleti contractus)."

È stata poi respinta anche la prospettazione difensiva basata sull'art. 1256 c.c.: la difficoltà economica non integra l'impossibilità sopravvenuta, dovendosi trattare, specie nelle obbligazioni pecuniarie, di un impedimento oggettivo e assoluto, non di una mera difficoltà di adempiere. La Corte richiama espressamente Cass. n. 2577/2013.

Infine, con riferimento alla fatturazione, il Collegio ha ritenuto irrilevante l'eventuale mancata ricezione di alcune fatture, evidenziando che le prestazioni e il periodo di esecuzione non erano contestati e che, in ogni caso, risultavano prodotti sia le fatture sia le comunicazioni di inoltro e sollecito. Sul punto, la motivazione è esplicita:

"Le prestazioni in quanto tali non sono contestate, né è contestato il periodo in cui le prestazioni furono svolte, restando quindi irrilevante che l'Amministratore non abbia eventualmente ricevuto qualcuna delle fatture inviate (...)."

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., n. 13533/2001: riparto dell'onere della prova nelle obbligazioni contrattuali.
• Cass., n. 2577/2013: impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c. come impedimento oggettivo e assoluto, non mera difficoltà di adempiere.
• Cass., n. 6487/2025: recesso ad nutum del committente nell'appalto ex art. 1671 c.c. quale diritto potestativo (non subordinato a giusta causa), ferma la necessità di una manifestazione chiara della volontà.

Considerazioni conclusive

La decisione consolida, sul piano pratico, un punto ricorrente nelle controversie su servizi continuativi: la prova del rapporto e del credito non coincide necessariamente con l'esistenza di un contratto scritto sottoscritto, potendo la fonte negoziale e le condizioni economiche essere ricostruite, nel caso concreto, tramite un insieme di riscontri coerenti (esecuzione regolare delle prestazioni, testimonianze, pagamenti pregressi, invio fatture e solleciti).

Ne deriva che una difesa imperniata sulla sola "assenza di titolo scritto", se isolata e non accompagnata da contestazioni specifiche e tempestive sull'esecuzione o sul corrispettivo, può risultare non decisiva.

Di particolare rilievo è l'impostazione seguita sulla PEC di "interruzione momentanea": quando la comunicazione è equivoca, generica e priva di un contenuto inequivocabilmente risolutivo o recessivo, e il committente continua a lasciare che il servizio venga eseguito senza attivare rimedi in modo coerente, l'accettazione delle prestazioni può integrare un comportamento concludente idoneo a fondare l'obbligo di pagamento e a escludere che la prosecuzione dell'esecuzione sia contraria a buona fede. In questa cornice, la Corte richiama anche il principio per cui la sospensione dell'esecuzione, nei contratti a prestazioni corrispettive, richiede un fondamento pattizio, un accordo delle parti o l'esercizio di un rimedio legale (tra cui l'eccezione di inadempimento), non potendo derivare automaticamente da una richiesta indeterminata di sospensione.

Coerentemente, viene circoscritto anche l'ambito delle "prestazioni non richieste" del Codice del consumo: la tutela non opera quando il servizio sia parte della prosecuzione di un rapporto già avviato e accettato, con pagamenti iniziali e svolgimento continuativo. In termini operativi, la contestazione di un servizio ritenuto non dovuto richiede, per reggere sul piano probatorio, una presa di posizione chiara, tempestiva e univoca, oltre alla coerente attivazione dei rimedi applicabili.

La linea argomentativa si coordina, inoltre, con orientamenti che, in fattispecie analoghe, escludono che lamentele generiche sulla qualità delle pulizie possano legittimare, da sole, la sospensione dei pagamenti in mancanza di contestazioni specifiche e di un'attivazione puntuale dei rimedi: sul tema, in termini compatibili con tale impostazione, può vedersi Lamentele sulle pulizie e sospensione dei pagamenti, limiti e oneri.

Sul piano preventivo, rimane opportuno regolare per iscritto durata, frequenza, attività incluse, modalità di contestazione e presupposti di sospensione o recesso, così da ridurre l'area grigia delle comunicazioni "ambigue"; in chiave operativa, si veda anche Contratto per le pulizie condominiali e clausole essenziali.

Resta fermo che l'esito non va inteso come regola "automatica" in ogni controversia: soluzioni differenti sono possibili quando vi sia una disdetta o un recesso inequivoci, quando risulti provata una pattuizione di sospensione unilaterale, quando vengano mosse contestazioni tempestive e specifiche sull'inadempimento dell'appaltatore con coerente azionamento dei rimedi, oppure quando la prova dell'esecuzione e dell'accettazione delle prestazioni non raggiunga la soglia richiesta.