Diritto di veduta obliqua e tettoie troppo vicine impongono il ripristino delle distanze

Nei rapporti tra proprietà confinanti, la realizzazione di tettoie, coperture o strutture analoghe a servizio di un immobile resta soggetta alla disciplina civilistica delle distanze dalle vedute quando l'opera incide sulla fascia di rispetto assicurata al titolare dell'affaccio. La regolarità urbanistico-amministrativa dell'intervento può assumere rilievo nel giudizio sulla legittimità edilizia e, in concreto, nella valutazione del decoro, ma non elide la tutela del diritto soggettivo alla veduta.

Il Tribunale di Paola, sezione civile, con sentenza 30 aprile 2026, R.G. 560/2024, resa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., ha distinto i due piani di indagine: da un lato, ha escluso la compromissione del decoro architettonico sulla base dell'accertamento tecnico e della documentazione amministrativa acquisita; dall'altro, ha accertato la violazione della distanza di tre metri prevista dall'art. 907 c.c. per la veduta obliqua, ordinando lo smontaggio parziale delle strutture interferenti.

Il proprietario che realizza un manufatto idoneo a incidere sull'esercizio della veduta altrui deve rispettare la distanza legale anche quando l'opera sia qualificata come pertinenziale, amovibile o assistita da titolo edilizio. Nel diverso giudizio sul decoro architettonico, invece, la lesione richiede un'alterazione apprezzabile dell'armonia dell'edificio, da verificare in concreto sulla base dello stato dei luoghi e degli elementi tecnici disponibili.

La vicenda

Il proprietario di un'unità immobiliare inserita in un complesso composto da tre abitazioni a schiera ha convenuto in giudizio il proprietario confinante, lamentando l'esecuzione di lavori consistenti nella trasformazione di preesistenti pergolati in tettoie e coperture, con travi, pilastri, elementi lignei, tegole o materiali naturali. Secondo la prospettazione attorea, tali interventi avevano alterato i profili estetici del fabbricato, compromesso il diritto di luce e di veduta e creato una illegittima prospettiva di affaccio in violazione delle distanze legali.

Le opere contestate erano plurime: una tettoia al piano terra sul lato di ingresso, una tettoia al piano primo a copertura di un balcone, una copertura sul lato opposto della corte, una struttura sul lato laterale congiunta alla precedente e una copertura del balcone al primo piano, in parte con tegole e in parte con canne, dotata anche di illuminazione e pale di ventilazione.

Il convenuto ha chiesto il rigetto della domanda, sostenendo che gli interventi fossero conformi allo strumento urbanistico vigente e assistiti da S.C.I.A.; ha qualificato le opere come pertinenze o accessori dell'edificio principale, finalizzati alla protezione dell'abitazione dagli agenti atmosferici, e ha contestato sia la lesione del decoro architettonico sia la violazione delle norme sulle vedute. In particolare, ha richiamato la natura obliqua della veduta e la disciplina dell'art. 906 c.c., ritenendo applicabile la distanza di settantacinque centimetri.

La causa è stata istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio. Il CTU ha esaminato la documentazione edilizia, la S.C.I.A. del 2021, i pareri preliminari degli enti competenti, lo stato dei luoghi ante e post operam e la consistenza dei manufatti. Dall'accertamento è emerso che la S.C.I.A. riguardava la trasformazione di pergolati in legno esistenti in tettoie su terrazze, per una superficie complessiva di mq 37,34, pari al 30% della superficie esterna del fabbricato principale, indicata in mq 124,48.

La decisione

Il Tribunale ha accolto le risultanze del consulente tecnico, ritenendole coerenti con la documentazione in atti e immuni da vizi logici. La motivazione chiarisce infatti che la circostanza dedotta dall'attore è stata esaminata nella relazione peritale, "le cui risultanze vanno integralmente accolte, in quanto suffragate dalla documentazione in atti, adeguatamente motivate, ed immuni da vizi logici e/o di ragionamento".

Quanto al decoro architettonico, la domanda è stata respinta. Il Tribunale ha richiamato la nozione giurisprudenziale di decoro come equilibrio estetico dell'edificio e ha ribadito che l'alterazione rilevante non coincide con qualsiasi modifica visibile, ma con una modifica capace di incidere in modo apprezzabile sull'armonia del fabbricato. In motivazione si legge che costituisce innovazione lesiva "non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio".

Nel caso concreto, il giudice ha valorizzato l'accertamento tecnico sulle strutture esistenti e sulla documentazione amministrativa. Il CTU aveva rilevato che, ad eccezione dei balconi del piano primo, i telai di alcune coperture erano già presenti; per il preesistente telaio sottostante, tuttavia, non risultavano autorizzazioni o concessioni agli atti. La S.C.I.A. aveva natura condizionata, poiché l'area era vincolata e l'intervento era subordinato ai pareri della Soprintendenza, al nulla osta provinciale e al deposito del progetto strutturale presso l'ufficio regionale competente.

La motivazione attribuisce rilievo a tali atti nel solo quadro della valutazione concreta del decoro, osservando che la documentazione acquisita non evidenziava profili di incompatibilità estetica dell'intervento. Il passaggio conclusivo è netto: "le strutture in oggetto, per come analizzato dal consulente tecnico, non compromettono il decoro architettonico della struttura considerando altresì che le stesse sono perfettamente rimovibili, infatti, 'tutte le strutture analizzate (pergolati e tettoie) sono di natura amovibile, quindi strutture precarie'".

La domanda relativa alla veduta obliqua è stata invece accolta. Il Tribunale ha applicato l'art. 907 c.c., ricordando che, quando sia stato acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di quest'ultimo non può fabbricare a distanza minore di tre metri; se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza deve essere rispettata anche dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Il giudice ha richiamato il principio secondo cui il diritto di veduta assicura, attraverso inspectio e prospectio, la piena visione del fondo servente in ogni direzione, con conseguente misurazione radiale della distanza. In tal senso, la motivazione riporta che "il diritto di veduta sancito dall'art. 907 c.c. intende assicurare, attraverso l'esercizio della 'inspectio' e della 'prospectio', la piena e completa visione del fondo servente in ogni direzione, sia in orizzontale, che in verticale, che, eventualmente, in maniera obliqua, ed impone, pertanto, che la distanza della nuova costruzione dalla preesistente veduta sia misurata in maniera radiale".

Applicando tale criterio, il CTU ha confrontato la planimetria preesistente con la nuova configurazione dei luoghi. Due tettoie sono risultate decisive: la tettoia posta sul lato di ingresso, realizzata a ridosso del confine, avrebbe dovuto essere collocata a tre metri dalla strada interna e dal confine con la proprietà dell'attore; analogo rilievo è stato formulato per la tettoia posta sul lato opposto, anch'essa realizzata in aderenza al confine, costituito da un muretto divisorio di dieci centimetri.

Ne è derivata la condanna del convenuto a demolire o smontare parzialmente le tettoie individuate dal CTU e ad allontanarle di tre metri dai confini con la proprietà dell'attore; per la tettoia posta sul lato di ingresso, l'arretramento è stato disposto anche con riferimento alla distanza dalla strada. Il Tribunale non ha recepito la soluzione prospettata dal convenuto in sede di sopralluogo, perché priva del consenso dell'attore.

Le spese di lite, comprese quelle di CTU, sono state integralmente compensate in ragione del parziale accoglimento delle domande.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, ord. n. 18928/2020: costituisce alterazione del decoro architettonico non soltanto la modifica delle linee architettoniche, ma anche quella che si rifletta negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio; la valutazione spetta al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo nei limiti del vizio motivazionale. Il principio è richiamato dal Tribunale ed è pertinente al rigetto della domanda fondata sul pregiudizio estetico.
• Cass. civ., sez. II, n. 1286/2010: l'alterazione del decoro deve essere apprezzabile e tradursi in un pregiudizio economicamente rilevante, tale da comportare deprezzamento dell'intero fabbricato o delle porzioni interessate, tenendo conto dello stato estetico dell'edificio al momento dell'intervento.
• Cass. civ., sez. II, n. 15244/2017: l'art. 907 c.c. tutela la piena inspectio e prospectio del fondo servente; la distanza di tre metri deve essere misurata in maniera radiale, anche quando venga in rilievo la veduta obliqua o verticale. Il principio è espressamente utilizzato nella motivazione.
• Cass. civ., sez. II, n. 7269/2014: il titolare della veduta può chiedere l'eliminazione della tettoia posta a distanza inferiore a tre metri, poiché la violazione della fascia di rispetto prevista dall'art. 907 c.c. integra di per sé lesione del diritto di affaccio.
• Cass. civ., sez. II, n. 17216/2020: la tettoia realizzata su area di proprietà esclusiva deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute altrui; in tale configurazione non si pone, di regola, un problema di prevalenza della disciplina sull'uso della cosa comune rispetto all'art. 907 c.c.
• Cass. civ., sez. II, ord. n. 5732/2019: nei rapporti condominiali, il coordinamento tra distanze e uso della cosa comune rileva solo quando l'intervento investa effettivamente beni comuni; quando il manufatto incide su proprietà esclusiva o comprime l'affaccio protetto, la tutela della veduta conserva applicazione diretta.
• Trib. Velletri, n. 71/2026: la tettoia in legno realizzata nel cortile esclusivo deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute degli altri appartamenti; la mancanza di pareti laterali o la facile smontabilità non escludono la rilevanza dell'opera ai fini dell'art. 907 c.c.
• Trib. Macerata, n. 27/2026: anche una pergotenda installata su lastrico o terrazza di proprietà esclusiva può integrare una "fabbrica" rilevante per la disciplina delle vedute, quando gli elementi strutturali siano idonei a intercettare stabilmente l'esercizio dell'affaccio.

Considerazioni conclusive

La S.C.I.A., i nulla osta e la qualificazione dell'opera come pertinenziale o amovibile non impediscono l'applicazione della disciplina civilistica sulle distanze dalle vedute. Tali elementi possono concorrere alla ricostruzione tecnica dello stato dei luoghi e, come accaduto per il decoro, essere valutati dal giudice insieme agli altri dati istruttori; non attribuiscono però al proprietario il potere di comprimere la fascia di rispetto assicurata dall'art. 907 c.c. al titolare dell'affaccio. In tal senso v. anche tettoia in cortile esclusivo e distanza dalle vedute.

La linea interpretativa confermata dalla decisione muove dalla funzione dell'art. 907 c.c.: assicurare la piena inspectio e prospectio del fondo servente, con una zona di rispetto misurata in modo radiale. Cass. n. 15244/2017 costituisce il riferimento principale per la veduta diretta, obliqua e verticale; Cass. n. 7269/2014 e Cass. n. 17216/2020 ne chiariscono l'effetto ripristinatorio quando il manufatto, anche se presentato come tettoia o copertura accessoria, ricade entro la distanza legale. Sul punto v. anche tettoia a meno di tre metri dalla finestra.

Il carattere leggero, aperto o smontabile della struttura non è decisivo se l'opera, per consistenza e collocazione, ostacola stabilmente l'esercizio della veduta. È la stessa logica che sorregge gli arresti di merito su tettoie, pergotende e manufatti privi di chiusure laterali: la qualificazione edilizia o descrittiva dell'intervento arretra davanti alla verifica civilistica della sua incidenza concreta sulla zona protetta. In tal senso v. anche manufatti leggeri e distanze dalle vedute e, per le strutture retrattili, pergotenda e servitù di veduta.

Il coordinamento con l'art. 1102 c.c. delimita, ma non assorbe, la tutela della veduta. Quando l'intervento riguarda realmente l'uso di una parte comune, il giudizio può spostarsi sulla compatibilità con il pari uso del bene condominiale; quando invece il manufatto insiste su proprietà esclusiva o comprime direttamente l'affaccio altrui, la distanza di tre metri opera senza che la disciplina della cosa comune possa fungere da deroga implicita. Per un approfondimento, può vedersi anche uso della cosa comune e distanze dalle vedute.

Il profilo del decoro architettonico resta distinto. L'assenza di pregiudizio estetico è stata affermata sulla base della CTU, della natura amovibile delle strutture, della presenza di telai preesistenti e della documentazione amministrativa acquisita. Questi elementi possono ridurre o escludere l'impatto sull'armonia dell'edificio, secondo la valutazione concreta richiesta da Cass. n. 18928/2020 e Cass. n. 1286/2010, ma non neutralizzano la violazione delle distanze quando la struttura intercetta la veduta protetta.

La demolizione parziale ordinata dal Tribunale esprime una tutela ripristinatoria calibrata sull'accertamento tecnico: esclusa la lesione del decoro, il ripristino è stato disposto solo per le tettoie collocate a ridosso del confine e incompatibili con la distanza radiale di tre metri. La qualificazione urbanistica dell'opera, la sua funzione protettiva e la sua rimovibilità non hanno inciso sul presupposto essenziale della condanna, rappresentato dall'interferenza con il diritto di veduta obliqua.