Il pergolato sotto il balcone viola la veduta in appiombo

La realizzazione di un manufatto stabile su una porzione di proprietà esclusiva deve rispettare la distanza legale dalle vedute esercitate da altra unità immobiliare. Quando l'opera comprime la veduta in appiombo, il titolare della veduta può ottenere la riduzione in pristino, senza che la collocazione dell'immobile in edificio condominiale consenta di spostare automaticamente l'analisi sul pari uso della cosa comune.

Il Tribunale di Termini Imerese, con la sentenza n. 818 del 27 aprile 2026, ha applicato tale principio a due pergolati/tettoie installati nella corte pertinenziale dell'unità immobiliare posta al piano inferiore. La tutela ripristinatoria è stata riconosciuta per i pergolati, mentre sono state respinte la domanda di rimozione della canna fumaria e la richiesta di risarcimento del danno.

La vicenda

Il proprietario di un appartamento sito al primo piano di un edificio condominiale agiva con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. nei confronti dei proprietari dell'unità immobiliare sottostante, deducendo che questi avessero realizzato, nella corte pertinenziale della loro proprietà esclusiva, due pergolati/tettoie, con relativi pilastri e travi lamellari, oltre a una canna fumaria in acciaio lungo la facciata dell'edificio.

Secondo la prospettazione del ricorrente, i pergolati e i relativi elementi di sostegno ledevano il diritto di veduta e il regime delle distanze previsto dall'art. 907 c.c., oltre a incidere sull'uso della cosa comune. La canna fumaria, invece, veniva indicata come elemento lesivo del decoro architettonico dell'edificio condominiale.

Sulla base di tali allegazioni, veniva chiesta la condanna dei resistenti alla demolizione o rimozione dei manufatti, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno.

I resistenti contestavano integralmente le domande, deducendo che i manufatti erano già esistenti al momento dell'acquisto degli immobili, avvenuto nel 2008; che il ricorrente aveva accettato senza riserve lo stato edilizio e urbanistico dei beni; che non sussisteva alcuna lesione del diritto di veduta, del decoro architettonico o dell'uso della cosa comune; e che, in ogni caso, l'azione doveva ritenersi prescritta.

Dopo l'espletamento della mediazione obbligatoria in corso di causa, il procedimento, introdotto nelle forme del rito sommario, proseguiva nelle forme del rito ordinario. La causa veniva istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio e assunzione delle prove orali richieste dalle parti.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda di riduzione in pristino relativa ai pergolati, disponendone la rimozione, e ha invece rigettato la domanda concernente la canna fumaria e quella risarcitoria.

La motivazione muove dalla funzione dell'art. 907 c.c. e dalla sua applicabilità anche nei rapporti tra condomini, quando l'opera contestata sia realizzata su proprietà esclusiva e incida sulla veduta spettante ad altra unità immobiliare. Il ragionamento è espresso in termini chiari:

"Giova, in diritto, ricordare che l'art. 907 cc, nel disciplinare le distanze delle costruzioni dalle vedute, tutela il diritto del proprietario di esercitare la veduta sul fondo del vicino, imponendo a quest'ultimo di non fabbricare ad una distanza inferiore a tre metri. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale disciplina trova applicazione anche nei rapporti tra condomini, quando il manufatto sia realizzato su una porzione di proprietà esclusiva del sottostante e interferisca con la veduta esercitata dal proprietario del piano superiore, non operando, in tal caso, il criterio del contemperamento con il pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 cc, che rileva, invece, qualora l'opera insista su un bene comune."

Da tale premessa il giudice trae la conseguenza ripristinatoria: il titolare della veduta può opporsi all'opera stabile collocata a distanza inferiore a quella legale, senza che assumano rilievo le esigenze di riservatezza o il diritto dominicale del vicino, poiché il bilanciamento tra tali interessi è già contenuto nella disciplina codicistica sulle distanze dalle vedute.

"In particolare, è stato affermato che il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo sino alla base dell'edificio e può opporsi alla costruzione realizzata da altro condomino [...] che, direttamente o indirettamente, pregiudica l'esercizio di tale diritto, senza che assumano rilievo esigenze di contemperamento con la riservatezza o con il diritto dominicale del vicino, essendo tale bilanciamento già operato dall'art. 907 cc mediante la previsione della distanza legale (cfr Cass. 955/13). Ne consegue che, una volta accertata la presenza di un manufatto stabile, idoneo a limitare la veduta in appiombo e collocato a distanza inferiore a quella legale, il proprietario del piano sovrastante ha diritto alla riduzione in pristino mediante rimozione dell'opera lesiva."

La consulenza tecnica d'ufficio ha assunto rilievo centrale. I due pergolati erano installati nella corte pertinenziale dell'unità immobiliare dei resistenti, uno sul prospetto nord e uno sul prospetto ovest, ed erano costituiti da pilastrini e travi, con struttura stabile e ancorata al prospetto dell'edificio mediante staffe metalliche.

Il CTU ha accertato che, per il pergolato posto sul prospetto ovest, la distanza tra il sottosoglia delle aperture dell'unità immobiliare sovrastante e la faccia superiore delle travi in legno era pari a metri 1,24. Per il pergolato sul prospetto nord, la distanza tra l'intradosso del balcone dell'unità sovrastante e la faccia superiore delle travi era pari a centimetri 9.

"Tali dati tecnici evidenziano in modo univoco che i due pergolati insistono a distanza largamente inferiore rispetto a quella prescritta dall'art. 907 cc e risultano idonei a comprimere la veduta in appiombo esercitabile dalle aperture e dal balcone dell'unità sovrastante di proprietà attrice."

Il Tribunale ha quindi escluso che la natura condominiale dell'edificio potesse rendere legittima la presenza dei manufatti. La disciplina dell'art. 1102 c.c. viene in rilievo quando l'opera insiste su un bene comune; diversamente, quando il manufatto è realizzato su una porzione di proprietà esclusiva e interferisce con la veduta di altra unità, il parametro applicabile è quello delle distanze dalle vedute.

È stata altresì respinta la difesa fondata sull'asserita accettazione dello stato dei luoghi nell'atto di compravendita. Una clausola generale di gradimento dello stato urbanistico-edilizio dell'immobile, per la sua genericità, non costituisce titolo idoneo a creare una servitù derogatoria al regime delle distanze e non integra rinuncia implicita al diritto di veduta.

Anche l'eccezione di prescrizione è stata disattesa. La domanda di riduzione in pristino proposta per ottenere il rispetto delle distanze legali ha natura reale, essendo riconducibile allo schema dell'actio negatoria servitutis; essa è quindi imprescrittibile, salvi gli effetti dell'usucapione, che nella vicenda non era stata invocata dai resistenti.

La domanda di rimozione della canna fumaria è stata invece rigettata. Il Tribunale ha escluso anzitutto la violazione dell'art. 907 c.c., richiamando le osservazioni del CTU:

"Come osservato dal CTU nella relazione di replica, la canna fumaria non integra una 'costruzione' rilevante ai fini dell'art. 907 cc, trattandosi, piuttosto, di un componente dell'impianto di smaltimento dei fumi del camino interno alla proprietà dei convenuti, la cui legittimità non si presta, quindi, ad essere valutata alla luce della disciplina sulle distanze dalle vedute."

Sotto il profilo del decoro architettonico, la prova non è stata ritenuta sufficiente. Le fotografie prodotte mostravano un prospetto privo di uniformità, con intonaco in parte rustico e in parte rifinito, impianti esterni a vista e chiusure esterne disomogenee; in tale contesto, la canna fumaria non è stata considerata idonea a produrre un'alterazione apprezzabile, autonoma e qualitativamente rilevante della fisionomia complessiva dell'edificio (si segnala rimozione della canna fumaria sulla facciata).

Le ulteriori censure relative al pari uso della cosa comune e alla stabilità del muro maestro sono state ritenute tardive, poiché non specificamente sviluppate nel ricorso e nella memoria integrativa con riferimento alla canna fumaria, ma introdotte autonomamente soltanto nella comparsa conclusionale.

Il rigetto della domanda risarcitoria si fonda sulla distinzione tra tutela ripristinatoria e tutela per equivalente. Secondo il Tribunale, la violazione delle distanze legali giustifica la riduzione in pristino, ma non determina automaticamente un danno risarcibile.

"Quanto alla domanda di risarcimento, va osservato che, nelle controversie relative alla violazione delle distanze legali, l'attore è tenuto ad allegare e, in caso di contestazione, a provare, anche tramite presunzioni, il concreto pregiudizio conseguente all'illecito denunciato, non potendo il danno ritenersi automaticamente sussistente per il solo fatto della lesione del diritto di veduta (cfr Cass. 12879/25). Se, quindi, l'accertamento della violazione della posizione soggettiva giustifica certamente la tutela ripristinatoria, non altrettanto può dirsi per il rimedio risarcitorio, che esige la puntuale deduzione del danno-conseguenza di natura patrimoniale o non patrimoniale concretamente sofferto."

Nel caso concreto, il ricorrente si era limitato a chiedere la liquidazione equitativa del danno, ritenendolo in re ipsa, senza allegare specificamente le conseguenze pregiudizievoli patrimoniali o non patrimoniali derivate dalla presenza dei manufatti. Per tale ragione, il Tribunale ha respinto la domanda risarcitoria.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., sez. II, 16 gennaio 2013, n. 955: il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo sino alla base dell'edificio e può opporsi alla costruzione di altro condomino che pregiudichi tale diritto. Il precedente è richiamato direttamente dal Tribunale ed è particolarmente pertinente perché riguardava proprio un pergolato posto a copertura del terrazzo dell'appartamento sottostante.
• Cass., sez. II, 27 febbraio 2019, n. 5732: la tutela della veduta in appiombo opera anche nei rapporti condominiali e non può essere neutralizzata invocando la riservatezza del vicino, poiché il bilanciamento degli interessi è già operato dalla disciplina sulle distanze dalle vedute.
• Cass., sez. II, 18 agosto 2020, n. 17216: quando la tettoia o il manufatto insiste su un'area di proprietà esclusiva, la controversia va risolta applicando la disciplina delle distanze dalle vedute, senza ricorrere al criterio del pari uso della cosa comune.
• Cass., sez. II, ord. 6 giugno 2024, n. 15906: conferma il diritto alla veduta, anche in appiombo, sino alla base dell'edificio e ribadisce che opere stabilmente incidenti sull'inspectio e sulla prospectio possono integrare violazione della zona di rispetto.
• Cass., ord. n. 12202/2022 e Cass., ord. n. 7622/2024: la nozione di costruzione rilevante ai fini dell'art. 907 c.c. non è limitata alle fabbriche in senso stretto, ma comprende le opere idonee a ostacolare stabilmente l'esercizio della veduta.
• Trib. Macerata, 14 gennaio 2026, n. 27: anche una pergotenda installata su lastrico o terrazza di proprietà esclusiva può essere qualificata come fabbrica rilevante ai fini della veduta, se la struttura, pur leggera o smontabile, intercetta stabilmente l'affaccio dell'unità sovrastante.
• Trib. Gela, 20 gennaio 2026, n. 40: una tettoia-veranda stabilmente ancorata può costituire nuova costruzione soggetta alle distanze legali e, quanto al risarcimento, la violazione delle distanze non esonera dall'allegazione e prova del concreto pregiudizio.
• Cass., sez. II, 23 maggio 2016, n. 10618 e Cass., sez. II, 23 febbraio 2012, n. 2741: la canna fumaria, quale accessorio di un impianto, non integra una costruzione rilevante ai fini dell'art. 907 c.c.; resta ferma la possibile rilevanza di altre discipline, ove tempestivamente dedotte e provate.
• Cass. n. 12879/2025: nelle controversie in materia di distanze legali, il danno risarcibile richiede allegazione e prova del concreto pregiudizio, anche presuntiva; la lesione della veduta consente la tutela ripristinatoria, ma non rende automaticamente dovuto il risarcimento. Il principio è coerente con l'orientamento più recente che esclude il danno in re ipsa.
• Cass., sez. II, n. 7972/2008: secondo un'impostazione più risalente, la violazione delle distanze era stata ricondotta al danno in re ipsa, con possibilità di liquidazione equitativa. Il richiamo è utile per comprendere la diversa impostazione oggi valorizzata in tema di danno-conseguenza.

Considerazioni conclusive

Il manufatto stabile realizzato su proprietà esclusiva deve rispettare la zona di protezione della veduta; se l'opera ricade a distanza inferiore a quella legale e limita la veduta in appiombo, il titolare della veduta può ottenere la riduzione in pristino.

La soluzione è coerente con la linea tracciata da Cass. n. 955/2013, Cass. n. 5732/2019, Cass. n. 17216/2020 e Cass. n. 15906/2024: nei rapporti tra proprietà individuali comprese nello stesso edificio, la disciplina delle distanze dalle vedute opera direttamente quando il manufatto insiste su una porzione esclusiva. Il richiamo al pari uso della cosa comune resta pertinente quando l'opera ricade su beni comuni, ma non consente di sacrificare la veduta riconosciuta a un'altra unità immobiliare. Sul punto v. anche tettoia e veduta in appiombo.

Gli arresti sulla nozione di "costruzione" rafforzano il medesimo criterio: conta l'idoneità dell'opera a ostacolare stabilmente l'inspectio e la prospectio, non la sola etichetta edilizia del manufatto. Per questo strutture leggere, pergolati o pergotende possono essere soggetti alla distanza legale quando siano stabilmente ancorati e incidano sull'affaccio; in tal senso v. pergotenda e veduta in appiombo.

La diversa sorte della canna fumaria delimita il perimetro della tutela ripristinatoria fondata sull'art. 907 c.c. L'accessorio impiantistico non viene trattato come costruzione ai fini delle distanze dalle vedute; la sua rimozione richiede quindi un diverso fondamento, ad esempio in materia di immissioni, regolamenti locali, pari uso della cosa comune, stabilità o decoro architettonico, purché il relativo fatto costitutivo sia allegato tempestivamente e provato. Sul punto può vedersi anche canna fumaria e distanze legali.

Il profilo risarcitorio conferma la distinzione tra rimedio reale e danno-conseguenza. La violazione della distanza giustifica l'ordine di rimozione, ma il risarcimento richiede l'allegazione e la prova, anche presuntiva, di un pregiudizio concreto. La soluzione adottata segue l'indirizzo più recente richiamato dal Tribunale e si discosta dall'impostazione più risalente che ammetteva il danno in re ipsa; per un'applicazione coerente con tale distinzione, v. anche tettoia-veranda e prova del danno.

Nel caso deciso, le misurazioni della CTU hanno accertato distanze nettamente inferiori a quella legale e una concreta compressione della veduta in appiombo. Tale accertamento ha sorretto l'ordine di rimozione dei pergolati, mentre la domanda risarcitoria è stata respinta per carenza di specifiche allegazioni sulle conseguenze dannose.