La clausola del regolamento contrattuale che si limita a consentire ai condomini di coprire i balconi non integra una valida deroga all'art. 907 c.c., poiché la limitazione del diritto di veduta in appiombo richiede una pattuizione espressa, specifica e inequivocabile. Sono pertanto invalide le clausole generiche o di stile che non individuano con precisione il contenuto, l'estensione e le modalità del peso imposto sul fondo servente. È questo il principio espresso dal Tribunale di Trani nella sentenza n. 86 del 26 gennaio 2026.
La vicenda
La causa nasce quando il proprietario di un appartamento citava in giudizio la vicina chiedendo che venisse dichiarata l'illegittimità della tettoia installata sul balcone di quest'ultima. Secondo l'attore, quella struttura violava le distanze previste dagli articoli 907 e 873 del codice civile e gli impediva l'esercizio del proprio diritto di veduta. Per questo chiedeva che la tettoia fosse rimossa o almeno arretrata, oltre alla condanna della controparte alle spese.
La convenuta sosteneva che non si trattava affatto di una tettoia, ma di un "pergolato bioclimatico", opera che non richiedeva alcun titolo edilizio. Del resto, la stessa convenuta faceva presente che il Comune aveva archiviato il procedimento amministrativo avviato su segnalazione dell'attore e che, quindi, non vi era alcun abuso.
In ogni caso sosteneva che l'attore non aveva alcun diritto di veduta da tutelare, perché negli atti di vendita del costruttore era stata inserita una clausola che consentiva ai proprietari di "dotare di copertura i propri balconi" senza autorizzazione condominiale ("i proprietari degli appartamenti potranno, senza dover chiedere alcuna autorizzazione al condominio, dotare di copertura i propri balconi, previa la necessaria autorizzazione amministrativa").
A parere della convenuta, quella clausola costituiva una deroga convenzionale alle distanze e ai diritti reali. La convenuta produceva in giudizio anche la delibera con la quale l'assemblea condominiale aveva autorizzato la realizzazione del pergolato ("alcuni condomini chiedono di poter mettere delle strutture con pergolato bianco in alluminio per le parti non coperte dal balcone superiore").
Alla luce di quanto sopra chiedeva il rigetto della domanda e, addirittura, la condanna dell'attore per lite temeraria. Il giudice, dopo aver assegnato i termini ex art. 183 c.p.c., disponeva una consulenza tecnica per verificare se la struttura rispettasse o meno le distanze legali.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione all'attore. Il "pergolato bioclimatico" è risultato idoneo a pregiudicare il diritto di veduta dalla finestra dell'appartamento di sua proprietà esclusiva posto al piano quarto, sovrastante quello della convenuta. Il giudice pugliese ha ricordato che la veduta in appiombo deve rimanere integra e non può essere compressa da opere del vicino sottostante.
Quando un manufatto realizzato dal proprietario del piano inferiore impedisce o limita la veduta in appiombo del vicino e si trova a meno di tre metri dal suo affaccio, l'impedimento integra automaticamente la violazione dell'art. 907 c.c., poiché qualsiasi opera collocata entro tale distanza lede il diritto di veduta tutelato dalla norma. In ogni caso il Tribunale ha chiarito che le norme del codice civile sulle vedute si applicano comunque, anche se il Comune ha autorizzato l'opera o se questa rientra nell'edilizia libera.
Le autorizzazioni amministrative riguardano solo il piano urbanistico, mentre il rispetto delle distanze e dei diritti di veduta resta una questione civilistica, che non può essere superata da permessi o silenzi dell'autorità comunale.
Il giudice tranese ha precisato un altro aspetto di fondamentale importanza: la clausola del regolamento del costruttore che si limita a dire che i proprietari possono coprire i balconi, non autorizza affatto a realizzare tali coperture a distanza inferiore ai tre metri, né consente di limitare o escludere il diritto di veduta del vicino. Mancando una deroga chiara, la norma dell'art. 907 c.c. resta pienamente applicabile.
Il Tribunale ha escluso pure che la delibera condominiale invocata dalla convenuta potesse costituire un valido titolo: si tratta di una semplice richiesta formulata da alcuni condomini, priva di una votazione formale e senza alcuna indicazione puntuale dei soggetti interessati. Non può quindi incidere sui diritti reali dei singoli.
Considerazioni conclusive
Le norme sulle distanze si applicano anche tra condomini, ma solo finché sono compatibili con la disciplina delle parti comuni. Quando l'opera realizzata su un bene comune rientra nei limiti dell'art. 1102 c.c. e costituisce un uso legittimo della cosa comune, la disciplina speciale del condominio prevale su quella generale della proprietà, rendendo inapplicabili le distanze legali se queste possono comprimere diritti o facoltà che il condomino può esercitare sulla cosa comune (Cass. civ., Sez. II, 14/04/2004, n. 7044).
Questo principio che consente al condomino di servirsi della cosa comune entro i limiti dell'art. 1102 c.c. non si applica quando un manufatto (tettoia, pergola ecc.) è realizzato su una porzione di proprietà esclusiva e, per la sua collocazione, compromette il diritto di veduta di un altro condomino: in tal caso opera integralmente l'art. 907 c.c., senza possibilità di invocare l'uso della cosa comune. (per un quadro pratico delle tettoie illegittime e legittime in condominio si veda tettoie illegittime e legittime in condominio: esempi pratici)
In altre parole, a fronte dell'illegittima realizzazione di un manufatto da parte condomino in violazione delle norme sulle distanze legali, il proprietario del singolo piano condominiale ha diritto ad esercitare, dalle proprie aperture, anche la veduta in appiombo, fino alla base dell'edificio e allo stesso è pertanto riconosciuto il diritto di opporsi a qualsiasi opera che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale diritto (Cass. civ., civ., sez. II, 06/06/2024, n. 15906). In questa ipotesi è irrilevante che l'opera rientri o meno nell'ambito dell'edilizia libera.
Tuttavia eventuali deroghe ai limiti imposti in materia di distanze o diritti reali potrebbero essere previste in una clausola di natura contrattuale del regolamento predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini. Se però non è esplicita la clausola che prevede restrizione dei diritti e delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini, non può ritenersi che la stessa sia stata accettata (Trib. Trani, 23 maggio 2025, n. 563). Non bastano formule generiche o clausole di stile: per limitare il diritto di proprietà o il diritto di veduta occorre un titolo chiaro, che indichi esattamente quale peso viene imposto e a favore di chi.
