Il motore del condizionatore che pregiudica la veduta in appiombo deve essere rimosso

Il proprietario di un'unità posta ai piani superiori di un edificio può esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e, di conseguenza, opporsi alle opere altrui che la pregiudichino. Con ordinanza del 26 gennaio 2026 nel procedimento R.G. 8546/2025, il Tribunale di Genova (III Sezione civile, in composizione collegiale) ha applicato tale principio, ordinando la rimozione del motore di un condizionatore e della relativa canalizzazione, ritenuti ostativi alla veduta tutelata dall'art. 907 c.c.

La decisione valorizza due profili: (i) la tutela ex art. 907 c.c. opera anche nei rapporti tra condomini; (ii) l'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non legittima interventi che comprimano la facoltà di veduta spettante alle singole proprietà, anche quando l'installazione insista su parti comuni o comunque in compossesso.

La vicenda

I genitori esercenti la responsabilità genitoriale su un minore, proprietario di un appartamento al primo piano di un edificio condominiale, hanno agito ex art. 1168 c.c. per ottenere la rimozione del motore di un condizionatore e della relativa canalizzazione, installati dalla società proprietaria dell'unità immobiliare sottostante, adibita a studio professionale.

Secondo la prospettazione dei ricorrenti, l'impianto era stato collocato a ridosso della soletta/sporgenza indicata come mensola in ardesia/lastrico solare, senza autorizzazione né dei proprietari sovrastanti né del condominio e neppure della Soprintendenza competente, trattandosi di edificio vincolato.

È stata dedotta la violazione delle distanze legali di cui agli artt. 905 e 907 c.c., assumendo che l'installazione pregiudicasse la veduta in appiombo esercitata dalle aperture dell'appartamento sovrastante; è stata inoltre chiesta un'inibitoria per eventuali future iniziative installative sulla medesima sporgenza.

La società convenuta ha eccepito l'inammissibilità e l'infondatezza del ricorso, sostenendo, in sintesi, che l'impianto fosse stato posizionato su bene comune (la soletta), già utilizzato anche da altri partecipanti (compresi gli stessi ricorrenti), e che l'assemblea fosse stata informata senza opporre dinieghi. Ha inoltre contestato che il motore potesse qualificarsi "costruzione" ai fini delle distanze legali, richiamando la riconducibilità dell'opera al regime di edilizia libera.

In prime cure il ricorso era stato rigettato, sul rilievo della mancata prova del possesso esclusivo dell'area e ritenendo non applicabile l'art. 907 c.c., dovendosi fare riferimento alla disciplina dell'uso delle parti comuni ex art. 1102 c.c.

In sede di reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c. è stata ribadita la violazione delle distanze; inoltre è stata prospettata l'illegittimità dell'impianto ai sensi dell'art. 890 c.c., in ragione di asserite immissioni rumorose e termiche dovute alla prossimità del motore rispetto alla finestra dell'appartamento sovrastante.

La decisione

Il collegio ha accolto il reclamo, ordinando alla società la rimozione del motore del condizionatore e della relativa canalizzazione, in quanto limitativi della facoltà di veduta tutelata dall'art. 907 c.c.

"Secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Sez. 2 - , Ordinanza n. 15906 del 06/06/2024; Sez. 2 - , Ordinanza n. 5732 del 27/02/2019; Sez. 2, Sentenza n. 955 del 16/01/2013) 'il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e alla riservatezza del vicino…'"

"Anche ritenendo che lo spazio sul quale è stato installato il motore costituisca bene condominiale o oggetto di compossesso tra i condomini, tuttavia il relativo uso ex art. 1102 c.c.… non può comportare automaticamente la possibilità di privare le singole proprietà della facoltà assicurata dall'art. 907 c.c."

Sulla base dei fotogrammi in atti è stata accertata la collocazione del motore davanti e in stretta vicinanza all'apertura dell'unità sovrastante, con conseguente considerevole limitazione della veduta "in appiombo", fino a privare la finestra della vista di una parte rilevante della base dell'edificio.

"Non pare superfluo riportare fotogramma (agli atti) particolarmente rilevante ritraendo lo stato della vista 'appiombo' dopo l'installazione del condizionatore…"

È stato inoltre precisato che il regime di edilizia libera non è elemento idoneo a escludere la qualificazione dell'opera come "costruzione" ai fini dell'art. 907 c.c., dovendosi valorizzare l'idoneità dell'opera stessa a ostacolare stabilmente l'esercizio della veduta.

"…la giurisprudenza… ha precisato che 'la nozione di costruzione, ai fini dell'art. 907 c.c., non si limita ai manufatti in calce, mattoni o conglomerato cementizio, ma si estende a qualsiasi opera che… ostacoli l'esercizio di una veduta' (Cass., Ord. n. 12202/2022)… In tema distanze legali… comprende non solo le fabbriche in senso stretto ma anche opere idonee ad ostacolare stabilmente l'esercizio della inspectio/prospectio (Cass., Ord. n. 7622/2024)"

I riferimenti giurisprudenziali

Tra i precedenti richiamati nella motivazione e nel percorso argomentativo:

• Cass., Sez. II, Ord. n. 15906/2024;
• Cass., Sez. II, Ord. n. 5732/2019;
• Cass., Sez. II, Sent. n. 955/2013;
• Cass., Sent. n. 448/1982; Sent. n. 3822/1986; Sent. n. 5464/1986;
• Cass., Sez. II, Sent. n. 4844/1988; Sent. n. 10563/2001;
• Cass., Ord. n. 12202/2022; Ord. n. 7622/2024.

Considerazioni conclusive

La motivazione si muove lungo un tracciato netto: la disciplina delle distanze dalle vedute trova applicazione anche nei rapporti tra proprietà esclusive inserite nel fabbricato, in quanto compatibile con l'assetto della comunione, e l'uso della cosa comune non può tradursi, di per sé, nella compressione della facoltà di veduta riconosciuta dall'art. 907 c.c. Ne discende che, anche a fronte di un'installazione eseguita su facciata, soletta o altra parte comune (o comunque in compossesso), resta decisivo verificare se l'opera ostacoli stabilmente l'esercizio della veduta in appiombo.

Coerentemente, l'accoglimento del reclamo è fondato su un riscontro in concreto (fotogrammi) della limitazione subita dall'apertura dell'unità sovrastante; mentre il richiamo al regime amministrativo-edilizio dell'intervento è stato ritenuto non dirimente ai fini civilistici, perché la nozione di "costruzione" rilevante per l'art. 907 c.c. dipende dall'effetto ostativo sull'inspectio e prospectio.

In chiave operativa, la vicenda si presta a essere letta insieme ad altri arresti di legittimità che, in fattispecie diverse, hanno ribadito la possibilità che opere anche "leggere" (verande, strutture metalliche, pergotende o impianti) incidano sulla veduta in appiombo quando presentino stabilità e consistenza tali da ostacolarla: si vedano, ad esempio, Veranda e veduta in appiombo, richiamo a Cass. n. 10942/2025 e Pergotenda e distanze legali, quadro pratico e giurisprudenziale.

In senso più restrittivo, merita ricordare che la tutela dell'art. 907 c.c. presuppone che l'apertura abbia effettiva attitudine all'affaccio, dovendosi distinguere la "veduta" dalla mera "luce": Finestra senza affaccio e distinzione tra luce e veduta, Appello 2025.

Quanto ai profili ulteriori prospettati in reclamo (immissioni ex art. 890 c.c.), l'ordine di rimozione è motivato sul terreno della lesione della veduta ex art. 907 c.c.; pertanto, nella pratica, quando si intenda affiancare alla tutela delle distanze anche quella contro rumore/calore, è opportuno strutturare sin dall'inizio una domanda e un corredo allegatorio coerenti con l'autonoma disciplina delle immissioni, tenendo distinta la relativa causa petendi rispetto alla violazione delle distanze. (Per un caso in cui è stata esclusa la rimozione per la presenza di più apparecchi su facciata comune si veda installazione di dieci condizionatori sulla facciata condominiale.)