L'ordinanza del Tribunale di Milano del 14 luglio 2025 ha affrontato la questione della legittimità dell'installazione, da parte di un condomino, di un motore di condizionatore di grandi dimensioni nel cortile comune, con particolare riferimento alla tutela possessoria ex art. 1168 c.c. e ai limiti dell'uso delle parti comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. Il provvedimento si è soffermato sui presupposti dello spoglio e sulla necessità della previa autorizzazione assembleare per interventi che incidano sulle parti comuni, individuando i criteri per distinguere tra uso consentito e illecito della cosa comune.
La vicenda
Il condominio, nella veste di ricorrente, aveva proposto ricorso d'urgenza ex art. 703 c.p.c., lamentando lo spoglio violento e/o clandestino o la molestia possessoria a seguito dell'installazione, nel cortile comune, di un motore di un converter destinato a raffrescare sei camere ad uso foresteria.
L'impianto, delle dimensioni di cm 80x80x130, era stato collocato accanto ai bidoni dei rifiuti e vicino alle finestre e alle bocche di lupo delle cantine dei condomini.
Il condominio evidenziava che il manufatto occupava in modo definitivo una porzione significativa del cortile comune, ostruiva le grate di aerazione e la luce delle cantine, ledeva il decoro dello stabile e comportava immissioni di aria calda e rumore vicino alle auto parcheggiate. In subordine era stata contestata anche la posa di una tubazione sanitaria nella cantina in uso al custode.
I convenuti, usufruttuario e nuda proprietaria dell'unità immobiliare locata alla resistente, contestavano la fondatezza del ricorso sostenendo la non opponibilità del regolamento condominiale (non trascritto né richiamato nei titoli), la legittimità dell'intervento quale uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c., nonché l'assenza di danno o alterazione del decoro architettonico.
Anche la conduttrice si costituiva eccependo l'insussistenza dello spoglio per essere stato l'amministratore preventivamente informato delle opere senza opposizioni o dinieghi.
La decisione
Sulla base delle risultanze documentali (fotografie e relazione tecnica), il Tribunale ha ritenuto che l'installazione del motore costituisse uno spoglio della porzione di cortile comune, integrando un ingombro fisso che limitava l'utilizzo non solo per lo spazio occupato dal motore ma anche per quello adiacente a causa delle immissioni d'aria calda e rumore ("costituisce un ingombro fisso che esclude e limita l'uso della porzione del cortile per gli altri condomini").
L'opera era altresì idonea a incidere negativamente sull'estetica della facciata interna ("essendo un parallelepipedo di dimensioni tali da impattare visivamente sulla facciata condominiale") ed è stata qualificata come lesiva del decoro architettonico ("si riflette negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio").
Il Tribunale ha ritenuto irrilevante la distinzione tra facciata esterna ed interna ("essendo irrilevante la distinzione tra facciata esterna e facciata interna"; Cass. n. 20985/2014).
Sotto il profilo soggettivo, il giudice ha chiarito che l'animus spoliandi si presume insito nell'atto stesso che priva altri del possesso in modo violento o clandestino, indipendentemente dalla convinzione dell'agente ("il presupposto dell'animus spoliandi è da ritenersi insito nel fatto stesso del privare altri del possesso in modo violento o clandestino"; Cass. n. 1204/1999).
La preventiva informativa all'amministratore non equivale a consenso assembleare: "Il fatto che l'amministratore fosse stato preventivamente informato... non significa che l'intervento sia stato autorizzato... manca una previa delibera assembleare necessaria se l'installazione avviene su parti comuni".
L'opera realizzata nella cantina (posa tubo sanitario) è stata invece ritenuta lecita: "La posa del tubo non è assimilabile a quella del converter... si tratta quindi di un più intenso utilizzo del bene comune, che non priva i condomini di alcuna utilità". In tal caso non sono stati ravvisati i caratteri dello spoglio né della molestia possessoria (art. 1168 c.c.), ma solo un utilizzo più intenso consentito dall'art. 1102 c.c.
Sul piano processuale il Tribunale ha ordinato ai resistenti - in solido - la reintegrazione nel possesso mediante rimozione del motore ed il ripristino dello stato dei luoghi; ha inoltre applicato ex art. 614-bis c.p.c. una penale giornaliera per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione ("va accolta la domanda ex art. 614bis c.p.c... euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nella esecuzione..."). Le spese sono state poste a carico dei resistenti soccombenti.
I precedenti giurisprudenziali
L'ordinanza richiama espressamente:
- Cass., sez. II, n. 1204/1999: "il presupposto dell'animus spoliandi è da ritenersi insito nel fatto stesso...".
- Cass., sez. II, n. 22174/2010*: "ricorre spoglio violento anche in ipotesi di privazione dell'altrui possesso mediante alterazione dello stato di fatto... contro la volontà presunta...".
- Cass., sez. II, n. 20985/2014: irrilevanza della distinzione tra facciata esterna ed interna ai fini della tutela possessoria.
- Cass., sez. II, n. 1222/1997: legittimazione passiva anche degli autori morali dello spoglio.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza si pone in linea con l'indirizzo consolidato secondo cui l'intervento su parti comuni senza autorizzazione assembleare può integrare uno spoglio qualora comporti una concreta limitazione all'utilizzo degli altri condomini o incida sul decoro architettonico (sul punto: Cass., n. 1204/1999; Cass., n. 20985/2014).
La preventiva comunicazione all'amministratore non equivale ad autorizzazione se manca una manifestazione espressa o deliberativa da parte dell'assemblea ("manca una previa delibera assembleare necessaria se l'installazione avviene su parti comuni").
Il principio trova applicazione soprattutto quando vi sia opposizione formale da parte degli altri condomini o sia evidente il pregiudizio arrecato al godimento collettivo.
Tuttavia, occorre precisare che - come riconosciuto dal provvedimento - non ogni utilizzo più intenso della cosa comune integra necessariamente uno spoglio: laddove manchi una concreta privazione o limitazione apprezzabile delle utilità spettanti agli altri condomini (come nel caso della tubatura sanitaria), trova applicazione il principio generale ex art. 1102 c.c., purché siano rispettati i limiti previsti dalla legge e dal regolamento condominiale.
L'obbligo risarcitorio giornaliero ex art. 614-bis c.p.c., disposto dal giudice in caso d'inottemperanza all'ordine cautelare, costituisce misura accessoria tipica nelle controversie possessorie aventi ad oggetto obbligazioni diverse dal pagamento di somme di denaro.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
