L'articolo 1102 c.c. disciplina l'uso delle parti comuni in una comunione, inclusi cortili condominiali.
Ogni comproprietario può utilizzare le parti comuni per il proprio interesse, a patto che non ne alteri la destinazione originaria e che permetta agli altri partecipanti di usufruire del bene comune in modo proporzionale. L'uso di una parte comune in modo più intenso da parte di un singolo è consentito solo se non pregiudica il diritto degli altri partecipanti alla comunione di accedere e beneficiare dello spazio.
Il principio guida dell'art. 1102 è l'equità: tutti devono poter beneficiare del cortile comune senza esclusioni o privilegi.
I comunisti possono utilizzarlo per permettere ai propri figli di giocare, purché non si arrecano danni né si limiti il diritto altrui.
Così, ad esempio, l'occupazione del cortile comune con oggetti ingombranti, come mobili o materiali da costruzione, è illegittima se impedisce agli altri condomini di usufruire dello spazio. Tuttavia, un uso temporaneo e limitato, come il deposito di mobili in occasione di un trasloco, è considerato lecito.
L'uso di un bene immobile in comunione non può diventare esclusivo, poiché ciò violerebbe il diritto degli altri comproprietari di usufruirne.
Ogni partecipante ha diritto a un godimento equo e proporzionale, secondo i principi della comunione, come stabilito dall'articolo 1102 c.c. Pertanto, qualsiasi utilizzo che impedisca agli altri comproprietari di accedere o beneficiare del bene comune risulta contrario alla legge.
È illegittimo qualsiasi comportamento che di fatto si concretizzi con un uso esclusivo del bene o anche solo di una sua parte.
A tale proposito si segnala una recente decisione della Cassazione (ordinanza 11 marzo 2025, n. 6515).
Vicenda e decisione
Il proprietario di un immobile avviava un'azione legale presso il Tribunale contro i proprietari degli immobili confinanti, richiedendo la rimozione di recinzioni, materiali da cantiere e pavimentazione in beole presenti nel cortile comune. Tali opere, secondo il ricorrente, ostacolavano il pieno utilizzo e godimento della cosa comune. Inoltre, richiedeva il risarcimento dei danni derivanti da tali limitazioni.
I convenuti sostenevano la legittimità dell'utilizzo delle aree contestate per fini di cantiere, giustificando l'intervento con la necessità di ristrutturare il fabbricato di loro proprietà.
In via riconvenzionale, proponevano un'eccezione di acquisto per intervenuta usucapione relativamente alla porzione pavimentata del cortile.
Il Tribunale di Bergamo rigettava le domande dell'attore e la domanda riconvenzionale di usucapione avanzata dai convenuti. La Corte di Appello dava ragione all'attore, ritenendo che le recinzioni e la pavimentazione in beole alterassero la destinazione del cortile comune, in violazione dell'art. 1102 c.c. I giudici di secondo grado stabilivano che le opere presenti nel cortile comune impedivano l'accesso agli altri comproprietari, violando i principi della comunione.
Le recinzioni, persistenti da oltre dieci anni, non potevano essere considerate temporanee, mentre il permesso di costruire relativo all'attività di cantiere era ormai scaduto, senza che fossero iniziate opere edilizie.
Per quanto concerne la pavimentazione in beole, la Corte osservava che la limitazione al transito veicolare configurava un utilizzo esclusivo del cortile comune, in contrasto con i diritti degli altri comproprietari.
Pertanto, la stessa Corte disponeva la rimozione sia delle recinzioni sia della pavimentazione, considerando non giustificato il presunto diritto a un uso esclusivo della parte comune.
Veniva respinta la domanda di risarcimento danni avanzata dall'attore, poiché la Corte giudicava non provata la sussistenza di un danno concreto. I convenuti ricorrevano in cassazione.
Secondo i ricorrenti, la sentenza impugnata presentava una motivazione insufficiente e non considerava adeguatamente la documentazione rilevante, come le fotografie che dimostrerebbero l'esistenza della pavimentazione già dal 1980. Inoltre, essi sostenevano come la rimozione della pavimentazione rappresentasse una modifica strutturale della cosa comune, da approvare con una delibera a maggioranza dei comproprietari. La Cassazione ha dato ragione all'attore.
Secondo i giudici supremi la pavimentazione in beole di parte del cortile, che è posta su un rialzo del fondo delimitato da un cordolo, non ha realizzato (semplicemente) un uso più intenso della cosa comune poiché gli autoveicoli non possono più transitare nella zona piastrellata che viene in tal modo ad essere inibita all'uso comproprietari.
In ogni caso la Cassazione ha escluso che i ricorrenti potessero giustificare l'uso del cortile con un'esigenza di cantiere, ritenendo la recinzione una forma di appropriazione vietata dalla normativa.
Considerazioni conclusive
Le conclusioni della Suprema Corte sono pienamente condivisibili. La pavimentazione di una parte del cortile condominiale, realizzata da un singolo comproprietario, può essere considerata legittima solo se rispetta il principio di pari utilizzo stabilito dall'articolo 1102 c.c. L'intervento deve essere finalizzato a rendere l'area più fruibile per tutti i partecipanti alla comunione, senza creare vantaggi esclusivi per uno solo. In ogni caso la pavimentazione non deve cambiare la funzione originaria del cortile, come stabilito per la cosa comune.
Allo stesso modo non può essere lecita la recinzione delimitava di uno spazio del cortile comune adibito a uso esclusivo di alcuni comproprietari, con conseguente impedendo degli altri ad accedervi. Tale situazione configura un'occupazione vietata dall'art. 1102 c.c., essendosi verificata un'alterazione della destinazione d'uso originaria del cortile, anche se l'area occupata consentiva l'accesso alla parte residua del cortile (Trib. Bari 29 ottobre 2009, n. 3237).
