Motore del condizionatore sul cornicione illegittimo se viola il regolamento e ostacola la manutenzione, anche dopo anni

L'uso delle parti comuni da parte dei singoli partecipanti, ai sensi dell'art. 1102 c.c., è consentito purché non si alteri la destinazione del bene e non si impedisca agli altri il pari godimento. Con la sentenza del 21 gennaio 2026 (n.317) del Tribunale di Salerno è stato ribadito che, quando esiste un regolamento condominiale di natura contrattuale approvato all'unanimità (e dunque vincolante come accordo tra i condomini), possono essere previsti divieti e condizioni ulteriori idonei a rendere illegittima un'installazione che, in astratto, rientrerebbe nelle facoltà di cui all'art. 1102 c.c. In particolare, è stata ritenuta legittima la richiesta assembleare di rimozione del motore di un climatizzatore collocato sul cornicione, in violazione di specifiche prescrizioni regolamentari.

La vicenda

Un condomino aveva installato circa sette anni prima dell'insorgere della lite il motore del climatizzatore sul cornicione condominiale, senza preventivo avviso all'amministratore e senza un passaggio assembleare. Solo successivamente l'assemblea, con deliberazione assunta all'unanimità il 20 novembre 2018, disponeva la richiesta di rimozione dell'impianto, rilevando la violazione del regolamento condominiale.

Il proprietario agiva in giudizio per far accertare la legittimità dell'installazione e per ottenere la declaratoria di nullità e/o annullabilità della delibera, invocando l'art. 1102 c.c. e sostenendo, in sintesi, che l'opera non aveva arrecato danni né inciso su stabilità o decoro, oltre ad aver scollegato tempestivamente il motore per consentire i lavori di impermeabilizzazione programmati dal Condominio.

Il Condominio si costituiva deducendo che l'installazione fosse incompatibile con le clausole del regolamento contrattuale approvato all'unanimità, il quale:

"viet[a]no fare innovazioni nelle proprietà private che alterino o coinvolgano in via diretta o indiretta le parti comuni, o il decoro architettonico o la stabilità dell'edificio, senza preventivo avviso all'amministratore";

"autorizza l'installazione di condizionatori od altro alla base del pavimento del proprio balcone, tenendo cura che nulla si veda dall'esterno";

"viet[a]no occupare, anche temporaneamente, con qualsiasi cosa, gli spazi di proprietà e uso comune";

"viet[a]no accedere sul tetto a chiunque non sia stato previamente autorizzato dall'amministratore".

Veniva inoltre evidenziato che l'impianto aveva determinato un danneggiamento del bene comune (fori per il passaggio delle tubazioni) e costituiva un ostacolo ai lavori di impermeabilizzazione.

La decisione

Le domande del condomino sono state rigettate, ritenendosi legittima la richiesta assembleare di rimozione del motore dal cornicione. La motivazione ricostruisce, anzitutto, il perimetro applicativo dell'art. 1102 c.c.:

"Correttamente parte attrice ha dedotto che l'articolo 1102 c.c. stabilisce che ogni comproprietario ha il diritto di utilizzare le parti comuni dell'edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne ugualmente uso."

Nel delineare le condizioni di ammissibilità dell'installazione su parti comuni, il giudice precisa che essa è consentita solo se:

(i) non arreca pregiudizio al decoro architettonico;
(ii) non compromette la sicurezza dell'edificio;
(iii) non impedisce agli altri condomini di fruire delle parti comuni;
(iv) rispetta le eventuali prescrizioni del regolamento condominiale.

Viene poi richiamato anche l'art. 1122 c.c., sottolineandosi che, per gli interventi eseguiti nella porzione di proprietà esclusiva (o comunque riconducibili all'iniziativa del singolo), è prevista la preventiva notizia all'amministratore e restano fermi i limiti relativi a danno alle parti comuni e pregiudizio a stabilità, sicurezza e decoro.

In questo quadro, assume rilievo decisivo la natura contrattuale del regolamento:

"Anche il regolamento condominiale può stabilire limitazioni o condizioni specifiche per l'installazione dei condizionatori. Precisamente, con il regolamento di natura contrattuale […] si possono prevedere dei divieti da imporre ai singoli condomini nell'esercizio del loro diritto di proprietà."

Nel caso concreto, la clausola regolamentare era inequivoca nel circoscrivere l'installazione alla base del pavimento del balcone, con divieto di collocazioni sulle parti comuni:

"Il regolamento approvato all'unanimità (anche dall'attore medesimo) autorizzava esclusivamente l'installazione di condizionatori od altro alla base del pavimento del proprio balcone, tenendo cura che nulla si veda dall'esterno […], vietava l'installazione sulle parti comuni."

Alle considerazioni giuridiche si affiancano quelle fattuali, tratte anche dalla documentazione fotografica prodotta dal medesimo proprietario:

"Non solo il motore del condizionatore installato sul cornicione è oltremodo antiestetico, ma esso costituisce obiettivamente un intralcio a qualunque tipo di intervento manutentivo […] che è stato senz'altro danneggiato dalla realizzazione dei fori necessari a consentire il passaggio delle tubazioni."

Da qui la conclusione: l'ordine assembleare di rimozione è stato ritenuto legittimo e la domanda è stata respinta.

I riferimenti giurisprudenziali

L'impostazione seguita si inserisce nel più ampio orientamento secondo cui l'art. 1102 c.c. è derogabile da un regolamento di efficacia contrattuale, purché la limitazione risulti espressa e non frutto di letture implicite . Coerentemente, è costante anche l'indicazione interpretativa per cui le clausole limitative contenute nei regolamenti contrattuali devono essere chiare e univoche e vanno lette in senso restrittivo, senza estensioni analogiche .

Accanto a tali principi, la giurisprudenza di merito mostra che, in assenza di un divieto regolamentare espresso (o in presenza di clausole meramente organizzative o "di indirizzo"), l'installazione su parti comuni può essere ritenuta compatibile con l'art. 1102 c.c. quando non risultino lesioni apprezzabili a decoro, sicurezza e pari uso . (per un ulteriore caso di rimozione di un grande motore di condizionatore installato su parte comune, si veda motore del condizionatore che limita l'uso del cortile).

• "la norma dell'art. 1102 c.c. [...] è derogabile per regolamento condominiale avente efficacia contrattuale [...] ma tale deroga deve risultare in modo espresso" ;
• "il regolamento di condominio di natura contrattuale può prevedere specifiche limitazioni [...] ma tali limiti devono risultare da espressioni chiare e univoche e vanno interpretati in senso strettamente restrittivo" .

Considerazioni conclusive

Il rigetto della domanda trova fondamento nella combinazione tra disciplina codicistica e clausole regolamentari contrattuali puntuali: l'installazione su parte comune, pur astrattamente riconducibile all'art. 1102 c.c., è stata ritenuta illegittima perché in contrasto con un divieto regolamentare espresso, perché priva del preventivo avviso all'amministratore e perché, in concreto, lesiva del bene comune (danneggiamento da fori) e ostativa agli interventi manutentivi programmati.

Sul piano applicativo, la decisione offre un'indicazione pratica chiara: prima di collocare unità esterne e tubazioni su facciate, cornicioni o altre parti comuni, occorre verificare con attenzione il regolamento e, se previsto, effettuare la comunicazione preventiva all'amministratore. In assenza di divieti contrattuali espressi, la valutazione torna a essere eminentemente "in fatto" (decoro, sicurezza, ingombro, immissioni), come mostrano pronunce che hanno escluso la necessità di autorizzazioni assembleari quando l'opera non incida sui limiti dell'uso della cosa comune ; sul punto, per un inquadramento di casi favorevoli all'installazione su parete comune si veda anche Installazione su parete comune e limiti operativi per il singolo.

Resta fermo, in termini generali, che le clausole limitative del regolamento contrattuale devono essere formulate in modo specifico e non ambiguo : ove il testo sia generico o si limiti a prescrizioni "di stile" (o a mere raccomandazioni), può riaprirsi lo spazio per la valutazione di compatibilità ai sensi dell'art. 1102 c.c. (decoro e pari uso), come accade nelle controversie in cui l'ingombro sia minimo e non si dimostri un pregiudizio concreto ; in tema di distanze, decoro e bilanciamento tra esigenze dei condomini, cfr. anche Distanze e decoro per l'unità esterna su facciata laterale .

Quanto all'opponibilità delle limitazioni ai successivi acquirenti, il caso deciso non poneva criticità, poiché il regolamento era stato approvato all'unanimità anche dal proprietario. In via generale, per evitare contestazioni, è buona prassi che le clausole limitative di particolare incidenza risultino dal titolo (richiamo o allegazione negli atti di trasferimento) e, quando assumano contenuto assimilabile a servitù o oneri reali, se ne curi la trascrizione, così da rafforzarne l'opponibilità ai terzi.

In definitiva, la pronuncia valorizza un punto spesso decisivo nella pratica: la verifica della clausola regolamentare "ad hoc" e della sua portata letterale, oltre alla prova dell'incidenza concreta dell'opera sul bene comune (danno e intralcio alla manutenzione). Per un ulteriore approfondimento sul tema dell'interpretazione delle clausole dei regolamenti contrattuali, utile anche in ottica contenziosa, si veda Interpretazione delle clausole regolamentari e limiti d'uso .