Una balconata ricavata sul cornicione, con piano di calpestio e ringhiera è da considerare un balcone tradizionale che sporge dalla facciata o una terrazza a livello? Al quesito ha dato risposta una recente decisione del Tribunale di Velletri (sentenza n. 2281 del 17 novembre 2025).
La vicenda
La controversia nasceva dall'impugnazione, da parte di una condomina, di alcune delibere approvate dall'assemblea condominiale. L'assemblea era stata convocata in seconda convocazione per discutere un ordine del giorno piuttosto articolato: approvazione del rendiconto e del preventivo, nomina dell'amministratore, chiusura dei lavori straordinari sulla facciata, rendiconto e riparto delle spese straordinarie, oltre alle consuete "varie ed eventuali". Le decisioni contestate venivano approvate con il voto contrario della condomina attrice.
L'attrice contestava alcuni punti dell'ordine del giorno, nella parte in cui l'assemblea aveva respinto la sua richiesta di ripartire tra tutti i condomini (secondo i millesimi di proprietà) le spese relative a due interventi: l'applicazione di una resina impermeabilizzante sul piano di calpestio del cornicione balconato e il restauro della ringhiera in ferro che lo sovrastava.
I condomini sostenevano che detto piano dovesse essere considerato di proprietà esclusiva della condomina attrice dell'ultimo piano, mentre quest'ultima sosteneva che la soletta soprastante il cornicione e relativa ringhiera dovessero qualificarsi come parti comuni dell'edificio condominiale, con conseguente ripartizione delle spese tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi.
Il condominio, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda, sostenendo l'infondatezza delle pretese della condomina.
La CTU (Consulenza Tecnica d'Ufficio)
La CTU ha chiarito che l'appartamento dell'ultimo piano della condomina attrice non faceva parte del corpo originario del caseggiato, ma era il risultato di una sopraelevazione realizzata nei primi anni del Novecento.
La CTU ha collocato il nuovo appartamento (volume sopraelevato) sul preesistente lastrico solare, posizionato sopra il cornicione che coronava il palazzo.
Questa situazione è emersa da fotografie del 1909, nelle quali si vedono sia il volume sopraelevato sia il piano di calpestio con la ringhiera in ferro, installata con funzione di parapetto lungo la linea del cornicione.
Il piano di calpestio oggetto di causa, con parapetto in ferro, è risultato accessibile esclusivamente dall'interno dell'appartamento dell'attrice, tramite una porta-finestra, superando due gradini. La CTU ha evidenziato che questa balconata ha una larghezza limitata, ma una lunghezza estesa che si sviluppa lungo l'intera facciata principale e continua su entrambi i prospetti laterali (est e ovest).
La CTU, in accordo con i consulenti di parte, ha precisato che l'elemento originariamente decorativo (il cornicione) è stato reso calpestabile e utilizzato come percorso dall'unità soprastante. La ringhiera in ferro battuto è stata installata proprio quando fu realizzato il nuovo volume, per proteggere chi accedeva su quel cornicione "balconato" e prevenire il rischio di caduta: ha quindi una funzione di sicurezza correlata a quell'uso esclusivo.
Secondo il CTU non è possibile parlare di un balcone tradizionale sporgente dal solaio dell'unità, bensì di una trasformazione d'uso della superficie superiore del cornicione ornamentale aggettante.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha notato che il piano di calpestio sopra il cornicione, con la sua ringhiera in ferro, è accessibile soltanto dall'appartamento dell'ultimo piano e ne rappresenta un vero e proprio prolungamento.
A parere dello stesso giudice si tratta perciò di una superficie ricavata sul cornicione ornamentale dell'edificio, resa calpestabile e utilizzata esclusivamente dalla proprietaria dell'appartamento.
Per questo motivo, il Tribunale ha ritenuto che detto piano sia da considerare come una terrazza a livello, cioè una superficie scoperta che, pur non trovandosi sulla sommità del palazzo, copre i vani sottostanti e allo stesso tempo offre affaccio e comodità all'appartamento cui è collegata.
Anche se stretto e poco abitabile, il piano di calpestio sopra il cornicione è risultato comunque fruibile dalla proprietaria, ad esempio per collocare piante ornamentali, e contribuisce al decoro e alla protezione della facciata.
Secondo il Tribunale perciò la spese per l'applicazione di una resina impermeabilizzante sul piano di calpestio del cornicione balconato deve essere ripartita secondo quanto previsto dall'articolo 1126 c.c.: un terzo a carico della condomina che ne ha l'uso esclusivo e due terzi a carico di tutti i condomini sottostanti, ripartiti in base ai millesimi.
Per quanto riguarda la ringhiera il Tribunale evidenziato come non solo serva al proprietario dell'ultimo piano per affacciarsi in sicurezza, ma abbia anche un valore estetico e storico per l'intero edificio.
La Soprintendenza ha riconosciuto infatti che cornicione e ringhiera, realizzati nei primi del '900, sono elementi decorativi che rendono armonioso il palazzo.
Di conseguenza il Tribunale ha ritenuto che spese per il restauro della ringhiera in ferro devono gravare su tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi.
Considerazioni conclusive
Il cornicione del lastrico solare deve essere considerato quale prolungamento dei muri perimetrali dell''edificio, prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche.
Le spese per il cornicione devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (Trib. Napoli 23 ottobre 2017, n. 2522).
Nel caso esaminato si è preso in considerazione una singolare balconata privata costituita da piano di calpestio con ringhiera realizzato sul cornicione.
Tale struttura non è risultata "aggettante", ossia non si protende sensibilmente dalla facciata come un balcone tradizionale; come è noto il balcone aggettante non svolge alcuna funzione di sostegno o di copertura del fabbricato.
In simili ipotesi, la spesa per il rifacimento del piano di calpestio ricade sul proprietario esclusivo dell'unità immobiliare (Trib. Grosseto, 24 febbraio 2025, n. 159).
La superficie presa in esame dal Tribunale di Velletri, invece, non è risultata sporgente rispetto al perimetro dell'edificio, collocandosi integralmente all'interno della sagoma del fabbricato: per questo motivo è stata qualificata come terrazza a livello incassata, dotata di parapetto in ferro, con funzione di copertura delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico.
Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze (compresa l'applicazione di una resina impermeabilizzante sul piano di calpestio), anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c. che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo (nel nostro caso l'attrice ), restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura (App. Ancona 10 maggio 2025, n. 684). Tale conclusione vale anche se il piano di calpestio sopra il cornicione non si trova alla sommità del palazzo.
Perché si abbia una terrazza a livello, equiparata al lastrico solare anche ai fini dell'art. 1126 c.c., è indispensabile che la terrazza consista in una superficie scoperta, posta sopra alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell'intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato (Cass. civ., sez. VI, 18/11/2021, n.35316).
La ringhiera della balconata, avendo funzione decorativa, è stata qualificata invece come bene comune; di conseguenza, le spese per la sua manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà
