Anche il proprietario del locale al piano terra risponde solidalmente per i danni da cornicione

Il Tribunale di Cosenza, con sentenza n. 1559 del 18 ottobre 2025, ha esaminato la responsabilità per i danni causati dal distacco di porzioni di cornicione, soffermandosi sulla legittimazione passiva del proprietario dell'unico locale al piano terra in un edificio in condominio.

Il giudice ha approfondito i presupposti della responsabilità solidale dei singoli proprietari delle unità immobiliari, con riferimento all'art. 1117 c.c. e agli artt. 2053 e 2055 c.c., chiarendo che anche il titolare di un'unità ubicata al piano terra può essere chiamato a rispondere dei danni cagionati dalle parti comuni dell'edificio.

La vicenda

L'attrice aveva agito per ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali subiti a seguito del distacco di porzioni di cornicione dal fabbricato condominiale, evento che aveva provocato il danneggiamento della propria autovettura parcheggiata sulla strada pubblica in prossimità dell'edificio e di alcuni oggetti presenti all'interno dell'auto (in particolare, un paio di occhiali Gucci e abiti da cerimonia).

In primo grado, il proprietario dell'unico magazzino al piano terra si era costituito eccependo la carenza di propria legittimazione passiva, sostenendo la responsabilità esclusiva del proprietario del resto dell'edificio (dal primo piano all'attico), divenuto tale a seguito di una vendita intervenuta nel 1986, e lo aveva chiamato in garanzia ai sensi dell'art. 269 c.p.c.

Il chiamato in garanzia si era costituito contestando sia la fondatezza della domanda sia, a sua volta, il difetto di legittimazione passiva, evidenziando la funzione di copertura del lastrico solare rispetto all'intero edificio. Uno dei convenuti è rimasto contumace in appello.

Il Giudice di Pace aveva accolto parzialmente la domanda, dichiarando la carenza di legittimazione passiva del proprietario del magazzino e riconoscendo i soli danni all'autovettura, escludendo quelli relativi agli oggetti custoditi nell'auto per mancanza di prova.

L'attrice aveva proposto appello, censurando sia la declaratoria di difetto di legittimazione passiva del proprietario del locale a piano terra, sia il diniego dei danni agli oggetti interni all'auto.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente l'appello, riformando la sentenza impugnata quanto all'esclusione della legittimazione passiva del proprietario del locale al piano terra.

"Innanzitutto, deve ritenersi non condivisibile la pronuncia oggetto del presente gravame nella parte in cui ha dichiarato la carenza di legittimazione passiva [...] Sul punto, si osserva, infatti, che l'art. 1117, n. 1, c.c. menziona tra i beni comuni tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune [...] In particolare [...] i cornicioni [...] svolgono una funzione di protezione e rivestimento della superficie esterna del palazzo."

"Nel caso di specie, accertato in sentenza il distacco di parte del cornicione, il locale di proprietà del convenuto trovandosi ubicato al piano terra dello stabile risulta compreso nell'edificio; pertanto tale unità immobiliare non può che considerarsi obiettivamente parte integrante dello stabile condominiale."

"La facciata e i cornicioni [...] garantiscono protezione all'intero fabbricato, rientrando, perciò, tra le parti comuni dell'edificio."

"L'ipotesi in questione rientra nel paradigma dell'art. 2053 c.c., che ha carattere speciale rispetto a quella di cui all'art. 2051 c.c. ed è sempre di natura oggettiva (cfr. Cass., 21 febbraio 2023, n. 5368). In tale ipotesi, infatti, l'obbligo di custodia deriva dal titolo di proprietà, disegnando un istituto di responsabilità assai più specifico (perché automatico) di quello dell'art. 2051 c.c."

Sulla base di tali argomentazioni, il Tribunale ha affermato che i proprietari delle varie unità immobiliari comprese nell'edificio, essendo comproprietari delle parti comuni ex art. 1117 c.c., rispondono in via solidale dei danni a terzi derivanti dalla rovina o dal difetto di manutenzione delle parti comuni, ai sensi degli artt. 2053 e 2055 c.c.

Quanto alla prova dei danni agli oggetti custoditi nell'autovettura, il Tribunale ha ritenuto fondata la censura attorea, osservando che:

"la presenza degli occhiali e degli indumenti all'interno dell'autovettura il giorno dell'occorso non era stata specificamente contestata dagli odierni appellati [...], tanto più che emergevano dalla documentazione fotografica acclusa dalla odierna appellante."

Ha quindi riconosciuto € 300,00 per la rottura degli occhiali (non potendosi utilizzare il preventivo prodotto perché intestato a terzo), mentre ha escluso i danni agli abiti da cerimonia per difetto di prova concreta (dalle foto risultavano al più macchiati). Confermato, invece, il danno all'autovettura già accertato in primo grado per € 1.733,00.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., n. 5368/2023: sulla specialità e natura oggettiva della responsabilità ex art. 2053 c.c. rispetto all'art. 2051 c.c.;
• Cass., n. 22493/2024: sulla funzione estetico-architettonica della facciata;
• Cass., nn. 22339/2019; 20287/2017; 5162/1990: sulla destinazione primaria all'uso comune del lastrico/facciata anche in presenza di uso esclusivo;
• Cass., n. 19975/2005: sulla responsabilità ex art. 2053 c.c. anche per disgregazioni limitate di elementi accessori stabilmente incorporati;
• Cass., S.U., n. 1712/1995: su criteri di liquidazione, rivalutazione e interessi compensativi.

Considerazioni conclusive

Portata generale — La sentenza ribadisce che la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. grava sulle parti dell'edificio funzionali all'uso e alla protezione dell'intero fabbricato (facciate, cornicioni, lastrici), anche quando talune abbiano uso o proprietà esclusiva, e che la responsabilità per i danni da rovina o difetto di manutenzione delle stesse è oggettiva ex art. 2053 c.c. e si estende solidalmente a tutti i comproprietari ex art. 2055 c.c.

"nonostante ad esempio il lastrico solare possa essere oggetto di proprietà esclusiva [...] l'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune (Cass. n. 22339/2019; Cass. n. 20287/2017; Cass. n. 5162/1990)."

Fattispecie — Nel caso concreto, accertato il distacco del cornicione, il Tribunale ha ritenuto che il locale a piano terra, in quanto compreso nello stabile, integra la partecipazione al condominio del relativo proprietario, con conseguente legittimazione passiva e responsabilità solidale verso il terzo danneggiato.

Sono stati liquidati complessivamente € 2.033,00 (di cui € 1.733,00 per l'autovettura e € 300,00 per gli occhiali), oltre interessi legali dalla data del sinistro e rivalutazione anno per anno secondo Cass. S.U. n. 1712/1995.

La condanna è stata pronunciata in solido con l'altro proprietario già obbligato in primo grado, nei limiti dell'importo ivi liquidato.

È stata altresì disposta la condanna alle spese di entrambi i gradi (con irripetibilità verso il contumace) e rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c.

Chiarimenti utili — Non rileva, ai fini dell'esclusione dalla comunione e dalla relativa responsabilità, la mera autonomia strutturale o l'accesso indipendente della singola porzione.In presenza di distacchi di cornicioni o elementi accessori incorporati nell'edificio, la disciplina applicabile è quella dell'art. 2053 c.c., anche quando la disgregazione sia limitata.