La responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti da terrazzi a uso esclusivo, ma costituenti copertura di parti comuni o di altre unità immobiliari, richiede una rigorosa distinzione tra gli obblighi gravanti sul condominio e quelli in capo al proprietario esclusivo.
Il Tribunale di Foggia, con la sentenza n. 1342 del 07/07/2025, ha fornito una dettagliata ricostruzione dei presupposti della responsabilità solidale tra i soggetti coinvolti, chiarendo i criteri di imputazione del danno e la conseguente ripartizione degli oneri risarcitori e manutentivi.
La vicenda
L'attore ha richiesto il risarcimento dei danni subiti dalla propria unità immobiliare a causa di copiose infiltrazioni d'acqua piovana. Le cause delle infiltrazioni sono state individuate sia nella carenza di materiale isolante nella realizzazione del terrazzo di copertura dello stabile (parte comune), sia nella mancata manutenzione ordinaria e straordinaria dell'edificio e dei pluviali, sia in difetti strutturali e manutentivi della terrazza a uso esclusivo sovrastante l'appartamento danneggiato.
Le consulenze tecniche hanno accertato avvallamenti, fessurazioni, insufficienza dei bocchettoni di scolo e la presenza di una veranda che rendeva inutilizzabile uno dei pluviali.
La decisione
Il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità concorrente e solidale del condominio (in qualità di custode delle parti comuni ex art. 2051 c.c.) e del proprietario della terrazza esclusiva (quale custode della pavimentazione e degli elementi strutturali a lui riservati). In particolare, il giudice ha affermato che:
"il condominio (infatti) è obbligato ad adottare tutte le misure al fine di evitare che le cose comuni rechino pregiudizi ad alcuno e risponde dei danni in base all'art. 2051 c.c. pur se tali danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore ex art. 1669 c.c." (Cass. civ., sez. II, 12 luglio 2011 n. 15291; Cass., sez. VI-2, ord. 12 marzo 2020 n. 7044).
La sentenza valorizza altresì la responsabilità autonoma del proprietario esclusivo per la "scarsa manutenzione della pavimentazione del terrazzo, nonché per la realizzazione della veranda che inglobava uno dei già insufficienti bocchettoni di scolo dei pluviali, rendendolo inutilizzabile".
Sul piano giuridico, il Tribunale richiama l'orientamento secondo cui:
"la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condomini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza agli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni..." (Cass., ord. n. 516/2022).
La responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. è stata ritenuta sussistente in presenza di più condotte autonome ma causalmente concorrenti nella produzione dell'unico evento dannoso:
"la norma considera essenzialmente l'unicità del fatto dannoso e riferisce tale unicità unicamente al danneggiato, senza intenderla come identità delle norme giuridiche violate..." (Cass., Sez. Unite, sent. n. 13143/2022).
Il giudice ha inoltre precisato che la suddivisione interna delle responsabilità tra condebitori solidali rileva solo nei rapporti interni tra questi ultimi, non nei confronti del danneggiato che può agire per l'intero contro ciascuno.
È stata invece rigettata la domanda relativa al danno morale ed esistenziale per difetto di prova specifica.
Considerazioni conclusive
L'impostazione accolta dal Tribunale si pone in linea con il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti da terrazzi a uso esclusivo ma aventi funzione di copertura comune va ricondotta nell'alveo della custodia ex art. 2051 c.c., con conseguente responsabilità concorrente e solidale tra condominio e proprietario esclusivo.
L'obbligo risarcitorio grava su entrambi i soggetti in solido verso il danneggiato, mentre la ripartizione interna degli oneri avviene sulla base dell'accertamento tecnico circa l'incidenza causale delle rispettive condotte omissive o commissive.
"Il giudice può fare ricorso alla presunzione di uguaglianza delle colpe ex art. 2055 c.c., ultimo comma solo in presenza di un dubbio oggettivo e reale quando non sia possibile valutare neppure approssimativamente la misura delle singole responsabilità..." (Cass., ord. n. 32556/2024). Nel caso concreto tale presunzione non è stata applicata grazie alla dettagliata ripartizione operata dal CTU.
In conclusione: condominio e proprietario dell'area esclusiva sovrastante sono tenuti a collaborare attivamente nella manutenzione dell'edificio; in difetto sussiste una responsabilità solidale per i danni arrecati ai condomini sottostanti o comunque danneggiati dalle infiltrazioni: ciò comporta sia l'obbligo al risarcimento integrale sia quello al ripristino funzionale secondo le indicazioni tecniche accertate in giudizio.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
