Il condizionatore sulla facciata condominiale non viola il diritto di veduta né le regole sulle distanze

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 6804 del 5 luglio 2025, ha affermato che l'unità esterna del climatizzatore fissata alla parete condominiale non incide sul diritto di veduta quando l'intervento rientra nei limiti di cui all'art. 1102 c.c. e non pregiudica l'uso paritetico del bene comune da parte degli altri comproprietari.

L'applicazione delle norme sulle distanze (artt. 905-907 c.c.) non può, in tal caso, impedire l'esercizio di un uso lecito della facciata, purché il manufatto non renda di fatto impossibile agli altri condomini un analogo utilizzo né comporti immissioni intollerabili ex art. 844 c.c.

La vicenda

Una condomina aveva convenuto in giudizio la proprietaria dell'appartamento sottostante, chiedendo la rimozione (o, in subordine, lo spostamento) del motore di condizionamento installato nel giugno 2021 sulla facciata comune, immediatamente sotto la finestra e il balcone dell'attrice, e lamentando:

• Violazione delle distanze di cui agli artt. 905 e 907 c.c.;
• Mancata preventiva autorizzazione assembleare;
• Potenziali immissioni acustiche e di calore eccedenti la normale tollerabilità.

La convenuta, costituitasi in giudizio, aveva chiesto lo spostamento della domanda relativa alle immissioni al Giudice di Pace e, nel merito, il rigetto dell'azione, evidenziando la presenza di numerosi altri motori di condizionamento sulle medesime facciate.

La decisione

Dopo l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo che:

• L'unità esterna, pur potendo qualificarsi costruzione ai sensi dell'art. 907 c.c., è stata collocata su un bene comune (la facciata) nell'esercizio di un uso consentito dall'art. 1102 c.c.;
• Tale uso non impedisce ai restanti condomini analogo godimento, come confermato dal CTU che ha rilevato la presenza di molti altri impianti identici sulla facciata;
• Non risultano provati né un concreto pregiudizio alla veduta né immissioni sonore o termiche oltre soglia di tollerabilità;
• Di conseguenza, in assenza di un danno effettivo e di uno sproporzionato sacrificio per gli altri comproprietari, l'osservanza delle distanze ex art. 907 c.c. non prevale sul diritto di ciascun condomino a servirsi della cosa comune pro quota.

In particolare, il CTU ha accertato che "la visibilità dal balcone non è ostacolata né frontalmente né obliquamente dal manufatto, né risulta leso il diritto di veduta in capo all'attrice", escludendo così ogni concreto pregiudizio sul bene comune e sulla posizione soggettiva dell'attrice.

I precedenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 23 aprile 2023, n. 10477 - Ha statuito che l'opera realizzata su parte comune è legittima anche se non rispetta le distanze, purché rientri nei limiti funzionali dell'art. 1102 c.c. e non arrechi pregiudizio agli altri condomini.
• Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2024, n. 7622 - In senso parzialmente divergente, ha ribadito l'obbligo di rispettare l'art. 907 c.c. quando la costruzione insiste su proprietà esclusiva o su area non comune, affermando che il diritto di veduta prevale sulle esigenze di contemperamento con i diritti limitati ex art. 1102 c.c.

L'orientamento non è quindi univoco: la sentenza 10477/2023 valorizza la natura comune del supporto, mentre l'ordinanza 7622/2024 tutela la veduta quando il manufatto è su proprietà esclusiva o su area non condominiale.

Considerazioni conclusive

La pronuncia partenopea si colloca nel solco del recente indirizzo che privilegia l'uso legittimo della cosa comune ex art. 1102 c.c. rispetto alla disciplina sulle distanze, laddove:

• il manufatto sia installato su bene condominiale;
• non vi sia un concreto pregiudizio al pari uso degli altri condomini;
• l'opera non comporti immissioni superiori alla soglia di normale tollerabilità.

Tale principio potrebbe non trovare applicazione quando la costruzione:

• è realizzata su proprietà esclusiva (o su area non comune), anche se poggia parzialmente sul muro perimetrale; in tal caso resta ferma la distanza di tre metri di cui all'art. 907 c.c.;
• impedisce o limita significativamente la veduta o l'arieggiamento di un'unità immobiliare sovrastante o contigua;
• determina immissioni acustiche o termiche intollerabili, che devono essere accertate in concreto.

La sentenza esamina in modo puntuale la compatibilità tra art. 1102 c.c. e normativa sulle distanze, sottolineando la necessità di una verifica fattuale sull'effettivo pregiudizio arrecato.

In assenza di tale pregiudizio, l'installazione di unità esterne di climatizzazione sulla facciata condominiale può ritenersi conforme a diritto, senza richiedere autorizzazioni assembleari o il rispetto delle distanze di tre metri dalle vedute.