L'installazione di divisori tra balconi confinanti è un intervento che molti condomini valutano per ragioni di privacy e sicurezza. Si tratta di un'operazione generalmente possibile, ma che richiede particolare attenzione. Con le giuste cautele, però, il singolo può realizzare questo tipo di opere senza violare le norme condominiali. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Bolzano (sentenza del 22 dicembre 2025 n. 1099).
La vicenda
La vertenza nasceva dal conflitto tra due proprietari di appartamenti confinanti. L'attrice, proprietaria di un appartamento al secondo piano, citava in giudizio i vicini perché questi ultimi avevano installato due pannelli in legno sopra i tramezzi che separavano i rispettivi balconi.
Secondo la proprietaria del secondo piano, questi pannelli erano stati montati senza alcuna autorizzazione, modificando in modo significativo l'aspetto e la fruibilità dei balconi. L'attrice sosteneva che, a causa dell'altezza e della posizione dei pannelli, la visuale panoramica di cui aveva sempre goduto era stata in parte preclusa, soprattutto dalla cucina e dalla camera da letto. Inoltre, la presenza delle strutture aveva ridotto il passaggio di aria e luce verso le sue finestre.
A parere dell'attrice tale installazione contrastava con l'articolo 1102 c.c. alterando il decoro architettonico dell'edificio: in particolare la condomina notava che detti nuovi tramezzi creavano un'evidente asimmetria tra le facciate, in contrasto con il regolamento condominiale che vietava modifiche capaci di compromettere l'omogeneità dell'edificio.
In ogni caso lamentava la violazione delle distanze legali previste dall'art. 907 c.c., sottolineando che uno dei pannelli si trovava a soli 26 centimetri dalla finestra della cucina, impedendo la veduta laterale e obliqua verso le montagne, un panorama che aveva rappresentato un fattore determinante nella scelta di acquistare l'immobile.
Ritenendo l'installazione in questione illegittima sotto diversi profili la proprietaria chiedeva al giudice di ordinare la rimozione dei pannelli e il ripristino dello stato originario, oltre alla condanna dei convenuti al pagamento delle spese processuali.
I convenuti sostenevano che i pannelli installati sui tramezzi dei balconi non rappresentavano affatto un'alterazione illecita dello stato dei luoghi. A loro dire, si trattava di manufatti di dimensioni contenute (pochi centimetri di spessore e meno di un metro di altezza) realizzati con materiali e colori perfettamente coerenti con l'estetica dell'edificio.
In ogni caso i vicini facevano presente che l'intervento mirava esclusivamente a garantire una maggiore sicurezza e riservatezza, evitando sguardi diretti e contatti troppo ravvicinati tra i due balconi confinanti.
Secondo i convenuti, i pannelli non avevano inciso in modo significativo né sulla luminosità né sulla possibilità dell'attrice di godere della vista panoramica, che restava comunque fruibile dal terrazzo.
I convenuti, in via riconvenzionale, accusano l'attrice di aver a sua volta alterato il decoro architettonico dell'edificio. Durante i lavori di isolamento termico, infatti, avrebbe imposto una sagomatura "a svasatura" del cappotto attorno alle sue finestre, creando un effetto estetico disomogeneo rispetto alla facciata. Per questo chiedono al giudice di dichiarare illegittima tale modifica e di obbligare l'attrice a ripristinare l'uniformità dell'edificio a proprie spese. Concludono chiedendo il rigetto della domanda principale e l'accoglimento della loro riconvenzionale, con condanna dell'attrice alle spese.
Le ragioni della decisione: la violazione del 1102 c.c.
Il Tribunale ha dato ragione ai vicini (respingendo solo la domanda riconvenzionale). Il giudice trentino ha notato che i pannelli installati sopra i tramezzi divisori dei balconi devono considerarsi modifiche delle parti comuni e non innovazioni.
A tale proposito è già stato chiarito che le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono, infatti, dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c.: le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono su l'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa (Cass. civ., sez. II, 01/07/2024, n. 18036).
Del resto tale installazione non è risultata vietata dal regolamento di condominio che si è limitato riprodurre quasi alla lettera, la disciplina dell'art. 1120 c.c. nella versione precedente alla riforma del 2012.
Il problema decoro architettonico
Il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, previsto dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni deliberate dall'assemblea, si applica anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino a vantaggio proprio ex art. 1102 c.c., comma 1 (App. Perugia 15 agosto 2025, n. 452).
Come ha notato il giudice trentino, la CTU ha escluso qualsiasi lesione del decoro architettonico: i pannelli, per materiali, colori, dimensioni e posizione, sono risultati perfettamente integrati nello stile dell'edificio, non alterando l'armonia della facciata. A parere del tecnico incaricato dal Tribunale l'intervento è risultato simmetrico, coerente con i rivestimenti lignei esistenti e non ha modificato la fisionomia complessiva del fabbricato, neppure rispetto alle altre terrazze.
Distanze legali e servitù di panorama
Il Tribunale ha escluso la violazione dell'articolo 907 c.c. Si è accertato infatti che i pannelli sono stati installati sui tramezzi divisori di ciascun balcone nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. e che la struttura dell'edificio condominiale è stata perfettamente rispettata.
Si deve considerare che la regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 18/05/2025, n. 13197). In ogni caso è stata esclusa la violazione della veduta panoramica. L'attrice non ha né allegato né provato un titolo per il diritto di veduta panoramica e, pertanto, la domanda è risultata infondata.
