Pergotenda da rimuovere quando viola la veduta in appiombo

Anche una pergotenda installata su un lastrico o terrazza di proprietà esclusiva, pur composta da elementi leggeri e con telo retrattile, può integrare una "fabbrica" rilevante ai fini del diritto di veduta e, quindi, deve rispettare la distanza di tre metri prevista dall'art. 907 c.c. dalle vedute (dirette, oblique e in appiombo) dell'unità soprastante.

Con la sentenza n. 27 del 14 gennaio 2026, il Tribunale di Macerata ha ribadito che la smontabilità della struttura non è decisiva quando l'opera, per caratteristiche costruttive e collocazione, è idonea a intercettare stabilmente l'esercizio della veduta.

La vicenda

I proprietari dell'unità immobiliare posta al piano superiore hanno chiesto la rimozione di due pergotende realizzate dalla proprietaria del piano terra su due lastrici di proprietà esclusiva (opere eseguite, rispettivamente, nel 2016 e nel 2022).

Secondo quanto accertato in giudizio e descritto dal consulente tecnico d'ufficio, i manufatti erano costituiti da strutture in metallo/alluminio, ancorate alla muratura perimetrale nella parte posteriore, con copertura retrattile in tessuto PVC movimentata a comando; a protezione del telo impacchettato era presente un tettuccio "rigido" sporgente (di circa 60 cm). I proprietari dell'unità soprastante hanno dedotto la violazione dell'art. 907 c.c., assumendo che tali elementi fossero collocati a distanza inferiore ai tre metri dalle loro aperture e dalla terrazza, con pregiudizio della veduta in appiombo.

La proprietaria del piano terra ha resistito sostenendo, tra l'altro, che l'opera più risalente era stata oggetto di autorizzazione assembleare (con verbale sottoscritto anche dai proprietari dell'unità soprastante) e che la seconda installazione non aveva incontrato un dissenso espresso degli altri partecipanti. In diritto, ha eccepito l'inapplicabilità dell'art. 907 c.c. nei rapporti tra condomini e, in subordine, ha chiesto di limitare l'ordine giudiziale a un'eventuale modifica del manufatto più recente.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda, disponendo la riduzione in pristino a carico della proprietaria del piano terra.

In motivazione è stato valorizzato, in primo luogo, l'accertamento tecnico: "Le distanze puntualmente misurate dal ctu [...] confermano il mancato rispetto della distanza di cui all'art 907 c.c.".

Sotto il profilo della qualificazione dell'opera, il giudice ha affermato che "Le pergotende in questione costituiscono, per effetto dei tettucci ancorati alla facciata condominiale, una struttura rilevante ex art. 907 c.c.", richiamando altresì l'indirizzo secondo cui anche taluni tendaggi possono integrare una "fabbrica" ai fini dell'art. 907 c.c., quando idonei a incidere sull'esercizio della veduta.

Il Tribunale ha quindi ribadito che, nel perimetro applicativo dell'art. 907 c.c., la lesione del diritto si configura quando venga realizzata un'opera "di qualsiasi materiale e forma, idonea ad ostacolare stabilmente l'esercizio della inspectio e della prospectio"; e ha aggiunto che "è ininfluente ai fini della violazione dell'art. 907 c.c. che le strutture ivi presenti fossero smontabili".

Quanto all'incidenza concreta sulla veduta, è stato ritenuto provato che le strutture intercettavano la visuale in appiombo dalle aperture dell'unità soprastante, con ostacolo apprezzabile anche a telo chiuso e con aggravio quando le tende risultavano aperte.

In punto di regola applicabile, è stato riportato il principio per cui "L'art. 907 c.c. pone un divieto assoluto a costruire a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo vicino, a prescindere da ogni valutazione in concreto" e che, una volta acquisito il diritto di veduta, il vicino "deve rispettare le distanze in orizzontale e verticale [...] e, quindi, tenersi a distanza di tre metri sotto la soglia dell'appartamento sovrastante".

Art. 907 c.c. e rapporti tra proprietari nello stesso edificio

Particolare attenzione è stata dedicata all'eccezione difensiva sull'inapplicabilità delle distanze legali tra unità comprese nel medesimo fabbricato. La motivazione dà conto di due linee interpretative:

(i) un primo orientamento, invocato dalla proprietaria del piano terra, ritiene le norme sulle distanze applicabili tra condomini solo se compatibili con la disciplina dell'uso delle cose comuni, con possibile prevalenza dell'art. 1102 c.c. in caso di contrasto;

(ii) un secondo indirizzo, richiamato come più recente e ritenuto più pertinente, riconosce al proprietario del piano superiore il diritto di esercitare la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi all'opera altrui che la pregiudichi.

Nel caso concreto, il Tribunale ha reputato decisiva la circostanza che le pergotende insistessero su porzioni esclusive, con conseguente marginalità del richiamo alle regole sull'uso della cosa comune: "circostanza che rende impertinente il richiamo alle disposizioni di cui all'art. 1102 c.c.".

In ogni caso, la motivazione aggiunge che, anche ragionando in termini di compatibilità e bilanciamento, la violazione sarebbe stata evitabile con soluzioni meno impattanti: "la violazione dell'art. 907 c.c. avrebbe [...] potuto essere evitata mediante l'installazione di diverso tendaggio". Ed è stato considerato anche il profilo della sicurezza, rilevando che la parte rigida sporgente "potrebbe agevolare la salita verso il balcone e le finestre" dell'unità soprastante.

Autorizzazione assembleare e limiti

È stata ritenuta non decisiva l'autorizzazione assembleare invocata per l'opera del 2016, poiché il consenso espresso non copriva le modalità esecutive concretamente adottate e, quindi, non incideva sulla lesione del diritto di veduta: "l'autorizzazione ed il consenso prestato [...] aveva ad oggetto la installazione [...] e non anche le modalità con le quali di fatto è stata realizzata, comportante una violazione del diritto di veduta".

Ne consegue, sul piano operativo, che una delibera favorevole (o la mancata opposizione di altri partecipanti) non vale di per sé a neutralizzare le conseguenze della violazione dell'art. 907 c.c., specie quando non emerga un titolo idoneo a incidere sul diritto di veduta o una chiara accettazione dell'opera nelle specifiche modalità costruttive poi realizzate.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. II, n. 15906 del 06/06/2024;
• Cass., Sez. II, n. 17216 del 18/08/2020;
• Cass., Sez. II, n. 5732 del 27/02/2019;
• Cass., Sez. II, n. 955 del 18/01/2013;
• Cass., Sez. II, n. 6277 del 02/03/2023;
• Cass., Sez. II, n. 22773 del 12/09/2019;
• Cass., Sez. II, n. 26263 del 18/10/2018;
• Cass., Sez. II, n. 19429 del 21/08/2013;
• Cass., Sez. II, n. 2209 del 31/01/2008;
• Cass. civ., n. 10477 del 2023 (sull'orientamento che subordina l'operatività delle distanze alla compatibilità con le regole della comunione);
• Cass. civ., n. 7044 del 2004; n. 8978 del 2003; n. 15394 del 2000 (richiami sull'impostazione "compatibilità/1102");
• Cass. civ., n. 10453 del 2001 (limite del pari uso nella comunione);
• Cass. civ., n. 16687 del 2003; n. 5618 del 1995 (tendaggi e rilevanza ai fini dell'art. 907 c.c.);
• Corte App. Napoli, n. 3122 del 2023 (richiamata in motivazione sul bilanciamento già operato dalla norma).

Considerazioni conclusive

La decisione conferma, in linea con i richiami di legittimità riportati in motivazione, che l'art. 907 c.c. opera come regola di protezione della veduta (anche in appiombo) e che la verifica non si esaurisce nell'etichetta edilizia dell'intervento: rilevano, piuttosto, conformazione, collocazione e stabilità funzionale dell'opera rispetto alle aperture dell'unità soprastante.

La motivazione è particolarmente netta su due aspetti applicativi:

(i) smontabilità o retrattilità del telo non escludono la tutela, quando l'insieme (specie nelle sue parti rigide e ancorate) risulti idoneo a intercettare la visuale;

(ii) il bilanciamento tra veduta e riservatezza è già svolto dalla disciplina codicistica, sicché "non possano rilevare le esigenze di contemperamento [...] avendo operato già l'art. 907 c.c. il bilanciamento".

In termini di perimetro, resta essenziale distinguere le pergotende con elementi strutturali ancorati e sporgenze rigide (più facilmente sussumibili nella nozione di "fabbrica") dalle ipotesi in cui venga in rilievo un semplice tendaggio privo di consistenza costruttiva, rispetto al quale parte della giurisprudenza ha escluso l'applicazione della disciplina sulle distanze dalle vedute (ad es., tenda scorrevole di stoffa non qualificabile come costruzione).

Per un approfondimento pratico sul tema (veduta in appiombo, irrilevanza della privacy e rimozione della pergotenda a distanza illegale) può essere utile la lettura di Pergotenda distanze legali e diritto di servitù di veduta in appiombo, con richiami giurisprudenziali. Sui limiti applicativi per i meri tendaggi e sulle differenze tra tenda e struttura, v. anche Quando una tenda incide (o non incide) sul diritto di veduta, tra consistenza dell'opera e tutela delle aperture.

Indicazione operativa: prima di installare una pergotenda su proprietà esclusiva in presenza di finestre, balconi o terrazze soprastanti, occorre verificare non solo l'ingombro del telo, ma soprattutto la posizione delle parti rigide (tettucci, travi, staffe e ancoraggi) rispetto alle soglie delle aperture e alla linea di esercizio della veduta; in difetto, il rischio è un ordine di rimozione/ripristino, anche se l'opera è presentata come "amovibile".