La tettoia in legno realizzata nel cortile esclusivo deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute degli altri appartamenti

In tema di rapporti tra proprietà esclusive in ambito condominiale, con sentenza n.71 del 7 gennaio 2026 il Tribunale di Velletri ha ribadito che la realizzazione di una tettoia su area di proprietà esclusiva, in prossimità del muro perimetrale dell'edificio, deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute esercitate dalle aperture dei piani sovrastanti, trovando applicazione l'art. 907 c.c. (senza che rilevi, in senso derogatorio, il richiamo all'art. 1102 c.c.).

Accertata la violazione della distanza legale, il giudice ha disposto la rimozione della struttura e ha riconosciuto il risarcimento del danno in favore della proprietà sovrastante, liquidandolo in via equitativa.

La vicenda

Le proprietarie dell'appartamento al primo piano agivano in giudizio nei confronti dei proprietari dell'unità sottostante, chiedendo la rimozione della struttura in legno realizzata nel cortile di proprietà esclusiva e il risarcimento dei danni (quantificati in euro 5.000), deducendo la violazione delle distanze legali e la lesione della veduta.

La difesa evidenziava, tra l'altro, che l'opera non sarebbe stata una "costruzione" ai fini delle distanze, poiché priva di pareti, facilmente smontabile e senza incremento di volumetria; richiamava inoltre l'art. 1102 c.c. per sostenere la prevalenza delle regole sull'uso dei beni comuni, contestando infine la sussistenza di un effettivo pregiudizio in termini di aria, luce e veduta.

La decisione

Il Tribunale ha accolto le domande, muovendo dalla ricostruzione (non specificamente contestata) delle caratteristiche del manufatto. In motivazione si legge:

«n. 4 pilastri in legno […] ancorati sulla pavimentazione del cortile […] sopra i quattro pilastri […] due travi in legno […] sopra le travi primarie […] n. 7 travi secondarie […] guide per lo scorrimento della tenda […] a copertura […] una tenda in pvc […] retraibile […]», con indicazione della distanza dal davanzale pari a 1,20 m (travi) e a 95 cm (carter). È richiamato altresì il sopralluogo della Polizia Locale, dal quale risulta che la struttura è «imbullonata al suolo e staccata dal prospetto dell'edificio».

Sulla qualificazione del manufatto come "costruzione", il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui:

«la nozione di "costruzione" comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, a prescindere dal materiale usato e dalla possibilità che essa venga smontata» (Cass., n. 17208/2008).

Sul diritto di veduta (anche in appiombo) e sulla distanza legale, il giudice ha valorizzato l'insegnamento per cui il proprietario del singolo piano può opporsi alle opere che pregiudichino l'esercizio della veduta, poiché il bilanciamento con le esigenze del vicino è già operato dall'art. 907 c.c. (Cass., ord. n. 15906/2024), applicando inoltre il principio - specifico per l'ipotesi della tettoia su area esclusiva - secondo cui:

«In tema di condominio negli edifici, la realizzazione […] di una tettoia insistente su di un resede in proprietà esclusiva […] deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute degli altri appartamenti, in applicazione dell'art. 907 c.c., non ponendosi alcuna questione di compatibilità tra la disciplina sulle distanze e quella sull'uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., giacché la tettoia insiste su un'area di proprietà esclusiva […]» (Cass., n. 17216/2020).

Accertata la distanza inferiore ai tre metri, il Tribunale ha quindi condannato i proprietari dell'unità sottostante alla rimozione della struttura.

Quanto al risarcimento, è stato richiamato l'arresto secondo cui, in caso di violazione delle distanze:

«il danno deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria» (Cass., n. 7972/2008).

Tuttavia, nella fattispecie concreta il giudice ha ritenuto che la lesione fosse "francamente modesta", considerando che la struttura, pur "massiccia", non privava del tutto la vista in appiombo (almeno a telo retratto) e che non erano stati allegati elementi specifici su amenità/panoramicità della veduta e caratteristiche del locale servito dall'apertura.

Il danno è stato quindi liquidato in via equitativa in euro 1.250 (stimando un importo annuo di euro 250), ai valori attuali e comprensivo degli interessi maturati sino alla decisione, con riconoscimento in dispositivo degli interessi legali dalla sentenza al saldo.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

• Cass., Sez. II, ordinanza n. 15906/2024: diritto alla veduta (anche in appiombo) fino alla base dell'edificio;
• Cass., Sez. II, sentenza n. 17208/2008: nozione estensiva di "costruzione" ai fini delle distanze;
• Cass., Sez. II, sentenza n. 17216/2020: tettoia su proprietà esclusiva e obbligo di rispettare la distanza di tre metri ex art. 907 c.c., senza interferenze con l'art. 1102 c.c.;
• Cass., Sez. II, sentenza n. 7972/2008: danno "in re ipsa" da violazione delle distanze e liquidazione equitativa.

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo conferma un punto operativo di particolare rilievo: anche manufatti apparentemente "leggeri" (perché privi di chiusure laterali e muniti di telo retraibile) possono integrare una "costruzione", quando risultino stabilmente infissi e dotati di consistenza tale da incidere sulla zona di rispetto imposta dall'art. 907 c.c.

Nel caso deciso, la disciplina delle distanze è stata applicata in modo diretto, poiché l'opera insisteva su area di proprietà esclusiva: in questa configurazione, la motivazione - in linea con Cass. n. 17216/2020 - esclude che si ponga un problema di "prevalenza" dell'art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) sulla tutela della veduta.

La soluzione appare coerente con numerosi precedenti in materia di tettoie/pergotende/pergolati: si vedano, ad esempio, i contributi che richiamano l'obbligo di rispettare la distanza legale dalle vedute per la tettoia su proprietà esclusiva ( Il manufatto privo di pareti laterali deve rispettare la normativa ) e le applicazioni in tema di pergotenda, ritenuta "costruzione" quando stabilmente fissata a muro e suolo, con conseguente ordine di rimozione se posta a distanza inferiore ( Pergotenda distanze legali e diritto di servitù di veduta in appiombo ).

Orientamenti conformi confermano, in chiave generale, che l'art. 907 c.c. opera anche tra condòmini e che l'art. 1102 c.c. non introduce di per sé una deroga quando l'intervento riguarda proprietà esclusiva: in tal senso è richiamata la giurisprudenza che ribadisce l'obbligo della distanza per tettoie su terrazzi/resedi esclusivi ( Il manufatto privo di pareti laterali deve rispettare la normativa ) e le pronunce di merito che hanno disposto la rimozione del manufatto lesivo della veduta ( Va rimossa la tettoia che limita la veduta dalla finestra del piano superiore ).

Orientamenti più restrittivi o "di bilanciamento" emergono invece soprattutto quando l'opera è installata su parte comune: in tali ipotesi, parte della giurisprudenza tende a valorizzare l'art. 1102 c.c., richiedendo una verifica rigorosa dell'effettivo pregiudizio e della possibilità di pari uso da parte degli altri partecipanti.

È stato segnalato, infatti, che l'indirizzo non è univoco, distinguendosi tra opere su beni comuni (dove può prevalere la logica dell'uso consentito ex art. 1102 c.c., se non vi è concreto pregiudizio) e opere su proprietà esclusiva (dove resta ferma la distanza ex art. 907 c.c.) ( Il condizionatore sulla facciata condominiale non viola il diritto di veduta né le regole sulle distanze ).

Quanto al danno, la decisione conferma che la violazione della distanza legale consente la tutela risarcitoria anche senza prova analitica del pregiudizio; al contempo, la liquidazione equitativa resta fortemente dipendente dagli elementi di causa (consistenza dell'opera, incidenza sulla veduta, qualità dell'affaccio, allegazioni sulle caratteristiche dell'ambiente servito dall'apertura).

In pratica, la strategia difensiva (per chi agisce) richiede di documentare con precisione l'incidenza della struttura sulla veduta in appiombo e, per il risarcimento, di fornire parametri utili (ad esempio valore locativo, destinazione del locale e ruolo dell'apertura), poiché l'assenza di tali dati può condurre a una quantificazione contenuta.

In definitiva, ogni intervento realizzato su cortili o resedi di proprietà esclusiva collocati al di sotto di aperture qualificabili come vedute deve essere progettato tenendo come vincolo la zona di rispetto dell'art. 907 c.c.: in difetto, l'esito tipico è l'ordine di rimozione e, ove domandato, la liquidazione del danno in via equitativa.