Il giardino d'inverno sul terrazzo non può ledere il diritto di veduta

In materia di distanze legali dalle vedute e di limiti negoziali alla proprietà esclusiva contenuti nel regolamento condominiale, con la sentenza n. 327 del 23 febbraio 2026 il Tribunale di Messina ha ricostruito, da un lato, l'ampiezza applicativa dell'art. 907 c.c. (anche rispetto a opere qualificate come "amovibili" o "precarie") e, dall'altro, le condizioni perché le clausole regolamentari limitative siano opponibili ai terzi acquirenti, in particolare alla luce dell'art. 17, comma 3, della l. n. 52/1985.

La vicenda

Il proprietario dell'unità immobiliare sovrastante agiva nei confronti dei proprietari dell'appartamento sottostante, deducendo che nel 2012 era stato realizzato sul terrazzo di loro proprietà un giardino d'inverno, ritenuto lesivo sia di specifiche previsioni del regolamento condominiale sia della disciplina delle distanze (con particolare riferimento alle vedute).

Veniva inoltre contestata l'installazione delle unità esterne dei climatizzatori sulla facciata laterale dell'edificio, nonché la realizzazione di ulteriori manufatti/accessori (tra cui una chiusura laterale indicata come "box auto", una tettoia a copertura della cucina in muratura e lo spostamento del cancello di accesso al terrazzo), reputati idonei anche a creare una via d'accesso ritenuta pericolosa per l'unità sovrastante.

Venivano chiesti l'accertamento dell'illegittimità delle opere, la riduzione in pristino e il risarcimento dei danni (patrimoniali e non patrimoniali), con quantificazione in via equitativa.

La difesa dei proprietari del piano inferiore chiedeva il rigetto, sostenendo, tra l'altro, la non opponibilità del regolamento condominiale per difetto degli adempimenti di pubblicità immobiliare e richiamando una prassi di diffuse deroghe, oltre a ribadire che il giardino d'inverno sarebbe stato un intervento amovibile e non comportante incremento volumetrico.

Nel corso del giudizio, espletata consulenza tecnica d'ufficio (depositata il 29 marzo 2018), veniva dichiarata l'interruzione per l'incapacità di uno dei convenuti e la successiva riassunzione nei termini; all'udienza del 12 giugno 2025 la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c..

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda ripristinatoria con riferimento a giardino d'inverno, chiusura laterale (c.d. box auto) e tettoia a copertura della cucina in muratura, ritenendoli realizzati in violazione dell'art. 907 c.c.; ha invece rigettato le domande relative al cancello e al climatizzatore, nonché la domanda risarcitoria per difetto di prova del pregiudizio concreto.

Sul piano regolamentare, la decisione muove da un'affermazione netta di inopponibilità ai terzi acquirenti, chiarendo che, nel caso concreto, la controversia non poteva essere risolta facendo leva sui divieti del regolamento, poiché non risultavano rispettati gli oneri formali necessari. In motivazione si legge: "In primo luogo, deve essere specificato che il regolamento di condominio [...] non è opponibile ai convenuti come correttamente eccepito dagli stessi." Il giudice richiama quindi l'orientamento (espressamente qualificato come "ormai consolidato") secondo cui le clausole che incidono sulle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva hanno natura di servitù reciproche e, quanto all'opponibilità ai terzi, richiedono la trascrizione del relativo peso; inoltre, per gli acquisti ricadenti nella vigenza della l. n. 52/1985, è necessaria l'indicazione delle specifiche clausole limitative in apposita nota distinta rispetto a quella dell'atto di acquisto.

La motivazione valorizza anche il principio della relatio perfecta, precisando che non è sufficiente un mero rinvio al regolamento senza riproduzione puntuale della clausola limitativa nell'atto di acquisto: "... la giurisprudenza che dà rilievo al 'richiamo' ... postula che tale richiamo avvenga mediante relatio perfecta, attuata mediante la riproduzione della specifica clausola all'interno dell'atto di acquisto ... non essendo sufficiente ... il mero rinvio al regolamento stesso."

Quanto alla disciplina delle distanze dalle vedute, la motivazione ricostruisce l'art. 907 c.c. come presidio della piena inspectio e prospectio sul fondo servente, affermando l'erroneità dell'impostazione peritale che, valorizzando la presenza di una fioriera sul terrazzo del proprietario sovrastante (larghezza indicata in 85 cm), aveva escluso la servitù di veduta in ragione del mancato "comodo affaccio".

Il giudice, invece, ribadisce il criterio di misurazione su base radiale e l'estensione della zona di rispetto anche in verticale, chiarendo che l'eventuale ostacolo alla veduta "in appiombo" dovuto alla conformazione dei luoghi non è decisivo.

Il passaggio motivazionale è particolarmente esplicito: "... si addiverrebbe ad una errata e distorta applicazione dell'art. 907 c.c.. ... 'al proprietario del fondo gravato da una servitù di veduta è vietato costruire a meno di tre metri ... distanza che va rispettata sia nella sua proiezione orizzontale, sia in quella verticale' ..." e ancora "... le vedute implicano il diritto ad una zona di rispetto che si estende per tre metri in direzione orizzontale ... e per tre metri in verticale ... e ciò comporta che ogni costruzione che venga a cadere in questa zona è illegale e va rimossa ..." Il Tribunale puntualizza inoltre che il diritto di veduta opera "in ogni direzione" (orizzontale, verticale ed eventualmente obliqua) e chiarisce che non è decisivo, in senso contrario, il fatto che la conformazione fisica dei luoghi renda impossibile la veduta "in appiombo".

In tale cornice, il giardino d'inverno viene ricondotto alla nozione civilistica di opera vietata dall'art. 907 c.c. anche quando sia prospettata come facilmente rimovibile. La motivazione afferma infatti che: "... rispetto alla lesione del diritto di veduta, il termine 'fabbricare' non va inteso nel suo significato rigoroso e letterale di elevare manufatti in calce e mattoni, ma in quello di compiere qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata, determini un ostacolo di carattere stabile all'esercizio della veduta." In applicazione di tale principio, vengono richiamati esempi giurisprudenziali (tettoia in plastica, veranda, tenda con intelaiatura infissa), chiarendosi anche che la "precarietà" non è di per sé idonea a escludere la turbativa del possesso della veduta. Sul punto, la decisione dispone la rimozione, evidenziando che l'opera risultava "a filo" del terrazzo e, dunque, non rispettosa della distanza radiale.

Analogo esito ripristinatorio viene adottato per la chiusura laterale (c.d. box auto), poiché la CTU aveva riscontrato un impedimento (sia pure parziale) della veduta in appiombo, e per la tettoia posta a copertura della cucina in muratura, rispetto alla quale la CTU aveva quantificato una distanza di soli 92 cm dalla veduta, anziché i tre metri previsti; il Tribunale ordina quindi il ripristino dello stato dei luoghi.

La motivazione chiarisce inoltre l'irrilevanza, nei rapporti tra privati, della conformità edilizia o paesaggistica quando risultino violate le distanze dalle vedute: "... l'esistenza di un'autorizzazione rilasciata dall'autorità competente o la conformità dell'opera alla normativa edilizia (anche rispetto alla legge n. 105/2024) fa salvi i diritti dei terzi ..." con conseguente permanenza, in capo al titolare della veduta lesa, del diritto alla riduzione in pristino e, ricorrendone i presupposti, al risarcimento.

Diversamente, quanto al cancello, la domanda viene rigettata perché l'accertamento peritale non evidenziava una nuova costruzione, bensì una rotazione del manufatto preesistente, senza impedimenti alla servitù di veduta e di affaccio; quanto al climatizzatore, la doglianza sul decoro architettonico non viene accolta poiché la CTU lo descriveva collocato in modo da non essere visibile da spazi pubblici, e il Tribunale ricava (anche in via argomentativa "a contrario" rispetto ai casi di impianti ben visibili) che la visibilità costituisce elemento imprescindibile per fondare l'ordine di rimozione/ricollocazione. Le dedotte immissioni sonore, inoltre, sono ritenute non provate.

La domanda risarcitoria viene respinta richiamando il principio per cui il danno da violazione delle distanze non può ritenersi automaticamente sussistente: "... la violazione normativa in tema di distanze legali tra costruzioni e vedute non comporta automaticamente un danno risarcibile, essendo necessario dimostrare la concreta compromissione del diritto ..." e, in termini generali, l'insegnamento delle Sezioni Unite sul fatto costitutivo del danno da mancato guadagno, da provare almeno nell'an.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., n. 15341/2025; Cass. civ., n. 3852/2020; Cass. civ., n. 24526/2022; Cass. civ., n. 6769/2018; Cass. civ., n. 17493/2014; Cass. civ., n. 21024/2016; Cass. civ., n. 587/1971: natura reale (servitù reciproche) delle clausole limitative del regolamento contrattuale e condizioni di opponibilità ai terzi, con specifico riferimento agli oneri di trascrizione e alla necessità di indicazione puntuale delle clausole limitative (art. 17, comma 3, l. n. 52/1985) e alla relatio perfecta.
• Cass. civ., n. 11729/2012; Cass. civ., n. 4389/2009; Cass. civ., n. 5390/1999; Cass. civ., n. 15244/2017: distanza di tre metri dalle vedute, zona di rispetto in proiezione orizzontale e verticale, criterio radiale e irrilevanza di ostacoli "di fatto" alla veduta in appiombo ai fini dell'applicazione dell'art. 907 c.c..
• Cass. civ., n. 21501/2007; Cass. civ., n. 5913/1983; Cass. civ., n. 7269/2014; Cass. civ., n. 5618/1995: nozione ampia di "fabbricare/costruzione" ai fini dell'art. 907 c.c., estesa a opere non in muratura e anche a strutture qualificate come precarie o amovibili, se idonee a costituire ostacolo stabile alla veduta.
• Cass. civ., n. 7563/2006; Cass. civ., n. 13639/2000: autorizzazioni e conformità edilizia irrilevanti nei rapporti tra privati quanto alla tutela civilistica delle distanze, restando salvi i diritti dei terzi.
• Cass., SS.UU., n. 33645/2022; Cass. civ., n. 12879/2025; Cass. civ., n. 7290/2025; Cass. civ., n. 17758/2024: necessità di allegazione e prova del pregiudizio concreto ai fini del risarcimento; illiceità formale non sufficiente e valorizzazione di presunzioni semplici/nozioni di comune esperienza come strumenti ricostruttivi del quadro probatorio.

Considerazioni conclusive

La pronuncia si colloca nel solco dell'impostazione che attribuisce all'art. 907 c.c. una tutela effettiva e non meramente formale del diritto di veduta, chiarendo che il baricentro della verifica non sta nell'etichetta edilizia dell'opera o nella sua asserita "precarietà", ma nell'effetto concreto di ostacolo stabile all'inspectio e alla prospectio.

È coerente, in tale prospettiva, l'affermazione secondo cui "... il termine 'fabbricare' ... [comprende] qualsiasi opera che ... determini un ostacolo di carattere stabile all'esercizio della veduta", con conseguente irrilevanza della facile rimozione quando l'intervento, per collocazione e consistenza, incide sulla "zona di rispetto" tridimensionale della veduta.

Un ulteriore snodo applicativo di rilievo è la netta separazione tra piano amministrativo e piano civilistico: anche quando l'opera risulti assentita o conforme alla disciplina urbanistica/paesaggistica, resta fermo che "... [la conformità] fa salvi i diritti dei terzi ...", sicché la tutela ripristinatoria può essere accordata ove risulti violata la distanza dalle vedute.

In chiave pratica, questo passaggio impone di verificare sempre (anche in fase stragiudiziale) non soltanto titoli edilizi e regolamenti locali, ma pure le distanze codicistiche e la concreta posizione delle aperture dominanti.

Sul tema della misurazione "radiale" e della zona di rispetto in verticale e in orizzontale, la motivazione si rivela particolarmente utile perché prende posizione contro letture riduttive fondate su impedimenti di fatto alla veduta in appiombo (nel caso concreto, la fioriera), ribadendo che l'art. 907 c.c. opera "in ogni direzione" e che non è dirimente la difficoltà dell'affaccio per conformazione dei luoghi.

Per un inquadramento operativo dei criteri di misurazione (orizzontale, verticale e obliquo) può affiancarsi l'approfondimento Distanze dalle vedute e criteri di misurazione, in linea con la centralità del criterio radiale.

Quanto alla tutela risarcitoria, la decisione conferma un orientamento oggi particolarmente rigoroso: la violazione delle distanze legali non comporta automaticamente un danno risarcibile, dovendosi dimostrare la concreta compromissione del diritto e il pregiudizio subito, almeno nell'an, anche se la liquidazione del quantum può essere equitativa. Questo approccio segna una distanza rispetto a impostazioni più risalenti che tendevano, in alcuni casi, a ricondurre il danno da distanze a una logica presuntiva.

In termini di strategia difensiva, quando si intenda affiancare alla domanda demolitoria/ripristinatoria una domanda di danni, diventa decisivo costruire un corredo allegatorio coerente (pregiudizio al godimento, perdita di utilità, specifiche conseguenze), eventualmente anche mediante presunzioni semplici, ma sempre ancorate a fatti significativi.

Infine, sul perimetro applicativo dell'art. 907 c.c., va ricordato che la tutela presuppone l'esistenza di una veduta (e non di una mera luce), tema sul quale possono innestarsi contestazioni in casi-limite: in senso più restrittivo, è stato sottolineato che l'apertura deve avere effettiva attitudine all'affaccio, dovendosi distinguere "veduta" e "luce"; sul punto, per un approfondimento mirato, si veda Distinzione tra luce e veduta e limiti di tutela.

Quanto alle opere "leggere" (pergotende, gazebo, strutture metalliche), l'indirizzo applicato risulta coerente con decisioni che, valorizzando stabilità e incidenza sulla veduta, hanno ritenuto applicabile l'art. 907 c.c. anche a manufatti non tradizionali: per un quadro pratico e giurisprudenziale sulle pergotende (anche sotto il profilo delle distanze dalla veduta in appiombo) può essere utile Pergotenda e distanze legali dalla veduta in appiombo.