La responsabilità dell'amministratore per mala gestio non discende dalla sola irregolarità gestoria: chi agisce per il risarcimento deve allegare l'inadempimento, provare il danno concretamente subito e dimostrare il nesso causale tra la violazione degli obblighi derivanti dal mandato e il pregiudizio lamentato.
Quando il danno dedotto consiste in una lesione della salute collegata a una pluralità di vicende condominiali, la prova deve riguardare anche l'efficienza causale delle condotte inadempienti rispetto alla patologia allegata. La conflittualità condominiale, lo stress derivante da rapporti deteriorati o la revoca dell'amministratore non sono, da soli, elementi sufficienti a fondare la condanna risarcitoria.
Il Tribunale di Pisa, Sezione civile, con sentenza n. 481 del 6 maggio 2026, ha rigettato la domanda proposta da un condomino nei confronti dell'amministratore, ritenendo non provati, nei termini richiesti dalla responsabilità contrattuale, il danno alla salute, le spese sostenute per saggi e ripristini interni e il dedotto deprezzamento degli immobili alienati.
La vicenda
Un condomino agiva in giudizio nei confronti del precedente amministratore del condominio, chiedendone la condanna al risarcimento di danni patrimoniali e non patrimoniali. L'attore deduceva una serie di condotte omissive e negligenti protrattesi per diversi anni: mancata presentazione di rendiconti consuntivi, ritardi nella gestione di infiltrazioni provenienti dal lucernario del vano scale, inerzia nella messa in sicurezza dello stabile, carenze informative dopo un incendio che aveva interessato l'edificio e irregolarità nella gestione di lavori e coperture assicurative.
La domanda risarcitoria era articolata su tre voci principali: euro 80.000,00 per danno non patrimoniale alla salute, ricondotto a uno stato ansioso-depressivo e a problematiche fisiche asseritamente causate dalle vicende condominiali; euro 6.950,80 per saggi, ripristini e rifacimento dell'impianto idraulico, oltre a euro 1.668,68 per consulenze tecniche; euro 30.000,00 per la diminuzione del valore degli immobili, alienati nel 2019 e ritenuti deprezzati per il degrado delle parti comuni e per il mancato ripristino seguito all'incendio.
L'amministratore contestava la ricostruzione dei fatti, ritenendola parziale e non corrispondente alla documentazione prodotta. Le compagnie terze chiamate contestavano, a loro volta, la prova del danno, il nesso causale e l'operatività delle rispettive coperture. La causa veniva istruita documentalmente.
La decisione
Il Tribunale ha ricondotto la domanda nello schema della responsabilità contrattuale, valorizzando la natura del rapporto tra amministratore e condomini. Il passaggio ricostruttivo è netto:
"In via generale è necessario inquadrare correttamente la domanda risarcitoria formulata da parte attrice, quale azione di responsabilità contrattuale; in particolare il rapporto che lega l'amministratore ai singoli condomini è fondato su un contratto di mandato con conseguente applicazione dello schema della responsabilità contrattuale".
Da tale qualificazione discende l'applicazione delle regole sul mandato e dell'art. 1218 c.c., con il consueto riparto dell'onere probatorio: il creditore deve provare la fonte del diritto e allegare l'inadempimento, mentre il debitore deve dimostrare l'esatto adempimento. Tuttavia, la domanda risarcitoria richiede anche la prova del danno e del nesso causale. Il Tribunale, richiamando la giurisprudenza di legittimità, ha ribadito che l'art. 1218 c.c. esonera il creditore dalla prova della colpa, ma non dalla dimostrazione della relazione causale tra inadempimento e danno.
Quanto al danno alla salute, il giudice ha ritenuto necessario verificare se la pluralità di condotte contestate integrasse una sequenza di inadempimenti causalmente efficiente rispetto allo stato ansioso-depressivo e agli ulteriori pregiudizi allegati. La motivazione precisa:
"ai fini della risarcibilità del danno biologico conseguente a una situazione stressogena causata dalle condotte asseritamente poste in essere [...] nell'esecuzione del proprio incarico di amministratore di condominio, vi deve essere rigorosa prova di un inadempimento qualificato [...] nell'esecuzione del proprio incarico, della sussistenza di danni alla salute e del nesso di causalità tra tali danni e le condotte poste in essere".
Il Tribunale ha escluso che fosse stata provata una mala gestio prolungata o una condotta persecutoria. Alcuni inadempimenti erano già emersi nel procedimento di revoca, in particolare con riferimento alla mancata tenuta dell'anagrafe condominiale e alla mancata stipula della polizza antincendio; essi, però, non bastavano a fondare il risarcimento del danno alla salute invocato. La stessa consulenza di parte collegava il pregiudizio a condotte seriali e ripetitive, mentre l'istruttoria non aveva dimostrato una serie continuativa di violazioni causalmente idonee a produrre il danno.
La conclusione sul punto è espressa in termini particolarmente chiari:
"non vi è dubbio che le vicende condominiali legate agli anni di cui in causa siano state fonte di stress [...] e siano state causa dello stato di salute dello stesso, ciò nondimeno, all'esito del giudizio, non vi è prova che tali questioni condominiali si siano verificate a causa del costante inadempimento di parte convenuta ai propri doveri e obblighi, che, per la loro serialità e sistematicità, siano causalmente efficienti [...] rispetto al danno riportato dall'attore".
È stata rigettata anche la domanda relativa alle spese per saggi, ripristini e rifacimento dell'impianto idraulico. Dalla documentazione prodotta risultava che le fatture riguardavano interventi eseguiti nella proprietà esclusiva dell'attore, in parte funzionali al ripristino dell'impianto idrico-sanitario interno. Inoltre, nell'accertamento tecnico preventivo era emersa una corresponsabilità della proprietà dell'attore nella causazione delle infiltrazioni. Per il Tribunale, la ricerca di guasti e le riparazioni interne non potevano essere automaticamente riversate sull'amministratore, tanto più in assenza di prova di una sua condotta colpevole.
La motivazione osserva infatti che "la ricerca di eventuali guasti e le riparazioni effettuate rientrano nei doveri di ciascun proprietario, non potendo certo essere addebitate all'amministratore tali attività, per lo più svolte nell'interesse del condominio e al fine di rimediare a danni verificatesi anche in altri appartamenti".
Infine, il Tribunale ha respinto la domanda di risarcimento per svalutazione degli immobili. Il danno da deprezzamento è stato qualificato come pregiudizio patrimoniale da lucro cessante, soggetto a specifica allegazione e rigorosa prova. Nel caso concreto, il documento estimativo prodotto era stato redatto oltre due anni dopo la vendita ed era ritenuto generico; inoltre, non era stata dimostrata una correlazione immediata e diretta tra le condotte imputate all'amministratore e la diminuzione di valore degli immobili.
Il giudice ha richiamato il principio secondo cui "il danno da deprezzamento della proprietà, in quanto espressivo di un pregiudizio da mancato guadagno, deve costituire una conseguenza immediata e diretta dell'altrui inadempimento, secondo il criterio della causalità giuridica di cui agli artt. 1223 e 1225 c.c.; esso, pertanto, non può ritenersi sussistente in re ipsa, ma deve essere oggetto di specifica allegazione e rigorosa prova".
Le domande dell'attore sono state quindi integralmente rigettate, con condanna alle spese di lite in favore del convenuto e delle terze chiamate. Non è stata accolta la richiesta di condanna per responsabilità aggravata.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148: l'amministratore di condominio è titolare di un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza; nei rapporti con i condomini trovano applicazione, per quanto compatibili, le disposizioni sul mandato.
- Cass. civ., n. 36430/2021: il rapporto tra amministratore e condominio è qualificabile in termini di mandato; la disciplina del mandato è richiamata anche dall'art. 1129, comma 15, c.c., e il rapporto è connotato da autonomia professionale.
- Cass., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533: in tema di inadempimento contrattuale, il creditore deve provare la fonte del diritto e allegare l'inadempimento; il debitore deve provare l'esatto adempimento. Il principio vale anche per l'inesatto adempimento, salvo il diverso regime delle obbligazioni negative.
- Cass. civ., n. 12760/2024: nella responsabilità contrattuale l'art. 1218 c.c. non solleva il creditore dall'onere di dimostrare il nesso causale tra condotta inadempiente e danno risarcibile.
- Cass. civ., n. 8022/2026: il danno da deprezzamento della proprietà, quale pregiudizio da mancato guadagno, deve essere conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento e non può essere ritenuto in re ipsa; occorrono specifica allegazione e rigorosa prova.
- Cass. civ., 3 dicembre 2015, n. 24632: ai fini del risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all'inadempimento non basta provare la violazione dell'obbligazione, essendo necessaria la prova del pregiudizio effettivo e reale, sia come danno emergente sia come lucro cessante.
- Trib. Palermo, 10 ottobre 2024, n. 4878: l'inosservanza dei doveri dell'amministratore integra responsabilità contrattuale, ma il risarcimento richiede la prova del danno e del collegamento causale con la gestione contestata.
- Trib. Genova, 7 marzo 2024, n. 736: la contestazione di mala gestio e di ammanchi nella gestione condominiale richiede allegazioni e prove idonee a dimostrare il danno patrimoniale lamentato e la sua riferibilità alla condotta dell'amministratore.
- App. Bologna, 22 settembre 2025, n. 1580: l'omessa o insufficiente attivazione dell'amministratore rileva sul piano risarcitorio solo se sia provato il nesso causale con un danno effettivo; la responsabilità non deriva automaticamente dall'insolvenza dei condomini morosi, mentre può sussistere per costi, interessi o esborsi direttamente causati dalla gestione inadempiente.
- Trib. Catanzaro, 23 marzo 2026, n. 957: l'amministratore risponde quando l'omissione nell'esercizio dell'incarico, come la mancata attivazione della difesa del condominio in giudizio, produce un pregiudizio concreto e causalmente riconducibile alla sua condotta.
Considerazioni conclusive
L'azione risarcitoria nei confronti dell'amministratore richiede una verifica distinta di inadempimento, danno e nesso causale. La violazione degli obblighi gestori può giustificare la revoca o fondare una responsabilità contrattuale, ma la condanna al risarcimento presuppone che il pregiudizio sia specificamente provato e collegato alla condotta contestata. La linea è coerente con l'inquadramento dell'amministratore come mandatario e con il principio generale sull'inadempimento contrattuale: l'allegazione della violazione non assorbe la prova del danno né quella della sua derivazione causale.
Gli arresti di merito più recenti confermano la medesima impostazione. Quando l'omissione gestoria produce un danno patrimoniale immediatamente identificabile, la responsabilità può essere affermata, come nel caso della mancata difesa del condominio in giudizio e della perdita della possibilità di attivare tempestivamente la copertura assicurativa; sul punto v. anche omessa difesa del condominio e danno. Quando, invece, il pregiudizio è prospettato come conseguenza mediata di una gestione complessivamente censurabile, il giudizio causale diventa più rigoroso: occorre dimostrare quali condotte siano state inadempienti, quale danno abbiano prodotto e perché quel danno non sia riconducibile ad altri fattori.
Questa distinzione consente di leggere in modo unitario anche gli arresti sulla mala gestio contabile e amministrativa. Le decisioni che ammettono il risarcimento lo fanno in presenza di esborsi, ammanchi, interessi passivi o costi documentati; quelle che lo escludono valorizzano l'assenza di prova del pregiudizio effettivo o del rapporto causale. In tal senso, per un approfondimento sui presupposti dell'azione può vedersi azione di responsabilità contro l'amministratore, mentre sulla necessità di provare la cattiva gestione e il danno conseguente v. mala gestio e prova del danno.
La responsabilità per omissioni nella riscossione o nel pagamento di debiti condominiali offre un utile limite applicativo: l'amministratore non risponde per il solo fatto che il condominio abbia subito difficoltà economiche o che i debitori siano rimasti insolventi, se risulta un'attività coerente con i doveri dell'incarico; risponde, invece, quando l'omissione abbia prodotto interessi, spese o altri pregiudizi direttamente imputabili alla gestione. In tal senso v. mancato pagamento dei fornitori e nesso causale.
Nel caso deciso, la prova documentale ha consentito di individuare alcune irregolarità gestorie, ma non una sequenza di inadempimenti dotata di efficienza causale rispetto al danno alla salute, né un collegamento diretto tra l'operato dell'amministratore e le spese interne o la svalutazione degli immobili. Il rigetto delle domande risarcitorie discende quindi dall'applicazione rigorosa delle regole causali e probatorie proprie della responsabilità contrattuale.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
