Quando i condomini agiscono in giudizio per ottenere il risarcimento di un danno che ritengono causato da condotte negligenti dell'amministratore, è necessario che il soggetto convenuto sia legittimato a rispondere delle obbligazioni derivanti dall'incarico e che il danno sia dimostrato in modo concreto. In merito a tali aspetti si segnala una recente decisione del Tribunale di Napoli Nord (sentenza n. 2650 del 7 luglio 2025).
La vicenda
Con atto di citazione regolarmente notificato, un condominio citava in giudizio un professionista, sia in proprio sia nella qualità di socio accomandante di una società in accomandita semplice, quale amministratore del condominio dal maggio 2009 all'ottobre 2016, lamentando una gestione gravemente negligente.
Il condominio sosteneva che l'amministratore non aveva mai presentato bilanci, rendiconti o documentazione contabile, non aveva provveduto al recupero degli oneri condominiali dai morosi né alla regolare riscossione delle quote; l'attore aggiungeva che il convenuto aveva omesso il versamento dei contributi previdenziali del portiere, causando l'interruzione della posizione contributiva e l'emissione di cartelle esattoriali per oltre 70.000 euro. Veniva inoltre contestata la mancata trasmissione delle denunce contributive per il dipendente negli ultimi sei mesi del 2016 e il mancato pagamento dell'impresa di pulizie, che aveva ottenuto un decreto ingiuntivo confermato in sede di opposizione per oltre 63.000 euro. Il condominio chiedeva al giudice di accertare la responsabilità del convenuto per mala gestio e di condannarlo al risarcimento dei danni patrimoniali e non, oltre interessi e rivalutazione, nonché al pagamento delle spese legali.
Il convenuto si difendeva negando tutte le accuse e chiedeva che fosse coinvolta la compagnia assicurativa.
Sosteneva che l'atto di citazione fosse nullo perché non era stato chiamato in causa il soggetto giuridico che aveva ricevuto l'incarico.
Chiedeva di uscire dal processo oppure, in alternativa, che le richieste contro di lui fossero respinte. Aggiungeva che la società s.a.s. era stata chiusa nel 2017 e che lui non ne era amministratore.
Infine, faceva presente che i fatti più vecchi del 2012 erano ormai prescritti, dato che la citazione era arrivata solo nel 2022. Il giudice rinviava la causa per consentire la citazione della compagnia assicurativa.
Quest'ultima si costituiva eccependo la propria carenza di legittimazione passiva e l'inoperatività della polizza rispetto ai fatti contestati, chiedendo l'estromissione dal giudizio e il rigetto delle domande.
In via subordinata, chiedeva che, in caso di accoglimento della domanda di manleva, l'indennizzo fosse riconosciuto nei limiti previsti dal contratto assicurativo.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Lo stesso giudice non ha accolto la domanda proposta nei confronti del convenuto per mancanza di legittimazione passiva.
Il convenuto è risultato socio accomandante, non accomandatario, della società s.a.s., che era stata cancellata dal registro delle imprese prima dell'inizio del giudizio.
Il Tribunale ha notato come dall'esame del verbale assembleare del 12 marzo 2009 sia emerso che l'incarico di amministratore era stato conferito allo studio professionale associato, e non al convenuto in quanto persona fisica.
Il convenuto non è mai stato nominato amministratore come persona fisica, né come rappresentante della società, essendo solo socio accomandante.
Il giudice partenopeo ha evidenziato che secondo una visura camerale il convenuto non era socio accomandatario e che la società era stata cancellata.
Considerazioni conclusive
È pacifico che l'incarico di amministratore di condominio possa essere svolto anche dalle società di cui al titolo V del libro V del codice civile, come espressamente previsto dall'art. 71 bis disp. att. c.c. Tale norma elenca una serie di requisiti che l'amministratore deve possedere e dispone che, qualora l'amministrazione sia affidata ad una società, detti requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le relative attività.
Nel caso di una società in accomandita semplice che gestisce un condominio, il socio accomandante non può essere convenuto in giudizio, salvo che abbia partecipato attivamente alla gestione o violato il divieto di ingerenza.
Al riguardo, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che il socio accomandante assume la responsabilità illimitata per le obbligazioni sociali, a norma dell'art. 2320 c.c., solo ove contravvenga al divieto di trattare o concludere affari in nome della società, o di compiere atti di gestione aventi influenza decisiva o almeno rilevante sull'amministrazione della stessa (Cass. civ., sez. III, 26/03/2025, n. 8048).
Nel caso in esame, il convenuto risultava essere socio accomandante e non era mai stato nominato amministratore del condominio come persona fisica, né in proprio né quale rappresentante della società.
Di conseguenza il Tribunale ha ritenuto che le domande dell'attore, rivolte direttamente alla persona fisica del convenuto, non potessero essere accolte. Infatti, non vi è coincidenza tra una società in accomandita semplice e i suoi singoli soci, nemmeno nel caso del socio accomandatario.
Anche a voler superare la questione della legittimazione, la domanda per mala gestio proposta dal condominio non sarebbe stata comunque accolta.
L'amministratore deve svolgere il proprio incarico con attenzione e responsabilità; se non lo fa, può essere chiamato a rispondere secondo le regole della responsabilità contrattuale previste dall'articolo 1218. L'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento, se in concreto non ne è derivato un danno; ed è onere del creditore dimostrare la sussistenza del danno e il nesso di causalità tra questo e l'inadempimento.
Ne consegue che in caso di responsabilità per mala gestio, non è sufficiente dimostrare l'inadempimento dell'amministratore, ma è necessario provare il danno concreto subito dal condominio o dai singoli condomini (App. Roma 4 dicembre 2024 n. 7647).
L'amministratore, se citato in giudizio, deve provare di aver gestito correttamente le somme ricevute e spese, documentando ogni operazione. Nel caso esaminato, però, non è emersa una prova chiara di danno subito dal condominio.
