L'art. 1129, comma 9, c.c. oggi impone all'amministratore di attivarsi per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso.
L'inadempimento a tale obbligo può comportare la revoca e responsabilità risarcitoria per mala gestio, ma la relativa responsabilità richiede la prova del nesso causale tra condotta omissiva e danno effettivo del condominio.
Detto ciò, la sentenza della Corte d'Appello di Bologna sentenza n. 1580 del 22/09/2025 afferma che la mera insolvenza o incapienza dei debitori non determina automaticamente responsabilità dell'amministratore quando questi si sia effettivamente attivato per il recupero (decreti ingiuntivi, precetti, valutazione dei costi/benefici dell'esecuzione), mentre integra mala gestio l'omesso pagamento delle fatture del fornitore con maturazione di interessi passivi a carico del condominio.
La vicenda
Il condominio ha citato il precedente amministratore chiedendone la condanna al risarcimento per presunte irregolarità nella gestione, tra cui l'omesso pagamento delle fatture del fornitore di energia (con conseguenti interessi passivi) e l'omesso recupero di ingenti crediti verso condomini morosi.
L'amministratore convenuto ha resistito deducendo di essersi attivato per il recupero. Il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo che l'amministratore avesse agito e che mancasse la prova che ulteriori azioni avrebbero avuto esito positivo.
Il condominio ha proposto appello, tra l'altro, sul nesso causale e sull'omessa pronuncia sulle diverse componenti di danno.
La decisione
L'appello è stato accolto solo in parte. Dall'istruttoria risulta che l'ex amministratore aveva ottenuto decreti ingiuntivi contro i morosi e notificato atti di precetto; inoltre, aveva rappresentato in assemblea costi e rischi delle esecuzioni immobiliari, anche alla luce delle pregresse iscrizioni ipotecarie e di procedure esecutive poi rivelatesi infruttuose. La Corte riporta testualmente che:
«per queste posizioni [...] il Dott. illustrava al Condominio in varie assemblee i costi ed i rischi derivanti dalle eventuali procedure di esecuzione immobiliare da intraprendere [...] e anche il rischio che l'immobile potesse restare invenduto per varie ragioni».
«La Corte [...] ritiene che l'appellato non sia rimasto inerte e si sia attivato per il recupero delle spese condominiali e che, comunque, non sia stata fornita dal Condominio appellante adeguata prova che eventuali altre azioni avrebbero sortito un esito concretamente positivo a beneficio dello stesso».
Diversamente, con riguardo all'omesso pagamento delle fatture del fornitore di energia, la Corte evidenzia che:
«nulla è stato dedotto dal Dott. riguardo al contestato mancato pagamento delle fatture del fornitore che aveva generato interessi passivi [...], su tale circostanza risulta fondata la mala gestio dello stesso ex amministratore con conseguente accoglimento [...] della domanda risarcitoria».
Sul punto, i pregiudizi quantificati per interessi passivi risultano pari a euro 3.833,10. La Corte ha inoltre determinato equitativamente un'ulteriore voce di danno in euro 1.200,00.
Nel dispositivo la condanna complessiva è stata quantificata in euro 5.033,10, oltre interessi legali dalla domanda fino al saldo.
È stata altresì disposta la manleva della compagnia assicuratrice dell'amministratore, con scoperto del 10%, e regolata la rifusione delle spese in misura di un quarto a carico dell'ex amministratore.
I riferimenti giurisprudenziali
La motivazione richiama Cass., Sez. VI, ord. n. 20100/2013, secondo cui: «la mancata riscossione degli oneri condominiali dai condomini morosi da parte dell'amministratore, se è contraddetta dalla provata notificazione agli stessi degli atti di precetto, non integra contestazione: ove l'amministratore non ha intrapreso la procedura esecutiva vera e propria è scelta che può giustificarsi sulla base della non sicura solvibilità dei condomini e quindi non integra in sé un fatto di "mala gestio"».
La Corte precisa inoltre che all'epoca dei fatti non era ancora vigente l'attuale obbligo dell'amministratore di agire coattivamente per la riscossione (introdotto dalla riforma del condominio di cui alla L. 220/2012), con la conseguenza che la valutazione della diligenza si è concentrata sulla concreta utilità dell'azione esecutiva in rapporto alla solvibilità dei debitori.
Considerazioni conclusive
Deve ritenersi correttamente configurata la mala gestio dell'amministratore per l'omesso pagamento delle fatture del fornitore e per i correlati interessi passivi addebitati al condominio. Sullo specifico inadempimento l'amministratore è rimasto inerte, nonostante la disponibilità di adeguate somme sul conto corrente condominiale, e ne risponde a titolo risarcitorio.
Quanto al recupero dei crediti verso i condomini morosi, la responsabilità non è automatica quando l'amministratore dimostri di essersi attivato (monitorio e precetto) e quando, per ragioni oggettive di insolvenza/incapienza o per l'esito infausto di procedure esecutive, non vi sia una ragionevole prospettiva di soddisfacimento. Resta a carico del condominio attore l'onere di provare il nesso causale tra l'eventuale omissione e un concreto danno evitabile.
- Integra mala gestio l'omessa cura dei pagamenti dovuti a fornitori del condominio con maturazione di interessi passivi (come nella specie, con condanna a euro 5.033,10 in dispositivo, oltre interessi legali dalla domanda).
- La mancata esecuzione forzata non comporta, di per sé, responsabilità se l'amministratore ha esperito le attività propedeutiche (monitorio, precetto) e la scelta di non eseguire è giustificata da oggettive ragioni d'insolvenza.
- La prova del nesso causale e del danno grava sul condominio; non è sufficiente allegare inadempimenti genericamente, occorre dimostrare che ulteriori azioni avrebbero verosimilmente portato a un risultato utile.
L'impostazione è coerente con l'orientamento di legittimità e con la disciplina vigente, pur essendo il caso esaminato riferito a fatti in parte anteriori alla riforma del condominio.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
