Il compenso dell'amministratore non copre due volte le attività ordinarie

Il credito dell'amministratore per compensi ulteriori rispetto all'onorario ordinario deve trovare fondamento in un titolo specifico e in attività effettivamente estranee alle attribuzioni proprie del mandato. Quando le fatture riguardano adempimenti fiscali, recupero degli oneri condominiali, predisposizione documentale funzionale a tale recupero o passaggio di consegne, il giudice dell'opposizione può verificarne la reale debenza e ridurre il credito se quelle voci duplicano prestazioni già comprese nel compenso pattuito.

Con sentenza dell'8 giugno 2026, resa ex art. 281 sexies c.p.c. nel giudizio R.G. n. 26551/2025, il Tribunale di Milano ha revocato il decreto ingiuntivo ottenuto dall'amministratore per euro 22.005,55 e ha condannato il condominio al pagamento del solo minor importo di euro 14.125,69, oltre interessi. È stata accolta anche la domanda riconvenzionale del condominio, con condanna dell'amministratore al rimborso di euro 8.593,28 per somme corrisposte a terzi a causa della non corretta gestione.

L'approvazione del rendiconto è stata valorizzata solo come presupposto idoneo alla fase monitoria. Nel giudizio di opposizione, invece, la contestazione del condominio ha imposto di verificare le singole poste fatturate, il loro titolo e la loro compatibilità con gli obblighi dell'amministratore previsti dagli artt. 1129 e 1130 c.c. e dalle regole del mandato.

La vicenda

L'amministratore aveva gestito il condominio dal 24 febbraio 2014 all'11 novembre 2024. Dopo la cessazione dell'incarico, aveva ottenuto dal Tribunale di Milano il decreto ingiuntivo n. 7275/2025 per il pagamento di euro 22.005,55, oltre interessi e spese, a saldo di diverse fatture emesse per l'attività di amministrazione condominiale.

Il condominio proponeva opposizione, sostenendo che gli importi richiesti non fossero dovuti per episodi di mala gestio e per la duplicazione di compensi riferiti ad attività già comprese nel mandato. Contestualmente formulava domanda riconvenzionale per euro 8.593,28, corrispondenti a somme che assumeva di avere inutilmente pagato a terzi a causa della gestione negligente dell'amministratore.

La causa è stata trattenuta in decisione senza attività istruttoria orale o tecnica, poiché le parti non avevano formulato istanze istruttorie e avevano chiesto la decisione sulla base della documentazione prodotta. Nelle more era stato esperito il tentativo di mediazione, conclusosi negativamente.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente l'opposizione e ha rideterminato il credito dell'amministratore. Le lamentele dei condomini sulla gestione, la mancanza di adeguata prova documentale di alcune poste e la sovrapposizione tra fatture autonome e attività ordinarie hanno inciso direttamente sul quantum dovuto.

Il nucleo della motivazione è espresso in termini netti:

"È difatti pacifico che l'approvazione del rendiconto giustifica solo l'emissione del decreto ingiuntivo e non l'effettiva debenza di quanto richiesto dall'amministratore che, pertanto, dovrà essere dimostrato nel giudizio di opposizione. E nel caso in esame non è stato fatto, mentre è stata dimostrata la negligenza del precedente amministratore. Non solo, ma analizzando le fatture si evince che il precedente amministratore chiede due volte i compensi per le medesime attività: emette fatture per i propri compensi e fatture per attività che rientrano pacificamente tra i suoi doveri ex art. 1129-1130 c.c. e per i quali non è previsto un ulteriore compenso, sì che non può pretenderne due volte il pagamento".

Le singole fatture sono state poi esaminate con un controllo analitico. La fattura n. 130/2024, pari a euro 335,00, relativa a "spese per adempimenti legislativi", è stata esclusa perché non adeguatamente provata e perché tali adempimenti sono stati ricondotti ai compiti ordinari dell'amministratore, tra esecuzione delle delibere, tenuta dei registri, gestione contabile, obblighi fiscali e conservazione dell'edificio.

La fattura n. 131/2024, pari a euro 710,00, per "predisposizione modello 770/23", è stata ritenuta non dovuta, poiché la predisposizione del modello fiscale rientra negli obblighi dell'amministratore e non giustifica, in assenza di diverso titolo, un compenso autonomo. Lo stesso criterio è stato applicato alle fatture nn. 132/2024, 133/2024 e 136/2024, per complessivi euro 1.281,00, relative alla "predisposizione documentazione per decreto ingiuntivo", attività collegata al recupero degli oneri condominiali.

Più articolato il trattamento delle fatture nn. 128/2024 e 134/2024, per complessivi euro 6.422,51, emesse a titolo di "emolumento amministratore 2024". A fronte delle contestazioni sollevate dal condominio e della mancata prova del corretto adempimento del mandato, il Tribunale ha ritenuto congrua una riduzione del 30%, riconoscendo la minor somma di euro 4.495,75, già comprensiva degli accessori di legge. Sono state invece considerate integralmente dovute le fatture nn. 137/2022, 55/2023 e 132/2023 per emolumenti dell'amministratore.

Le fatture nn. 86/2022 e 56/2023, ciascuna di euro 1.245,03, per "spese cancelleria telefoniche e postali", sono state escluse perché non era stato dimostrato a quale gestione si riferissero né che gli importi richiesti fossero effettivamente dovuti. La fattura n. 135/2024, pari a euro 1.246,84, è stata riconosciuta solo per euro 109,80, limitatamente alle spese di cancelleria, telefoniche e postali riferite al periodo 1° maggio 2024 - 11 novembre 2024; sono state invece escluse le voci per adempimenti legislativi, modello 770 e passaggio di consegne, ricondotte ai doveri ordinari dell'amministratore. La fattura n. 129/2024, pari a euro 200,01, è stata ritenuta dovuta.

Da questo esame è derivata la revoca del decreto ingiuntivo per l'intero importo originariamente intimato e la condanna del condominio al pagamento del minor credito di euro 14.125,69, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.

La domanda riconvenzionale del condominio è stata accolta integralmente. Per l'impresa di pulizie, il condominio aveva dimostrato di avere sollevato contestazioni sull'operato del fornitore, rimaste senza seguito da parte dell'amministratore, il quale non aveva provato le ragioni della propria inerzia né l'eventuale mancanza di fondi al tempo delle richieste di pagamento. Da qui la condanna alla restituzione di euro 4.194,48.

Analogo esito ha avuto la voce relativa agli esborsi sostenuti per una opposizione promossa dall'amministratore senza autorizzazione assembleare, riguardante la richiesta di pagamento del legale del condominio. Anche in questo caso non è stata fornita prova dell'impossibilità di onorare le richieste del professionista per carenza di provvista condominiale. L'amministratore è stato quindi condannato a restituire ulteriori euro 4.398,80.

I riferimenti giurisprudenziali

• Trib. di Massa n. 432 del 4 agosto 2025: gli adempimenti fiscali, compresi modello 770 e Certificazioni Uniche, rientrano nelle attribuzioni ordinarie dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, n. 5, c.c., e non legittimano un compenso separato rispetto a quello ordinario già pattuito per la gestione condominiale.
• App. di Catania n. 245 del 21 febbraio 2026: la semplice approvazione dei rendiconti non equivale, di per sé, a riconoscimento della debenza delle somme indicate dall'amministratore, né prova automaticamente il titolo della pretesa o l'effettivo esborso personale.
• App. Catanzaro n. 497 del 20 aprile 2023: il rendiconto approvato può costituire prova del debito verso l'amministratore per compensi professionali, ma non prova l'avvenuto pagamento; il principio va distinto dai casi in cui siano contestate poste autonome, duplicative o non documentate.
• Trib. di Brescia n. 1706 del 10 febbraio 2026: il compenso straordinario può essere riconosciuto quando risulti provato un incarico ulteriore, conferito per attività effettivamente distinta dalla gestione ordinaria.

Considerazioni conclusive

L'amministratore di condominio non può ottenere un secondo compenso per attività che coincidono con le attribuzioni ordinarie del mandato, salvo che provi un autonomo titolo deliberativo o contrattuale e l'effettiva estraneità della prestazione rispetto all'incarico già remunerato. Nel giudizio deciso dal Tribunale di Milano tale prova è mancata per le voci relative ad adempimenti legislativi, modello 770, predisposizione della documentazione per decreti ingiuntivi e passaggio di consegne; altre poste sono state escluse per difetto di giustificazione documentale o ridotte per l'inadempimento gestorio accertato.

La linea è coerente con gli arresti che riconducono gli adempimenti fiscali alla gestione ordinaria, come Trib. di Massa n. 432 del 2025, e con quelli che richiedono una prova effettiva delle poste vantate dall'amministratore, come App. di Catania n. 245 del 2026; sul punto v. anche compenso extra per modello fiscale e certificazioni.

Il quadro non esclude in assoluto il diritto a compensi ulteriori. Quando l'incarico sia realmente straordinario e risulti provato nei verbali o in altri atti idonei, la pretesa può essere riconosciuta, come mostra Trib. di Brescia n. 1706 del 2026; per un approfondimento, v. compenso straordinario per incarico extra.

Resta da separare il piano del titolo contabile da quello della responsabilità gestoria. L'approvazione del rendiconto può assumere rilievo probatorio, come evidenziato da App. Catanzaro n. 497 del 2023, ma non rende intangibili fatture unilaterali, duplicazioni di compenso o poste non giustificate quando il condominio contesti in modo specifico la debenza. La restituzione riconosciuta al condominio per le spese di pulizia e per l'iniziativa giudiziale non autorizzata conferma l'incidenza del mandato non correttamente adempiuto; può vedersi anche rendiconto approvato e prova del credito.

Il decreto ingiuntivo fondato sulle fatture dell'amministratore non resiste integralmente all'opposizione quando le singole voci non superano il controllo sul titolo, sulla prova e sulla corretta esecuzione del mandato.