L'approvazione del rendiconto non comporta automaticamente il riconoscimento di un credito dell'amministratore per anticipazioni

Il diritto dell'amministratore al rimborso delle somme anticipate nell'interesse del condominio trova fondamento nell'art. 1720 c.c., in quanto effetto del contratto di mandato con rappresentanza intercorrente con i condomini. Tale regola, tuttavia, va coordinata con la disciplina condominiale, che attribuisce all'assemblea il controllo e l'approvazione della spesa e, di regola, esclude un potere generale di spesa dell'amministratore (salve le ipotesi di urgenza).

In questa prospettiva, la semplice approvazione dei rendiconti non equivale, di per sé, a riconoscimento della debenza delle somme indicate come "anticipazioni", né costituisce prova che tali importi siano stati effettivamente versati dall'amministratore con denaro proprio. Con sentenza n.245 del 21 febbraio 2026, la Corte di Appello di Catania ha ribadito che è onere dell'amministratore fornire idonea prova degli esborsi sostenuti mediante documenti giustificativi, poiché il disavanzo contabile può dipendere anche da cause diverse dall'impiego di risorse personali del gestore.

La vicenda

Un ex amministratore aveva ottenuto decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento di somme richieste, in particolare, a titolo di anticipazioni, di compenso per la redazione e presentazione del modello fiscale 770 e di quota parte del compenso annuale maturata nell'anno in corso.

Il condominio aveva proposto opposizione, ottenendo dal Tribunale la revoca del decreto ingiuntivo e la condanna al pagamento solo parziale delle somme richieste. L'ex amministratore aveva quindi proposto appello, sostenendo, tra l'altro, che la certezza, liquidità ed esigibilità del credito discendessero dall'approvazione assembleare dei rendiconti e dei preventivi nei quali le poste risultavano annotate (tra cui la voce "anticipi a fine gestione"), nonché lamentando un errore di calcolo nella determinazione del dovuto. In secondo grado il condominio è rimasto contumace.

La decisione

La Corte d'Appello ha accolto l'appello solo in misura limitata, rigettando le pretese relative alle anticipazioni e al compenso per il modello 770, e riconoscendo invece il diritto alla frazione di compenso maturata fino alla cessazione effettiva dell'incarico, oltre a correggere un errore materiale di calcolo sulla somma complessiva oggetto del monitorio.

Quanto alle anticipazioni, pur dando atto che dalla contabilità emergeva uno sbilancio di gestione e che nel preventivo risultava appostata una somma come "anticipi fine gestione" (al netto di un prelievo di cassa non contestato), la Corte ha ritenuto decisivo che l'approvazione del rendiconto, nel sistema di contabilità "per cassa" della gestione condominiale, non consente di desumere automaticamente che la differenza sia stata colmata dall'amministratore con denaro proprio. In particolare, dopo avere richiamato la necessità che l'approvazione (o la contestazione) di singole partite sia specifica e frutto di consapevole esame assembleare, ha evidenziato che:

"Nell'ambito di un consuntivo che, come quello della gestione condominiale, soggiace al criterio di cassa, l'approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio (...) non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente."

La Corte ha valorizzato sia le ragioni logiche (la possibilità che il gestore abbia utilizzato provviste non proprie), sia le ragioni giuridiche, chiarendo che la ricognizione di debito richiede comunque un atto di volizione su un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collegiale. Su tale base ha ribadito, in applicazione dell'art. 1720 c.c., che il credito per il recupero delle somme anticipate presuppone la prova degli esborsi e che tale prova deve essere offerta dall'amministratore.

Nel caso concreto, la domanda è stata respinta perché l'ex amministratore non aveva prodotto documentazione idonea a dimostrare l'effettiva anticipazione di denaro proprio (ad esempio bonifici dal conto personale in favore del condominio) e, inoltre, dagli estratti del conto corrente condominiale e dal libro cassa non risultavano versamenti personali a inizio o fine anno. La Corte ha anche sottolineato, sul piano della plausibilità fattuale, che non appariva verosimile che il gestore, a fronte di un compenso annuo modesto e non corrisposto per più anni, avesse sistematicamente ripianato con risorse proprie sbilanci anche molto superiori al compenso stesso.

Quanto al compenso per il modello fiscale 770, la Corte ha rilevato una difformità tra l'adempimento indicato nel ricorso monitorio e quanto risultava annotato nella documentazione contabile prodotta, evidenziando che:

"Rivendicando (...) il compenso per un adempimento non specificamente annotato nella documentazione contabile e comunque annotato relativamente ad un anno fiscale diverso da quello rivendicato (...), la pretesa deve essere rigettata."

È stato invece riconosciuto il diritto alla quota parte (dodicesimo) del compenso annuale maturata nel periodo considerato (mese di gennaio 2018), poiché il compenso annuo risultava regolarmente appostato nel preventivo approvato e la gestione era proseguita fino alla data effettiva di cessazione dell'incarico.

Infine, la Corte ha ritenuto infondata la doglianza relativa alla decurtazione del prelievo di cassa, poiché, una volta escluso il credito per anticipazioni, tale censura restava priva di decisività; ha invece rilevato un errore materiale del primo giudice nell'indicazione dell'importo del decreto ingiuntivo e, per l'effetto, ha rideterminato il dovuto complessivo in favore dell'ex amministratore.

I riferimenti giurisprudenziali

• Approvazione del rendiconto e anticipazioni: l'approvazione assembleare del rendiconto con disavanzo non implica, per via deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, né che vi sia ricognizione di debito senza uno specifico atto di volontà su poste determinate (Cass., Sez. Un., 27/02/2007 n. 4421; Cass., Sez. II, 09/05/2011 n. 10153).
• Fondamento e onere della prova: il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate si fonda sull'art. 1720 c.c. e grava sull'amministratore l'onere di provare gli esborsi effettuati con i documenti giustificativi (Cass., Sez. VI, 21/11/2022 n. 34242; Cass., 26/02/2019 n. 5611; Cass., Sez. VI-II, 17/08/2017 n. 20137; Cass., 25/02/2020 n. 5062; Cass., 30/03/2006 n. 7498).
• Intellegibilità e approvazione consapevole: perché la delibera abbia efficacia ricognitiva occorre che le voci siano pienamente intellegibili e che l'assemblea sia posta in condizione di esprimere un voto cosciente e meditato, dissipando insufficienze e carenze di chiarezza (Cass., Sez. II, 16/09/2025 n. 25315; Cass., Sez. II, 29/05/2025 n. 14428; Cass., Sez. II, 08/01/2026 n. 471).

Considerazioni conclusive

L'approvazione dei rendiconti non costituisce una presunzione legale circa l'effettività degli esborsi personali sostenuti dall'amministratore: la posta "anticipazioni" può descrivere un disavanzo di cassa, ma non dimostra, senza riscontri esterni, che quel disavanzo sia stato colmato con denaro proprio del gestore.

Il principio ha portata generale sul piano del riparto dell'onere della prova (art. 2697 c.c.), e si innesta, sul piano sostanziale, nella disciplina del mandato (artt. 1703 ss. e 1720 c.c.), coordinata con le regole proprie dell'amministrazione condominiale.

Resta ferma la possibilità che la deliberazione assembleare assuma efficacia ricognitiva quando l'assemblea sia chiamata a pronunciarsi in modo specifico su una voce chiaramente identificata e intellegibile e, soprattutto, quando sia comunque disponibile una tracciabilità documentale dell'esborso. In applicazione pratica, la pretesa dell'amministratore è tanto più difendibile quanto più l'anticipazione risulti separata dai fondi condominiali e tracciata (bonifici, ricevute, quietanze nominative), come chiarito anche dalla giurisprudenza che ribadisce l'esigenza di una contabilità intellegibile e verificabile Anticipazioni e contabilità intellegibile.

Nel contenzioso, inoltre, non assumono di regola valore decisivo né la "presa d'atto" del nuovo amministratore in sede di consegne né prospetti riepilogativi non approvati in modo consapevole dall'assemblea, come spesso si è ribadito in tema di opposizione al decreto ingiuntivo e crediti del gestore uscente Anticipazioni e opposizione al decreto ingiuntivo e Passaggio consegne e crediti dell'amministratore uscente.

In chiave evolutiva, va ricordato che in passato si rinveniva un indirizzo più favorevole alla "sufficienza" della delibera di approvazione del rendiconto ai fini dell'azione di recupero; l'orientamento oggi prevalente, invece, esclude automatismi e valorizza la necessità della prova dell'esborso personale e della specificità dell'oggetto deliberato.

In questa stessa linea si collocano le decisioni che censurano condotte di autotutela (ad esempio bonifici disposti in proprio favore dal conto condominiale) quando il diritto al rimborso non sia documentato e deliberato in modo chiaro Bonifici a sé stessi e onere della prova del rimborso.

Ne consegue che, in assenza di prova rigorosa degli esborsi e di una deliberazione realmente consapevole sulle singole poste, il credito per "anticipazioni" resta privo dei requisiti necessari per essere riconosciuto in giudizio e, a maggior ragione, per fondare una tutela monitoria.