La Corte di cassazione in data 8 gennaio 2026 ha pronunciato l'ordinanza n. 471 con la quale è stata affrontata la questione relativa all'impugnativa di una delibera assembleare per violazione dell'art. 1130-bis, c.c. La disposizione detta i criteri per la redazione del rendiconto condominiale ed a tale proposito il Collegio ne ha evidenziato il fondamento, precisando che le contestazioni sollevate devono essere chiare, precise e documentate per consentire al giudice di individuare un nesso tra la presunta violazione e l'accoglimento della domanda
Il fatto
Due condomini ricorrevano in Cassazione avverso la decisione con la quale la Corte di appello, confermando la decisione di prime cure, aveva respinto il gravame avente ad oggetto l'impugnativa di una delibera assembleare per contestazioni in merito all'approvazione del bilancio consuntivo.
Il Collegio, infatti, pur ritenendo sussistente l'interesse ad agire degli attori (negato dal primo giudice per l'esiguità del vantaggio economico che gli stessi avrebbero tratto dall'accoglimento della domanda), aveva affermato che i vizi dedotti non fossero tali da determinare né la nullità, né l'annullabilità della delibera.
Gli attori, infatti, non avevano contestato la validità dell'approvazione del bilancio, ma avevano dedotto che lo stesso conteneva errori ed era privo dei requisiti minimi di trasparenza richiesti dall'art. 1130-bis, c.c. Trattandosi, quindi, di censure mosse alla regolare tenuta della contabilità da parte dell'amministratrice le contestazioni avrebbero dovuto essere sollevate verso la stessa, giustificando un'azione di responsabilità nei suoi confronti. Azione promuovibile anche dal singolo condomino che si ritenga danneggiato.
Il ricorso per Cassazione veniva fondato sostanzialmente sulla violazione ed errata applicazione degli artt. 1130-bis c.c., 1710 e 1713 c.c. (questi ultimi concernenti l'istituto del mandato), avendo la Corte del merito errato ed ignorato che gli elementi che costituiscono il rendiconto condominiale hanno lo scopo di soddisfare l'interesse del condòmino ad una conoscenza concreta e reale della contabilità esposta nel bilancio e consentono, di conseguenza la possibilità di esprimere in assemblea un voto cosciente.
Questo, pertanto, aveva portato la Corte a non esaminare le contestazioni di merito sollevate, limitandosi ad affermare che le stesse non potessero rientrare nell'ambito dei vizi che portano all'annullamento di una delibera.
La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso per infondatezza dei motivi addotti dai ricorrenti.
Le ragioni dei giudici di legittimità
Secondo la Corte il punto di partenza deve essere il principio ispiratore dell'art. 1130-bis, c.c. ovvero: "il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condòmino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato" (giurisprudenza costante: da ultimo Cass. 29 maggio 2025, n. 14428).
Alla luce di tale principio se viene introdotta una domanda di illegittimità ai sensi del citato articolo con l'indicazione dello specifico motivo per il suo accoglimento il giudice non può fare a meno di prendere in esame l'oggetto di doglianza. Ma se - come nel caso concreto - sono segnalate incongruenze nei conteggi oltre ad altre mancanze riferibili all'amministratore questo non è sufficiente per configurare una violazione ai sensi dell'art. 1130-bis.
Tanto più che secondo la giurisprudenza qui richiamata è pacifico che "in tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito".
A conclusione il Collegio ha fatto suo il rilievo del Consigliere Delegato secondo il quale un disavanzo di cassa nella cassa patrimoniale assolutamente irrisorio (poche centinaia di euro) può sempre derivare da cause quali arrotondamenti saldi iniziali o dell'esercizio non corretti o giroconti fuori gestione, non costituiscono elementi tali da giustificare la cassazione della sentenza impugnata per l'assunta invalidità della delibera di approvazione del rendiconto, non traducendosi in un concreto pregiudizio per l'interesse generale alla veridicità del bilancio stesso. Questo non toglie, tuttavia, che l'amministratore possa essere rimosso giudizialmente per gravi irregolarità ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n.n. 3,4,7 c.c.
Interesse ad agire ed impugnazione della delibera
Il tema ha costituito oggetto delle due sentenze di merito che si sono pronunciate in senso difforme. Infatti, negato dal Tribunale l'interesse ad agire per l'esiguità del valore della somma contestata relativa al disavanzo nel rendiconto (complessivi € 481,39 con una incidenza sulla quota degli attori per meno di € 20,00) lo stesso è stato riconosciuto dalla Corte di appello, in forza del principio secondo il quale lo specifico interesse ad impugnare consiste nell'accertamento dei vizi formali da cui possono essere affette le delibere assembleari. In questo caso, dunque, l'interesse assume un carattere obiettivo preminente su quello soggettivo.
Per un profilo generale l'interesse ad agire è un requisito di proposizione della domanda, deve essere concreto ed attuale e, quindi, deve sussistere al momento della decisione e trova la sua disciplina nell'art. 100 c.p.c., secondo il quale "per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse".
In ambito condominiale la questione se per impugnare una delibera assembleare debba sussistere effettivamente un interesse dell'attore al suo annullamento, oppure se per l'accoglimento della domanda sia sufficiente sollevare il/i vizi formali della stessa deliberazione è stata molto dibattuta.
La giurisprudenza è orientata nel senso di ritenere che "Il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale" (Cass. 09 marzo 2017, n. 6128). Nel solco di tale principio si è, quindi, mossa la giurisprudenza di merito che ha tracciato un quadro variegato con innumerevoli la soluzione per i casi specifici trattati.
Il rendiconto condominiale e le sue criticità al fine dell'annullamento della delibera
La novità introdotta con la riforma del condominio dall'art. 1130-bis c.c. dispone che il rendiconto condominiale deve essere redatto in modo da consentire l'immediata verifica del suo contenuto e deve essere composto da tre elementi: registro di contabilità (con indicazione di voci di entrata e di uscita e documentazione relativa ad ogni incasso e pagamento eseguito), riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione amministrativa.
Si tratta di tre elementi imprescindibili per la regolarità del bilancio stesso, perché consentono al condomino di avere conoscenza delle modalità con le quali il condominio è stato gestito per garantire che il tutto sia avvenuto in trasparenza.
Nel momento in cui viene contestata la regolarità del rendiconto il condomino, per l'accoglimento di una domanda ai fini di una declaratoria di contrarietà della delibera alla legge il giudice di merito deve accertare "che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione" (Cass. 09 ottobre 2023, n. 28257).
Malgrado non siano richieste forme sacramentali per la redazione del rendiconto è, comunque, necessario che lo stesso sia reso chiaro anche per i condomini che non hanno specifiche conoscenze nella lettura e comprensione dei bilanci e tale finalità è realizzabile proprio per effetto dell'introduzione del novellato art. 1130-bis, c.c.
Ora, come risulta dalla sentenza in esame, per ottenere l'annullamento di una delibera assembleare ai sensi del citato articolo occorre che l'attore indichi specificamente il motivo (mancanza o irregolarità dei requisiti indicati dalla norma) di contestazione, non essendo sufficiente lamentare segnalazioni di errori nei conteggi senza la contestuale indicazione dei documenti contabili che a quelle voci si riferiscono, perché in tal modo non sono soddisfatte le condizioni poste dalla norma stessa.
Questo non toglie, tuttavia, che non possa configurarsi una responsabilità a carico dell'amministratore il per mala gestio, ma questa dovrà essere fatta valere in una sede che non sia quella dell'impugnativa della delibera assembleare.
