Nulla la delibera assembleare che abbia approvato il consuntivo redatto dall'amministratore in relazione a più annualità di esercizio, in quanto non idoneo a rendere in modo chiaro e trasparente ai condomini il conto della gestione. Lo ha deciso il Tribunale di Palermo con la recente sentenza n. 751 del 17 febbraio 2025.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino aveva impugnato per vari motivi la deliberazione con la quale l'assemblea aveva provveduto all'approvazione del consuntivo, segnatamente per il fatto che la stessa aveva riguardato più annualità di gestione.
Dall'esame dei documenti versati in atti dalle parti risultava in effetti che l'assemblea aveva discusso e approvato più bilanci in modo indistinto, generico e cumulativo.
L'amministratore aveva infatti sottoposto alla compagine assembleare l'approvazione di più anni di gestione, senza scomporre anno per anno il rendiconto da sottoporre all'approvazione dei condomini.
Il Tribunale ha ritenuto che la delibera impugnata fosse nulla nella parte in cui erano stati approvati dei bilanci pluriennali. Il Giudice ha infatti evidenziato che l'art. 1130 c.c. impone all'amministratore di redigere annualmente il rendiconto condominiale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
La previsione in esame sancisce quindi l'obbligo per l'amministratore di rendere annualmente il conto della sua gestione.
Il principio di annualità della rendicontazione discende dai riferimenti dell'art.1135 c.c. all'annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo, con la conseguenza della nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione (o rendicontazione) pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione.
Ciò, sempre secondo il Tribunale, trova spiegazione nell'esigenza inderogabile che il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, non può prescindere dai saldi della gestione precedente per consentire all'amministratore di predisporre un documento contabile allineato e quindi effettuare quella serie di operazioni contabili che consentono di collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile privo di soluzioni di continuità, adeguando anche (e necessariamente) lo stato patrimoniale.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale di Palermo nella motivazione della predetta sentenza ha dato atto di un recente pronunciamento del Tribunale di Roma (sentenza n. 17135 del 4/11/2021), con il quale è stato enunciato il diverso principio secondo cui la delibera che approva i bilanci consuntivi di più annualità in unica soluzione è valida, a condizione che gli stessi siano relativi ciascuno all'esercizio di riferimento, in quanto la violazione del principio di annualità della gestione e il ritardo nell'approvazione del bilancio assumono rilevanza solo ai fini dell'eventuale revoca dell'amministratore, ma non incidono sulla validità della delibera che, approvando in un'unica assemblea più bilanci, regolarizza, sebbene a posteriori, la contabilità condominiale.
Il Tribunale di Palermo, nell'individuare il criterio in base al quale è possibile affermare la coesistenza dei predetti principi, apparentemente antitetici, ha correttamente evidenziato che deve ritenersi contraria alla legge l'approvazione di un rendiconto pluriennale, però, al contrario, è lecita l'approvazione in una unica soluzione di più rendiconti, purché differenti e distinti, ognuno relativo ad un singolo esercizio finanziario annuale.
La delibera che approva più bilanci è quindi da ritenere valida solo se siano stati discussi ed approvati, in unica soluzione, più bilanci formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione e collegato a quello dell'annualità precedente.
Quello che rileva, in effetti, ai fini della validità della deliberazione, non è tanto il fatto che l'amministratore - in colpevole ritardo e quindi salve sue eventuali responsabilità - abbia portato all'esame dell'assemblea il rendiconto di più gestioni annuali, ma che lo abbia fatto in modo confuso e non trasparente, ledendo quindi il diritto dei condomini riuniti in assemblea a deliberare in maniera informata sui punti posti all'ordine del giorno.
