In materia condominiale, nella casistica dei contenziosi aventi ad oggetto l'impugnazione di un deliberato assembleare, non sono infrequenti le ipotesi in cui il ricorrente sostiene che l'assemblea sia invalida per non aver potuto consultare i documenti a sostegno del rendiconto approvato. È il caso, ad esempio, del procedimento recentemente culminato con la sentenza del Tribunale di Lamezia Terme n. 812 del 9 settembre 2024.
In tale circostanza, infatti, alcuni condòmini di un fabbricato sostenevano di non aver potuto consultare la documentazione contabile su cui si era fondata la successiva approvazione del rendiconto condominiale.
Secondo la tesi degli istanti, ciò era avvenuto nonostante avessero inoltrato una richiesta formale di accesso agli atti all'amministratore.
Per questa ragione avevano chiesto all'ufficio calabrese di annullare la votazione ed il pedissequo deliberato in quanto viziato.
Pertanto, al Tribunale di Lamezia Terme è spettato il compito di risolvere la diatriba. A questo punto, però, è opportuno approfondire l'argomento.
Accesso ai documenti in condominio: cosa dice la legge?
La legge prevede che il singolo condomino possa accedere alla documentazione inerente alla gestione dei beni comuni, facendo esplicita richiesta all'amministratore "l'amministratore comunica… il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata (art. 1129 co. 2 cod. civ.) - I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese (art. 1130bis cod. civ.)".
Anche il Tribunale di Lamezia Terme conferma questo diritto, precisando che lo stesso, per essere esercitato, non necessita di alcuna ragione e/o motivazione da specificare all'amministratore "gli artt. 1129, comma secondo, e 1130 bis c.c. individuano in capo a ciascun condomino il diritto di accedere alla documentazione condominiale senza prevedere la necessità di specificare le ragioni per le quali si intende prendere visione o estrarre copia".
In ragione di questi presupposti di legge, l'amministratore deve organizzarsi affinché renda possibile l'esercizio del diritto di accesso da parte dei proprietari "il condomino ha il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale e, a tale diritto, corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto e della esistenza della quale i condomini siano informati (Cass. Civ. n. 4445/2020)".
Convocazione assemblea: l'amministratore deve allegare i documenti giustificativi?
Per la giurisprudenza, ai fini della validità di un'assemblea condominiale, non è necessario che nella convocazione siano dettagliatamente descritte le questioni da trattare.
È sufficiente, infatti, che siano indicati chiaramente e comprensibilmente gli argomenti all'ordine del giorno "per una partecipazione informata dei condomini ad un'assemblea condominiale, al fine della conseguente validità della delibera adottata è sufficiente che, nell'avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea (ex multis, Cass. Civ. Sez. II Sent., 10/10/2007, n. 21298)".
È in tale ottica, quindi, che per comune opinione della Corte di Cassazione, ai fini della validità del deliberato che approva il rendiconto, non è necessario che siano allegati all'avviso di convocazione i documenti giustificativi di spesa a sostegno del bilancio.
Al massimo, sarà il condomino a chiedere copia di questi documenti prima della riunione "non è configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che, ad ognuno dei condomini, è riconosciuta la facoltà di richiedere, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Cassazione civile sez. II, 05/10/2020, n.21271)".
Nel caso in esame, l'amministratore non aveva allegato alcun giustificativo alla convocazione per l'approvazione del bilancio, tuttavia, su richiesta degli interessati, aveva fornito copia di questi documenti sette giorni prima della riunione.
Ebbene, per il Tribunale di Lamezia Terme tale lasso di tempo era stato sufficiente per analizzarli ed eventualmente contestarli con cognizione di causa "Peraltro, nel caso di specie, è pacifico che i condomini abbiano ricevuto la documentazione contabile prima dell'assemblea; il periodo breve che, a loro dire, gli è stato concesso per esaminarla non può reputarsi oggettivamente inidoneo a consentirne l'analisi".
Per questi motivi, l'impugnazione è stata respinta.
