La mancata consegna dell'agibilità non comporta automaticamente la risoluzione del preliminare

La mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità (agibilità) non comporta, di per sé, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del venditore. Il Tribunale di Catanzaro, con sentenza n. 2579 del 7 dicembre 2025, afferma che occorre valutare in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione, con specifico riguardo al godimento e alla commerciabilità dell'immobile.

Il provvedimento si sofferma anche sulla natura essenziale o meno del termine fissato per la stipula del definitivo, precisando che l'essenzialità non può essere ricavata automaticamente dalla formula "entro e non oltre", ma deve emergere dalla volontà espressa delle parti o dalla natura stessa dell'accordo.

La vicenda

Un privato promissario acquirente conveniva in giudizio la società promittente venditrice, chiedendo l'accertamento della risoluzione del preliminare per grave inadempimento della controparte, la restituzione delle somme versate (in particolare il doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.) e il risarcimento dei danni.

A fondamento della domanda deduceva che, alla data prevista per il rogito, fissata inizialmente al 30/08/2022 e poi differita di comune accordo al 20/12/2022, l'immobile non poteva considerarsi agibile, poiché erano trascorsi meno di trenta giorni dalla presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.A.) al Comune.

Sosteneva inoltre che il termine per la stipula del contratto definitivo dovesse qualificarsi come essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c., sicché il suo decorso avrebbe legittimato il recesso con richiesta del doppio della caparra.

La società promittente venditrice si costituiva contestando ogni addebito e, in via riconvenzionale, chiedeva l'accertamento del proprio legittimo recesso dal preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con il conseguente diritto a trattenere la caparra confirmatoria e a ottenere il pagamento di ulteriori somme per forniture e prestazioni extra capitolato.

La decisione

Il Tribunale ha escluso la responsabilità contrattuale della promittente venditrice, ha ritenuto inadempiente il promissario acquirente, ha riconosciuto il diritto della società a trattenere la caparra confirmatoria di € 35.000,00 e, in accoglimento della riconvenzionale, ha accertato un credito residuo in favore dell'acquirente di soli € 600,00, a titolo di parziale restituzione dell'acconto prezzo.

Quanto al primo profilo - l'essenzialità del termine - il giudice rileva che l'originario termine del 30/08/2022 per il rogito e la consegna non può qualificarsi come essenziale, poiché le parti avevano espressamente previsto la possibilità di posticipare la consegna dell'immobile di massimo 90 giorni, e, successivamente, avevano sottoscritto un verbale di consegna (4/11/2022) con impegno a stipulare il definitivo entro e non oltre il 20/12/2022, senza alcuna riserva specifica circa la perdita dell'utilità del contratto in caso di ritardo.

Viene richiamato il principio secondo cui:

"l'originario termine del 30/08/2022 fissato per la stipula del rogito notarile non può ritenersi essenziale, poiché già in prossimità della scadenza le parti hanno manifestato la loro disponibilità a posticipare di massimo 90 giorni la consegna definitiva dell'immobile",

e ancora che

"l'utilità economica avuta presente dalle parti non sarebbe andata perduta per effetto del decorso del termine pattuito 20/12/2022".

Sul punto il Tribunale si conforma all'indirizzo di legittimità secondo cui il termine può essere ritenuto essenziale solo quando risulti in modo inequivoco la volontà delle parti di far dipendere dalla sua puntuale osservanza la stessa utilità del contratto, non potendosi desumere tale volontà dal solo impiego dell'espressione "entro e non oltre" se dall'oggetto del negozio o da specifiche pattuizioni non emerga che le parti hanno inteso considerare definitivamente perduta l'utilità del rapporto in caso di ritardo (Cass. n. 18835/2018).

Quanto al secondo profilo - quello relativo all'agibilità - la decisione accerta, sulla base della documentazione prodotta e delle deposizioni testimoniali, che la promittente venditrice aveva presentato la S.C.A. prima della scadenza del termine del 20/12/2022 e che tale documentazione era stata trasmessa allo studio notarile indicato dal promissario acquirente. Il notaio, escusso come teste, conferma di aver ricevuto i documenti necessari all'istruttoria dell'atto, pur precisando di non aver poi ricevuto incarico per la stipula.

Il giudice rileva, inoltre, che non è stata fornita alcuna prova circa un pregiudizio serio e concreto subito dall'acquirente per il solo fatto che, alla data del 20/12/2022, non fossero ancora decorsi i 30 giorni dal deposito della S.C.A. presso il Comune.

La motivazione valorizza anche il dato fattuale secondo cui l'immobile era già stato consegnato il 4/11/2022 e risultava dotato dei requisiti minimi per l'uso pattuito: dalle prove assunte emerge che l'unità era servita da energia elettrica, alimentazione a GPL tramite serbatoio interrato, collegamento alla rete fognaria, con possibilità per l'acquirente di intestarsi le utenze; la stessa società aveva nel frattempo trasferito altre unità del fabbricato in condizioni analoghe.

Sulla base di tali elementi, il Tribunale richiama l'orientamento di legittimità secondo cui:

"la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; cosicché ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio, la risoluzione non può essere pronunciata" (Cass. n. 4467/2022; Cass. n. 3851/2008; Cass. n. 17123/2020; Cass. n. 29090/2017).

Viene poi richiamata la più recente ordinanza della Cassazione, secondo cui:

"il certificato di abitabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente" (Cass., ord. n. 19923/2025).

Muovendo da tali premesse, il Tribunale esclude che la promittente venditrice possa essere considerata inadempiente al preliminare per il solo fatto di non avere prodotto, alla data del 20/12/2022, un certificato di agibilità già consolidato sotto il profilo amministrativo, ritenendo che la compravendita fosse oggettivamente realizzabile e che l'immobile presentasse i requisiti necessari all'uso proprio.

Al contrario, viene ritenuto inadempiente il promissario acquirente, il quale:

"avrebbe potuto concludere ugualmente il contratto [...] usando l'ordinaria diligenza ed un comportamento conforme ai principi di buona fede e correttezza",

ad esempio concordando un breve differimento della stipula fino al decorso dei trenta giorni dalla S.C.A. o comunque non recedendo unilateralmente in assenza di un concreto vulnus al godimento o alla commerciabilità del bene.

Ne discende la legittimità del recesso esercitato dalla società venditrice ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., con conseguente diritto a trattenere la caparra confirmatoria versata dall'acquirente:

"Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra".

Il giudice richiama l'orientamento di legittimità secondo cui il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte e diviene efficace con la semplice comunicazione alla parte inadempiente, legittimando la ritenzione della caparra come liquidazione convenzionale del danno (Cass. n. 5095/2015).

I riferimenti giurisprudenziali

• Termini contrattuali ed essenzialità: Cass., sez. II civ., n. 18835/2018 (sulla necessità che l'essenzialità del termine risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto, non essendo sufficiente la sola espressione "entro e non oltre").
• Mancata consegna dell'abitabilità e risoluzione: Cass., sez. II civ., n. 4467/2022; Cass., sez. II civ., n. 3851/2008; Cass., sez. II civ., n. 17123/2020; Cass., sez. II civ., n. 29090/2017 (sulla necessità di verificare in concreto la gravità dell'omissione in rapporto al godimento e alla commerciabilità del bene).
• Commerciabilità e rilascio successivo dell'agibilità: Cass., ord. n. 19923/2025 (sulla non automaticità dell'inadempimento quando il certificato venga comunque ottenuto successivamente).
• Recesso e caparra confirmatoria: Cass., sez. II civ., n. 5095/2015 (sulla natura del recesso ex art. 1385 c.c. come forma di risoluzione stragiudiziale).

Considerazioni Conclusive

Il caso deciso dal Tribunale di Catanzaro riguarda un'ipotesi in cui l'immobile promesso in vendita risulta, secondo l'istruttoria svolta, sostanzialmente idoneo all'uso pattuito e oggettivamente commerciabile, con S.C.A. presentata nei termini e senza elementi ostativi al rilascio dell'agibilità. In un contesto siffatto, la temporanea mancanza di un certificato di agibilità "consolidato" non integra, di per sé, un grave inadempimento del venditore idoneo a giustificare la risoluzione del preliminare o il recesso con richiesta del doppio della caparra.

Il provvedimento insiste sulla necessità di un vaglio casistico, in linea con i principi di cui agli artt. 1375 c.c. e 1175 c.c.: il promissario acquirente, se l'immobile è già consegnato, servito dalle utenze essenziali e la pratica di agibilità è in corso senza obiettivi profili di illegittimità, è tenuto a un comportamento collaborativo e ragionevole, potendo richiedere un breve differimento della stipula anziché sciogliere unilateralmente il vincolo.

Da qui la conclusione che "non vi siano sufficienti elementi per configurare la responsabilità per inadempimento contrattuale ex art. 1453 c.c. in capo alla promittente venditrice" e che la parte inadempiente sia, invece, il promissario acquirente, con legittimo esercizio del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. da parte della società.

La soluzione adottata si colloca nel solco di un orientamento di legittimità che, pur riconoscendo al certificato di agibilità natura di requisito giuridico essenziale per il godimento e la commerciabilità del bene, nega che la sua mancanza comporti automaticamente la risoluzione del contratto; è necessario accertare se l'immobile sia oggettivamente idoneo all'uso pattuito e se l'agibilità sia concretamente conseguibile, come evidenziato anche da Cass. n. 39369/2021 e dall'ordinanza n. 19923/2025.

In senso conforme, si segnalano pronunce di merito secondo cui il promissario acquirente non può legittimamente recedere dal preliminare per la sola assenza formale del certificato, ove il bene risulti legittimo, sanabile e concretamente idoneo all'uso promesso, dovendo le parti mantenere un comportamento coerente con la buona fede sino al definitivo (App. Venezia n. 2156/2025).

Non si tratta, tuttavia, di una regola assoluta. In altre fattispecie la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto la mancanza di agibilità - specie quando dipende da gravi irregolarità urbanistiche o da impedimenti oggettivi al rilascio del titolo - un inadempimento di notevole gravità, idoneo a legittimare tanto la risoluzione quanto il rifiuto di stipulare il definitivo, anche se l'acquirente era consapevole dell'assenza del certificato (tra le altre, Cass. n. 9226/2020; Cass. n. 23157/2013; Cass. n. 2438/2016; Cass. n. 622/2019).

In tali casi il certificato viene in rilievo non solo quale documento formale, ma come indice della possibilità stessa di adibire l'immobile alla destinazione abitativa promessa; la tutela risolutoria o risarcitoria ex art. 1453 c.c. resta, dunque, pienamente praticabile ogniqualvolta si accerti che l'agibilità non sia conseguibile o richieda interventi gravosi non previsti dal regolamento negoziale.

In definitiva, l'applicazione concreta dei criteri elaborati dalla giurisprudenza resta strettamente legata alle specifiche pattuizioni e alle risultanze fattuali di ciascun rapporto: solo verificando in concreto la gravità dell'eventuale mancanza o ritardo nella documentazione di agibilità e l'effettiva incidenza sul godimento e sulla commerciabilità dell'immobile è possibile stabilire se l'inadempimento giustifichi la risoluzione, il recesso con ritenzione della caparra o, come nel caso deciso, la conferma della validità del vincolo con responsabilità esclusiva del promissario acquirente.