Compenso straordinario dell'ex amministratore dovuto anche se i lavori si fermano alla fase preliminare

La controversia ruota attorno a due profili spesso intrecciati nelle gestioni straordinarie: da un lato, la prova del conferimento di un incarico "extra" all'amministratore (e il correlato diritto al compenso separato); dall'altro, la dedotta negligenza nella gestione di pratiche fiscalmente complesse, con particolare riguardo al bonus facciate 90% e alle cautele contrattuali adottabili.

Con sentenza del Tribunale di Brescia del 9 febbraio 2026 (R.G. 14739/2023), resa in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, è stata confermata la debenza del compenso richiesto dall'ex amministratore per l'attività di gestione amministrativa svolta in via straordinaria, valorizzando il contenuto dei verbali e la documentazione prodotta a riscontro delle attività espletate.

La vicenda

Il condominio ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 3922/2023, con cui era stato ingiunto il pagamento, in favore dell'ex amministratore, della somma di € 12.877,20 (oltre accessori e spese), pretesa a titolo di compenso per attività professionale svolta nel periodo 2021-2022 in via straordinaria rispetto al mandato di amministratore, in relazione a opere straordinarie (bonus facciate, opere edili e tinteggiatura).

L'opponente ha dedotto la mancanza di prova scritta circa il conferimento dell'incarico (assumendo che non vi fosse stata autorizzazione assembleare) e ha altresì prospettato un inadempimento dell'ex amministratore, ritenuto negligente per aver indotto il condominio in errore circa la possibilità di accedere al bonus facciate 90% per l'intero intervento, poi non usufruito per insussistenza dei presupposti, con specifico riferimento ai costi del rifacimento delle ante.

L'ex amministratore si è costituito contestando le deduzioni avversarie e richiamando, tra l'altro, il verbale dell'assemblea straordinaria del 23 ottobre 2021, nonché ulteriore documentazione già allegata in sede monitoria, a sostegno sia dell'esistenza dell'incarico straordinario sia dell'effettivo svolgimento delle attività richieste.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato l'opposizione e confermato il decreto ingiuntivo, ritenendo fondate le ragioni creditorie dell'ex amministratore e non dimostrata, nei termini dedotti, la contestata responsabilità per inadempimento. La causa è stata ritenuta documentalmente istruita e trattata in udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

In motivazione è stata anzitutto ricostruita la natura della pretesa, qualificata come richiesta di pagamento per attività professionale svolta in esecuzione dell'"incarico di gestione amministrativa per opere straordinarie (bonus facciate-opere edili e tinteggiatura)". Quanto alla fonte dell'incarico, è stata affermata l'esistenza di prova scritta nel verbale assembleare del 23 ottobre 2021; quanto allo svolgimento delle attività, la prova è stata individuata nella produzione documentale allegata già al ricorso monitorio. In tal senso, il Tribunale ha sottolineato, in modo unitario, che:

"Sussiste la prova scritta del conferimento dell'incarico, rappresentata dal verbale di assemblea straordinaria del 23.10.2021 nel quale, dopo ampia discussione, l'assemblea delibera […] 'il mandato all'Amministratore e ai rappresentanti del condominio […] per la definizione dell'incarico, i preventivi, il computo metrico e i costi delle imprese; l'incarico all'amministratore di disporre una lettera riassuntiva dei preventivi e della ripartizione dei costi da restituire firmata allo studio per accettazione'.

L'oggetto della delibera non lascia spazio a dubbi interpretativi circa la volontà […] di attribuire […] competenze e funzioni ulteriori e straordinarie rispetto a quelle già comprese nel mandato di amministratore e per ciò stesso da remunerarsi in via straordinaria e separata.

Sussiste altresì la prova dello svolgimento di tale attività straordinaria, rappresentata dalla produzione dei documenti […] attestanti […] la documentazione (epistolare, negoziale e contabile), riferita alle attività svolte."

Quanto alla contestazione di negligenza collegata all'asserita "assicurazione" circa la fruibilità del bonus facciate 90% anche per voci poi risultate non agevolabili, il Tribunale ha ritenuto la doglianza infondata sia perché la richiesta di pagamento era limitata alla sola attività preliminare, sia perché la ricostruzione dell'opponente non consentiva di imputare all'ex amministratore un errore valutativo in termini di garanzia del risultato fiscale, valorizzando piuttosto la clausolazione del contratto d'appalto. In particolare, è stato evidenziato che:

"Va anzitutto rilevato che l'odierno convenuto ha chiesto il pagamento del compenso unicamente per l'attività preliminare di gestione della pratica che […] risulta compiutamente espletata. […] non è possibile escludere il diritto al compenso per una attività che (quanto meno per il bonus facciate) risulta pacificamente e fruttuosamente eseguita."

Ed ancora, con riferimento al contenuto del contratto d'appalto sottoscritto dall'ex amministratore in rappresentanza del condominio:

"Le doglianze […] non consentono di ritenere riferibile […] alcun errore di valutazione sulla possibilità di accedere al bonus fiscale 90% per l'intero intervento; ciò risulta documentalmente provato dallo stesso tenore letterale del contratto di appalto […] nel quale si legge, in intestazione, espressamente che il contratto è affidato 'CON DETRAZIONE BONUS FACCIATE 90 %', condizione ribadita alla clausola 9. Può quindi ritenersi che il contratto di appalto fosse sottoposto alla condizione sospensiva, rappresentata proprio dal positivo accesso al beneficio fiscale bonus 90%. Tale condizione, voluta proprio dall'amministratore firmatario, attesta come egli si sia comportato con la cautela richiesta dal caso, proprio per tutelare le ragioni del condominio, tenuto conto della complessità della normativa, via via, susseguitasi nella materia dei bonus edilizi."

Su tali basi, il Tribunale ha concluso nel senso che "deve escludersi la sussistenza di una responsabilità per inadempimento" dell'ex amministratore "nei termini eccepiti" dal condominio, affermandone il diritto al compenso.

Quanto alla quantificazione, la pronuncia ha rimarcato l'assenza di specifiche contestazioni sul quantum e ha valorizzato, ai fini della congruità del compenso richiesto, anche un ulteriore documento interno richiamato espressamente in motivazione, relativo al "verbale delegati del 10.11.2021", ritenuto idoneo a esprimere la volontà della compagine tramite i condomini delegati dall'assemblea del 23.10.2021. In particolare, è stato chiarito che:

"Premesso che [l'opponente] non ha svolto alcuna specifica contestazione sul quantum, non contestando i criteri di determinazione, né le voci delle attività svolte, […] soccorre anche il documento […] relativo al 'verbale delegati del 10.11.2021'. Tale documento contiene il riconoscimento a favore […] del compenso complessivo di € 39.545,00 oltre iva e cassa per 'spese tecniche per gestione amministrativa' […] Trattasi di documento pienamente valido ed efficace ai fini della quantificazione del compenso […] Sussiste quindi piena legittimazione [dei delegati] a rappresentare la volontà del condominio ai fini della quantificazione del compenso dell'amministratore."

Infine, tenuto conto che l'attività dell'ex amministratore "si è esaurita nella sola fase preliminare" e che, a seguito dello scioglimento del contratto d'appalto con l'impresa originariamente incaricata, non si è dato corso alle fasi successive, il Tribunale ha ritenuto congruo il compenso richiesto, quantificato in misura indicata come "circa 1/3" di quello concordato nel citato verbale delegati. È stata inoltre rigettata la domanda di risarcimento ex art. 96 c.p.c. proposta dal condominio opponente.

I riferimenti giurisprudenziali

La motivazione è costruita essenzialmente su verbali assembleari, documenti allegati in sede monitoria e contenuto del contratto d'appalto, senza richiami espressi a precedenti di legittimità o di merito.

In termini di inquadramento generale, resta fermo che il rapporto tra condominio e amministratore è tradizionalmente ricondotto allo schema del mandato con rappresentanza, con applicazione delle relative regole civilistiche (Cass., S.U., 8 aprile 2008, n. 9148, richiamata in dottrina) .

Quanto alla necessità di un titolo deliberativo quando l'amministratore assume iniziative che eccedono l'ordinaria amministrazione, la giurisprudenza di merito ha affermato che il contratto stipulato dall'amministratore in assenza di autorizzazione o in difformità dalla delibera può risultare inefficace nei confronti dei condomini, salvo urgenza o ratifica; in tal senso si segnala Trib. Genova n. 1984 del 5 agosto 2025 .

In tema di prova dell'incarico e del compenso fondati sul verbale assembleare, è stato ribadito che, quando incarico e corrispettivo risultano dalla delibera, questa può essere sufficiente a fondare la pretesa creditoria del professionista (App. L'Aquila n. 48 del 13 gennaio 2026) .

Quanto al compenso straordinario, si registrano orientamenti che ne ammettono la delibera e la debenza anche quando, dopo una fase istruttoria, i lavori non vengano eseguiti, purché l'attività sia effettivamente resa e utilmente riferibile all'incarico (App. Milano n. 2419 del 14 agosto 2025) ; e, con specifico riferimento al caso dell'amministratore revocato, si evidenzia l'impostazione secondo cui il diritto al compenso permane ma va commisurato alle prestazioni effettivamente eseguite .

Considerazioni conclusive

Il rigetto dell'opposizione si fonda su un passaggio centrale: la riconducibilità dell'attività richiesta a un incarico assembleare "ulteriore e straordinario", adeguatamente documentato, e l'assenza di elementi idonei a sostenere, nei termini prospettati, una responsabilità contrattuale dell'ex amministratore per inadempimento.

In questa cornice, assumono rilievo pratico sia la precisione del deliberato (che deve rendere identificabili oggetto e perimetro dell'incarico), sia la tracciabilità dell'attività svolta mediante documentazione coerente con quanto deliberato.

Per ulteriori approfondimenti tematici, anche in chiave pratica, possono risultare utili: Compenso dell'amministratore revocato e criteri di proporzionalità , Delibera assembleare come prova dell'incarico e del corrispettivo , Contratto difforme dalla delibera e limiti dei poteri dell'amministratore .