Si può deliberare il compenso straordinario all'amministratore anche senza che i lavori siano eseguiti

La questione relativa al compenso straordinario riconosciuto all'amministratore di condominio per le attività svolte in relazione alla pratica del Superbonus 110% ha generato numerose controversie, soprattutto nei casi in cui, dopo un articolato iter preparatorio, l'assemblea abbia deciso di non procedere con i lavori.

Il tema centrale riguarda la legittimità della delibera assembleare che dispone il pagamento di tali compensi e delle fatture emesse da società incaricate di studi di fattibilità, anche quando l'intervento edilizio non viene poi realizzato.

La vicenda

Tre condomini hanno impugnato le delibere assunte nell'assemblea del 30 giugno 2022 con cui erano stati deliberati: (i) il compenso straordinario all'amministratore, pari a un'annualità per i tre anni di lavoro svolto (assemblee informali, incontri con la commissione, incontro con i consiglieri, sopralluoghi presso il condominio e riunioni con fornitori per ottenere preventivi), da riconoscersi nel caso in cui l'assemblea non proceda con la delibera per l'adesione al Superbonus 110%; e (ii) il saldo della fattura di € 41.300,00 della società incaricata dello studio di fattibilità volto a valutare la possibilità di usufruire del Superbonus 110%.

Il Tribunale aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere poiché, nelle more, l'amministratore aveva rinunciato al compenso straordinario in assemblea del 21 settembre 2022 e i condomini, con delibera del 13 ottobre 2022, avevano deciso di non pagare e di contestare la fattura della società, conferendo incarico a un legale.

Nondimeno, il giudice aveva condannato gli attori alle spese processuali per soccombenza virtuale, ritenendo l'impugnazione ab origine infondata.

La decisione

La Corte d'Appello di Milano, Sez. III Civile, con sentenza deliberata il 16 luglio 2025 (n. R.G. 1796/2024), ha rigettato l'appello e confermato integralmente la pronuncia di primo grado.

I giudici hanno ritenuto che: "è da escludersi che la delibera del 30.6.2022 impugnata potesse annullarsi solo perché l'assemblea aveva approvato il pagamento dei compensi dovuti alla Condogreen spa nonostante la mancata stipula del contratto di appalto".

L'assemblea del 30 giugno 2022 aveva infatti deliberato:

• il pagamento del compenso richiesto dall'amministratore, pari a un'annualità per tre anni di lavoro svolto (comprendente assemblee informali, incontri con la commissione, incontro con i consiglieri, sopralluoghi presso il condominio e riunioni con fornitori per ottenere preventivi), nell'ipotesi di mancata adesione al Superbonus 110%;
• il saldo della fattura della società incaricata dello studio di fattibilità.

Tali decisioni sono state adottate anche in adempimento dello specifico obbligo assunto in seno alla precedente assemblea del 16 marzo 2022, non impugnata, nella quale era stata approvata l'offerta della società incaricata per le verifiche preliminari relative ai lavori di riqualificazione energetica Superbonus 110%, prevedendo espressamente un corrispettivo per il solo compimento degli accertamenti preliminari, "da corrispondersi indipendentemente e a prescindere dal successivo conferimento, o meno, dell'appalto per l'esecuzione dei lavori".

Sul punto, la Corte ha sottolineato che: "con siffatta seconda delibera […] è stato ulteriormente ribadito quanto già deciso con la prima […] con riferimento al compenso richiesto dall'amministratore per le varie incombenze legate alla pratica del Superbonus 110% in questione e, nel contempo, disposto di saldare la fattura della società Condogreen spa".

Pertanto, secondo i giudici milanesi: "è da escludersi che la delibera impugnata potesse annullarsi solo perché l'assemblea aveva approvato il pagamento dei compensi dovuti alla società incaricata dello studio di fattibilità e all'amministratore nonostante poi si fosse deciso di non procedere con i lavori previsti dal Superbonus 110%".

Peraltro, l'amministratore ha successivamente rinunciato a tale compenso (assemblea del 21 settembre 2022).

La Corte ha altresì ritenuto corretta la condanna alle spese per soccombenza virtuale, considerata l'infondatezza ab origine dell'impugnazione ex art. 1137 c.c..

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione vengono richiamati principi consolidati secondo cui le scelte discrezionali dell'assemblea condominiale in merito all'opportunità o meno dei lavori e alle relative spese non sono sindacabili nel merito dal giudice (cfr. Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 15320/2022; Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 29619/2022; Cass. Civ., Sez. VI-2, ord. n. 5061/2020; Cass. Civ., Sez. VI-2, ord. n. 20135/2017).

La Corte ha ribadito che "nella piena e legittima discrezionalità dei condòmini […] non sindacabile quanto al merito ed all'opportunità delle scelte operate".

Considerazioni conclusive

L'arresto della Corte d'Appello conferma che il riconoscimento e il pagamento dei compensi straordinari all'amministratore e alle società incaricate degli studi preliminari può essere legittimamente deliberato anche se i lavori oggetto dell'iniziativa assembleare non vengono poi realizzati, laddove la relativa pattuizione sia stata specificamente approvata dall'assemblea e risulti dalle condizioni contrattuali accettate dai condomini (come nel caso della delibera del 16 marzo 2022).

Tale principio opera, in particolare, quando gli incarichi siano conferiti per attività prodromiche o preparatorie (studi tecnici, verifiche preliminari, pratiche amministrative) e sia pattuito un corrispettivo autonomo rispetto all'effettiva esecuzione dei lavori.

Resta fermo che la legittimità della spesa è subordinata alla preventiva approvazione assembleare sia dell'incarico sia delle condizioni economiche pattuite, da adottarsi secondo le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c., nonché nel rispetto dell'art. 1135 c.c. in tema di opere e spese straordinarie.

In difetto dei presupposti deliberativi o in presenza di vizi della volontà assembleare (es. difetti informativi o di convocazione, violazione delle maggioranze), residuano margini di sindacato giudiziale attraverso l'impugnazione ex art. 1137 c.c..

Quando le condizioni contrattuali prevedono espressamente il diritto al compenso anche in caso di mancata esecuzione dei lavori - come nel caso oggetto della sentenza - tale previsione è vincolante per il condominio ed efficace anche nei confronti dei condomini dissenzienti o assenti, purché regolarmente convocati e informati.