Il rapporto giuridico che si instaura tra l'amministratore e il condominio comporta dei doveri in capo al professionista che, se violati, determinano una responsabilità. Pertanto, da un inadempimento può sorgere un obbligo risarcitorio a carico dell'amministratore. In particolare, quando ciò accade, l'azione diretta al ristoro del pregiudizio patito è, solitamente, inevitabile.
È accaduto qualcosa di simile anche nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Avellino culminata con la sentenza n. 1065 del 21 maggio 2026. Nello specifico, questa lite era introdotta da una condòmina il cui immobile, ad uso commerciale, era stato locato. Ebbene, secondo il racconto della parte attrice, pare che in corso di rapporto il contratto si era risolto poiché nell'immobile mancava il collegamento fognario. Tale circostanza, però, dipendeva dal fatto che negli anni precedenti, l'amministratore non aveva dato esecuzione alle delibere condominiali con le quali era stato deciso di realizzare quest'opera. Insomma, secondo la condòmina, a causa della mala gestio dell'amministratore, responsabile di non aver eseguito le delibere, la donna aveva perso i canoni di locazione.
Tuttavia, sussisteva un legame causale tra gestione dell'amministratore e i danni corrispondenti al mancato incasso dell'affitto? Quando è possibile ottenere un risarcimento dall'amministratore?
Il rapporto tra amministratore e condominio
Il rapporto tra l'amministratore e il condominio è, comunemente, ricondotto nell'ambito del contratto di mandato con rappresentanza. Trattasi di una conclusione che, come ricordato dal Tribunale di Avellino, trova pacifico riconoscimento nella giurisprudenza «la responsabilità dell'amministratore di condominio ha natura contrattuale, in quanto l'amministrazione del condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme sul mandato e relativi obblighi di diligenza (cfr. Tribunale Roma sez. V, 31/05/2022, n. 8568)».
Pertanto, come tutti i contratti, sono previsti diritti e doveri in capo alle parti. In particolare, a proposito dell'amministratore di condominio, quest'ultimo ha l'obbligo di eseguire la prestazione con la diligenza del buon padre di famiglia «la Suprema Corte (ex multis ad iniziare da Cass. n. 3233/1982) ha costruito il rapporto tra condominio ed amministratore come un rapporto contrattuale di mandato da espletare secondo i canoni di cui all'art. 1710 c.c., ossia con la diligenza del buon padre di famiglia. Pertanto, qualora l'amministratore venga meno a tale obbligo di diligenza, è configurabile a suo carico un danno da mala gestio che comporta la risarcibilità del pregiudizio arrecato al condomino (Corte appello Napoli sez. II, 29/09/2020, (ud. 16/09/2020, dep. 29/09/2020), n. 3289)».
Insomma, nell'ipotesi di violazione dell'obbligo di diligenza nell'esecuzione dell'incarico e di conseguente pregiudizio economico a danno di un condòmino, è possibile agire in risarcimento verso l'amministratore.
Se l'amministratore dimostra di aver eseguito, diligentemente, il suo incarico, non deve alcun risarcimento
Dinanzi alla contestazione di un inadempimento e di un conseguente danno, all'amministratore spetta l'onere di comprovare che la propria prestazione è stata eseguita correttamente e/o che l'inadempimento non è dipeso da lui. Qualora dovesse essere raggiunta questa prova, la domanda di risarcimento sarebbe, inevitabilmente respinta.
Sono state queste le conclusioni del Tribunale di Avellino al termine del procedimento in esame. L'amministratore, infatti, non era assolutamente responsabile della mancata esecuzione delle delibere. L'impasse era stata dovuta al fatto che, per questioni di servitù, non era stato consentito il passaggio attraverso il fondo del vicino e non era, quindi, stato possibile realizzare l'opera diversamente. Dagli atti, inoltre, è emerso che il soggetto citato era diventato amministratore successivamente alle due delibere. Inoltre, al momento della concessa locazione, la locatrice sapeva della mancanza della condotta fognaria e che tale circostanza avrebbe potuto influenzare, negativamente, il rapporto locatizio.
Insomma, mancavano del tutto gli elementi per attribuire una responsabilità da mala gestio al convenuto amministratore. Per questo motivo la domanda è stata rigettata.
Considerazioni conclusiva
Nel procedimento in esame, il Tribunale di Avellino ha, giustamente, inquadrato, contrattualmente, il rapporto tra l'amministratore e il condominio.
Sono stati, altresì, correttamente, ricordati i presupposti in base ai quali è possibile individuare una responsabilità per mala gestio in capo all'amministratore, opportunamente, citando la giurisprudenza sul tema «La figura dell'amministratore di condominio è equiparabile, ex articolo 1129, comma 15, del Cc a un mandatario con rappresentanza, sicché l'adempimento dell'incarico gestorio dev'essere valutato alla luce delle regole sulla responsabilità contrattuale e, in particolare, alla luce delle disposizioni che regolano la diligenza nell'adempimento (articolo 1176 del Cc) e di quelle che disciplinano il riparto dell'onere probatorio (articolo 1218 del Cc). A tal fine, la parte creditrice deve dimostrare il fatto costitutivo del proprio diritto e può limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore, sul quale, viceversa, grava l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento ovvero l'impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile (Nel caso di specie, relativo a un'azione promossa da un Condominio nei confronti dell'ex amministratore, il giudice adito, ritenuto provato l'inadempimento del convenuto rispetto al mandato gestorio ricevuto, ha condannato quest'ultimo al risarcimento del danno quantificato, nella circostanza, nella misura pari al denunziato ammanco di cassa riscontrato in occasione del subentro del nuovo amministratore)" (cfr. Tribunale Livorno, 14/10/2024 n. 1032)».
