Può capitare che, al termine del rapporto con l'amministratore, esaminando i documenti che questi consegna al neorappresentante dell'edificio, emergano delle irregolarità e delle incongruenze che inducono il condominio ad avanzare una domanda di risarcimento. Si pensi, ad esempio, a quando risultano degli ammanchi nel conto corrente comune. Oppure si ipotizzi il caso del mancato tempestivo pagamento del corrispettivo di un appalto, nonostante il regolare pagamento delle quote da parte dei proprietari, e alla conseguente azione di recupero dell'appaltatore.
In questi, come in altri casi analoghi, la cosiddetta mala gestio dell'amministratore ha generato un danno a carico del condominio. Quest'ultimo, perciò, ha il diritto di proporre un'azione di risarcimento verso l'ex amministratore dell'edificio.
È accaduto qualcosa di simile anche nel procedimento affidato alla competenza del Tribunale di Palermo, recentemente risoltosi con la sentenza n. 2320 del 8 aprile 2026. A detta, infatti, della parte istante, la ormai revocata amministratrice del fabbricato aveva gestito il condominio senza aver mai presentato un bilancio e senza mai convocare alcuna assemblea, fatta eccezione per quelle relative alla nomina ed alla revoca della professionista. Per questa ragione, era chiesta la condanna ad un risarcimento corposo nella misura di 20.000 euro.
Ebbene, le circostanze in premessa erano sufficienti a fondare la domanda di indennizzo? È possibile ottenere un risarcimento per la mala gestio dell'amministratore se non c'è la prova del danno?
Vediamo come ha risolto ogni dubbio a riguardo il Tribunale di Palermo.
Mala gestio dell'amministratore: può essere dimostrata chiamando i condòmini a testimoniare?
Nella vicenda oggetto di valutazione del Tribunale di Palermo, allo scopo di comprovare la mala gestio dell'amministratore, la parte attrice aveva indicato alcuni testimoni. Essi, però, erano dei proprietari del fabbricato. In ragione di ciò, la loro escussione è stata negata. Per legge si trattava di persone che non potevano essere ascoltate.
Il motivo del diniego stava nel dettato di cui all'art. 246 cod. proc. civ. «Non possono essere assunte come testimoni le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio».
Per legge, i condòmini di un fabbricato sono incapaci a testimoniare nelle cause in cui è coinvolto il condominio. Essi, infatti, hanno un interesse specifico in queste controversie, dove potrebbero, persino, essere parte del procedimento, così come ricordato dal Tribunale di Palermo «i condomini risultano incapaci di testimoniare ai sensi dell'art. 246 c.c., potendo gli stessi intervenire nel giudizio in qualità di parti. Qualsiasi condomino ha la legittimazione processuale per l'azione risarcitoria nei confronti dell'amministratore, dato che quello di amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle disposizioni sul mandato nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini».
Ad ogni modo, nel caso specifico, le contestazioni mosse all'ex amministratrice del fabbricato erano state confermate dalla stessa parte convenuta. Tuttavia, ciò non è stato sufficiente per l'accoglimento della domanda risarcitoria.
In tema di risarcimento l'onere della prova del danno grava sul danneggiato
Nella singolare vicenda in esame, la circostanza per la quale l'amministratrice non aveva presentato il bilancio per tanti anni e non aveva convocato alcuna assemblea, era dovuta al fatto che il condominio era, gestito, sostanzialmente, dalla proprietaria di maggioranza dell'edificio e dalla sua famiglia. In pratica era inutile qualsivoglia attività gestoria, se non con l'assenso di questa particolare condòmina.
Ad ogni modo, era palese la mala gestio e lo strano comportamento dell'amministratrice la quale avrebbe potuto, tranquillamente, dimettersi e non avallare questa situazione. Nonostante ciò, non c'erano gli elementi per poterla condannare ad un risarcimento.
La parte attrice, infatti, in contrasto coi propri doveri probatori, non aveva dimostrato alcun danno ricevuto. Le presunte cartelle esattoriali e/o le quote non incassate dai vari condòmini erano rimaste del tutto prive di riscontro.
Non essendo, quindi, possibile riconoscere nella mala gestio dell'amministratore un danno in re ipsa a carico del condominio, la domanda di risarcimento è stata respinta. Nulla, invece, è stato stabilito in termini di spese processuali che il Tribunale di Palermo ha voluto compensare tra le parti in causa.
Considerazioni conclusive
La sentenza espressa dal Tribunale di Palermo è in linea col granitico principio dell'onere probatorio a carico del danneggiato/attore, ove mai intenda chiedere un risarcimento in casi come quello in esame «Ai fini della domanda di risarcimento dei danni, si osserva che l'onere della prova del danno subito e della sua riconducibilità al comportamento dell'amministratore incombe sul soggetto che lamenta un danno».
Non è possibile, quindi, sostenere un pregiudizio economico e vantare il diritto al risarcimento se non c'è alcun danno effettivo e dimostrato riconducibile all'attività compiuta dal presunto danneggiante.
Pertanto, la sentenza appare del tutto condivisibile.
