In tema di responsabilità dell'amministratore di condominio, non integra mala gestio la rimozione delle travi ornamentali poste tra balconi aggettanti qualora l'intervento venga eseguito in condizioni di urgenza. È quanto ha affermato il Tribunale di Taranto nella sentenza del 23 febbraio 2026 n. 347.
La vicenda
La vicenda nasce all'interno di un condominio dove i proprietari di due unità immobiliari, lamentavano una gestione gravemente negligente da parte dell'amministratore pro tempore.
In particolare facevano presente che, nel corso dei lavori straordinari eseguiti nel caseggiato, l'amministratore aveva consentito alla ditta appaltatrice di eseguire interventi non autorizzati (la rimozione delle travi di collegamento tra i balconi), con conseguente modifica del prospetto e presunto indebolimento della struttura.
Secondo i condomini, l'amministratore avrebbe dovuto impedire tali opere, vigilare sulla corretta esecuzione dei lavori e sottoporre all'assemblea ogni intervento che potesse incidere sull'estetica e sulla sicurezza dell'edificio. La rimozione delle travi, a loro dire, costituiva un'innovazione non deliberata e lesiva del decoro architettonico.
L'amministratore contestava questa ricostruzione, sostenendo che la rimozione delle travi non era frutto di una scelta arbitraria, ma di un intervento urgente imposto dalle condizioni riscontrate dai Vigili del Fuoco e dal direttore dei lavori. Il convenuto notava che, nel corso di un sopralluogo, i Vigili del Fuoco avevano constatato il distacco di intonaco e copriferro e l'ossidazione delle armature dei balconi, invitando il condominio a intervenire con urgenza per eliminare le parti pericolanti e ripristinare la sicurezza.
Successivamente, il direttore dei lavori aveva rilevato che le travi ornamentali tra i balconi erano gravemente deteriorate, prive di funzione strutturale e in condizioni tali da rendere più sicura la loro eliminazione piuttosto che la loro conservazione. L'amministratore sosteneva inoltre che i proprietari dei balconi, compresi gli attori, erano consapevoli dei lavori e avevano acconsentito agli interventi. L'assemblea poi aveva riconosciuto come necessaria la rimozione delle travi di collegamento tra i balconi.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione all'amministratore. Il giudice pugliese ha fatto presente che i balconi oggetto di intervento sono aggettanti, cioè sporgenti rispetto alla facciata. In questa tipologia di balconi, solo gli elementi decorativi che contribuiscono al decoro dell'edificio (come le travi ornamentali demolite) possono essere considerati parti comuni.
Il Tribunale ha osservato che la rimozione delle travi decorative (bene comune) non può essere considerata come condotta arbitraria o negligente dell'amministratore. La documentazione agli atti ha dimostrato come l'intervento sia stato reso necessario dalle condizioni di degrado rilevate dai Vigili del Fuoco, che avevano imposto un intervento urgente per eliminare le parti pericolanti e ripristinare la sicurezza.
Anche il direttore dei lavori, figura tecnica incaricata dal condominio, aveva consigliato la rimozione delle travi ornamentali, giudicandole prive di funzione strutturale. L'amministratore, privo di competenze tecniche proprie, aveva fatto affidamento sul parere del direttore dei lavori, come è normale e doveroso che accada nella gestione di opere edilizie.
Il Tribunale sottolinea inoltre che gli attori non hanno mai contestato in modo specifico di aver autorizzato la ditta a intervenire sui loro balconi, né hanno negato di essere stati consapevoli dei lavori in corso. Anzi, dagli atti emerge che i proprietari dei balconi avevano concordato direttamente con la ditta alcuni interventi e che le opere si erano concluse con una garanzia decennale sulle parti strutturali ricostruite. Quanto alla lamentata lesione del decoro architettonico, il Tribunale ha osservato che gli attori non hanno fornito alcuna prova concreta del pregiudizio estetico subito dall'edificio. Inoltre, la rimozione delle travi non era di per sé un intervento arbitrario, ma una conseguenza necessaria delle condizioni riscontrate. Secondo il giudice pugliese, se vi era l'intenzione di ricostruire gli elementi ornamentali rimossi, tale decisione spettava ai condomini, non all'amministratore. La mancata ricostruzione, quindi, non può essere imputata a quest'ultimo, soprattutto in assenza di una delibera assembleare che lo incaricasse di procedere in tal senso. Il Tribunale ha quindi notato come non sia emersa alcuna prova di mala gestio da parte dell'amministratore in relazione ai lavori sui balconi.
Considerazioni conclusive
L'inosservanza da parte dell'amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale. La responsabilità dell'amministratore non richiede la malafede ma è sufficiente anche un atto commesso per colpa, incuria, distrazione, inerzia: in tali casi può essere revocato e tenuto al risarcimento del danno (Trib. Napoli 1 dicembre 2025, n. 11166).
La responsabilità dell'amministratore deve valutarsi alla stregua di quella del professionista di media attenzione e preparazione, che "non corrisponde ad un professionista "mediocre", ma ad un professionista "bravo", ovvero sufficientemente preparato, zelante e solerte (Cass. civ., sez. III, 31/05/2018). Nel caso esaminato è stata esclusa la mala gestio dell'amministratore perché l'intervento fu necessario, tecnicamente motivato.
L'amministratore si è limitato a seguire le indicazioni dei tecnici e a consentire lo svolgimento di lavori urgenti per la sicurezza dello stabile, senza violare alcun obbligo di diligenza. I Vigili del Fuoco hanno riscontrato un pericoloso distacco di intonaco e copriferro dalle solette balconi intero stabile.
Il direttore lavori ha segnalato all'amministratore che per poter intervenire con tranquillità sulla soletta balconi era opportuno demolire le travette ornamentali poste tra i balconi al solo scopo architettonico. L'amministratore ha fatto affidamento sul parere del tecnico nominato dal condominio e ha agito in una situazione di urgenza, rilevata dall'intervento dei Vigili del Fuoco.
In questa prospettiva, si ricorda che l'iniziativa contrattuale dell'amministratore di condominio, volta a disporre l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, vincola i condomini qualora la relativa obbligazione sia riferibile al condominio per aver l'amministratore speso il nome dello stesso e per essere i lavori caratterizzati dall'urgenza, ovvero qualora l'assemblea abbia approvato ex post i lavori, anche con riguardo alla ripartizione dei relativi importi (Cass. civ., sez. II, 03/12/25, n. 31592). Nel caso esaminato è emerso pure che l'assemblea ha riconosciuto come necessaria la rimozione delle travi di collegamento tra i balconi, prendendo atto del degrado rilevato e della necessità dell'intervento.
