Attenzione alle mattonelle scivolose: il condominio paga anche se la vittima conosce i luoghi

La mera conoscenza del luogo non basta a liberare il condominio dalla responsabilità per la caduta causata dalla pavimentazione comune scivolosa. Quando il danneggiato prova il danno e il nesso causale tra l'evento e la cosa in custodia, il custode si libera solo dimostrando il caso fortuito; e tale prova non è integrata dal solo fatto che la vittima frequentasse abitualmente i luoghi, se il pericolo deriva da una condizione intrinseca della pavimentazione, aggravata dalla pioggia e priva di adeguata segnalazione o di accorgimenti antiscivolo.

Lo ribadisce il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la sentenza n. 844 del 5 marzo 2026, che ricostruisce la vicenda nell'alveo dell'art. 2051 c.c. e offre un'applicazione lineare dei principi sul riparto dell'onere probatorio, sul caso fortuito e sul rilievo della condotta del danneggiato.

La vicenda

Una donna ha agito contro il condominio chiedendone la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti a seguito di una caduta avvenuta all'interno dello stabile, nei pressi di uno studio medico posto al piano terra.

Secondo l'allegazione attorea, la caduta era stata provocata da alcune mattonelle della pavimentazione esterna particolarmente scivolose, rese ancora più insidiose dalla pioggia. Il condominio si è costituito eccependo, in via preliminare, la nullità o genericità della domanda e, nel merito, contestando la propria responsabilità; ha inoltre chiamato in causa la compagnia assicuratrice per essere manlevato. L'assicurazione si è costituita tardivamente, contestando sia la domanda attorea sia l'operatività della polizza.

L'istruttoria si è svolta mediante l'escussione di due testimoni e una CTU medico-legale sulla persona della danneggiata.

La decisione

Il Tribunale ha dapprima respinto l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo, ritenendo chiaramente individuati petitum e causa petendi.

Nel merito, la motivazione colloca espressamente la fattispecie nell'ambito dell'art. 2051 c.c. e richiama il principio per cui, ai fini della responsabilità del custode, è sufficiente il rapporto di custodia con la cosa e la prova, da parte del danneggiato, del danno e della sua derivazione causale dalla cosa stessa. La prova liberatoria grava invece sul custode, che deve dimostrare il caso fortuito.

Il passaggio decisivo della sentenza è quello in cui il giudice, valorizzando le risultanze testimoniali, afferma che "la caduta [...] è da imputare alla scivolosità di alcune mattonelle della pavimentazione esterna [...], che può essere qualificata come insidia, in quanto non visibile e non segnalata da alcun cartello; inoltre, le mattonelle erano prive di accorgimenti antiscivolo". La motivazione aggiunge poi, con altrettanta chiarezza, che "il fatto che la signora conosceva i luoghi non fa venir meno l'insidia", poiché il pericolo dipendeva dal diverso materiale di alcune mattonelle, che in caso di pioggia diventavano scivolose.

Il riferimento all'"insidia" non introduce, in questa ricostruzione, un autonomo presupposto della responsabilità, ma descrive la concreta condizione di pericolo accertata in fatto. Il fondamento giuridico della condanna resta infatti quello proprio dell'art. 2051 c.c.: prova del nesso causale tra cosa e danno, assenza di prova del fortuito e mancata dimostrazione di un concorso colposo della vittima.

Su questo punto la sentenza è netta: una volta assolto dall'attrice l'onere probatorio sul fatto storico e sul nesso eziologico, il condominio non ha fornito elementi idonei né a dimostrare il caso fortuito né a fondare un concorso della danneggiata. Da qui l'affermazione della responsabilità esclusiva del custode.

La motivazione precisa anche che, alla luce dello stato dei luoghi e delle modalità del sinistro, "una maggiore attenzione da parte del condominio avrebbe potuto impedire la caduta del pedone ed i conseguenti danni riportati". Il rilievo va letto non in termini di colpa quale elemento costitutivo della fattispecie, ma come conferma, sul piano causale, della riconducibilità dell'evento a un rischio rientrante nella sfera di controllo del custode.

Quanto al danno, il Tribunale ha aderito alla CTU medico-legale, ritenuta immune da vizi logici, tecnici e giuridici. Sono stati riconosciuti postumi permanenti dell'8%, un'inabilità temporanea parziale al 75% per 30 giorni, al 50% per ulteriori 30 giorni e al 25% per altri 30 giorni. Il danno non patrimoniale è stato liquidato in euro 14.181,39, cui si sono aggiunti euro 300,30 per spese mediche documentate, per un totale di euro 14.481,69, oltre rivalutazione e interessi secondo i criteri propri del debito di valore. Il giudice ha escluso sia la personalizzazione del danno sia il danno morale, per difetto di allegazione e prova di conseguenze peculiari ulteriori.

È stata inoltre accolta la domanda di manleva proposta dal condominio nei confronti dell'assicurazione. Le eccezioni di inoperatività della polizza e di tardiva denuncia del sinistro sono state ritenute precluse perché sollevate da una parte costituitasi tardivamente, in violazione dei termini di cui agli artt. 166 e 167 c.p.c.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 29 novembre 2006, n. 25243 e 10 febbraio 2003, n. 1948: la custodia rilevante ai fini dell'art. 2051 c.c. presuppone l'effettivo potere giuridico e materiale sulla cosa, con correlato potere-dovere di intervento. Sono i precedenti espressamente richiamati dal Tribunale per fondare la riconducibilità della pavimentazione comune alla sfera di controllo del condominio.
• Cass. civ., sez. III, 12 marzo 2013, n. 6101: il custode risponde quando il danno deriva da cause intrinseche alla cosa, mentre si libera se prova una causa estrinseca ed estemporanea non conoscibile né eliminabile con immediatezza neppure con diligente manutenzione. È il precedente centrale richiamato in motivazione sul caso fortuito.
• Cass. civ., sez. III, 11 novembre 2019, n. 28988: la personalizzazione del danno non patrimoniale richiede allegazione e prova di conseguenze anomale o peculiari rispetto a quelle ordinariamente compensate dal parametro tabellare. È il criterio utilizzato per negare l'aumento personalizzato.
• Cass. civ., sez. III, 1 febbraio 2018, n. 2480: quando la situazione di pericolo sia superabile con un comportamento ordinariamente cauto del danneggiato, la cosa può degradare a mera occasione dell'evento e il fatto della vittima può integrare il caso fortuito. Il precedente è utile come limite applicativo della regola accolta, perché delimita i casi in cui la condotta del danneggiato assume rilievo interruttivo del nesso causale.
• Cass. civ., sez. VI, 12 aprile 2018, n. 9146: se il comportamento del danneggiato non interrompe integralmente il nesso eziologico, può comunque integrare concorso colposo ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., con riduzione del risarcimento. Anche questo arresto delimita la portata della decisione, che nel caso concreto ha escluso qualsiasi concorso della vittima.
• App. Napoli, 12 aprile 2023, n. 1657: in presenza di pavimento bagnato non segnalato, la mera disattenzione della vittima non integra di per sé caso fortuito; il custode resta tenuto a dimostrare l'adozione di misure idonee a prevenire il danno o l'esistenza di una condotta del danneggiato eccezionale e causalmente assorbente.
• Trib. Milano, 26 novembre 2024, n. 10229 e App. Catanzaro, 15 maggio 2023, n. 596: in fattispecie analoghe di caduta in area condominiale, è stato ribadito che il condominio risponde ex art. 2051 c.c. ove il danneggiato provi il nesso causale con la parte comune e non emerga una condotta della vittima dotata di effettiva efficienza causale esclusiva o concorrente.
• App. Bari, 30 gennaio 2026, n. 127: anche quando il pericolo si colleghi a materiali o residui provenienti da lavori eseguiti da terzi nello stabile, la responsabilità del condominio non è esclusa automaticamente, se il rischio insiste sulla parte comune e non sia dimostrato un fattore estemporaneo imprevedibile e inevitabile.
• Trib. Monza, 15 ottobre 2025, n. 1813: la presenza di foglie bagnate ben visibili, non occultanti buche o dislivelli, integra un pericolo prevedibile e prevenibile con l'ordinaria diligenza; in tale contesto la cosa degrada a mera occasione dell'evento e la condotta del danneggiato può assumere rilievo decisivo.

Considerazioni conclusive

Il principio che emerge con maggiore nettezza è che, nei danni da cose comuni, la familiarità con i luoghi non equivale né a prova del caso fortuito né, di per sé, a concorso colposo del danneggiato. Quando la pericolosità è radicata nella cosa custodita e risulta aggravata dall'assenza di segnalazioni o di misure antiscivolo, il custode si libera solo dimostrando un fattore esterno autonomo oppure una condotta della vittima dotata di effettiva efficienza causale assorbente.

La soluzione si colloca in una linea coerente con Cass. n. 6101/2013, con App. Napoli n. 1657/2023 e con i più recenti arresti di merito che, in presenza di pavimentazioni o superfici comuni concretamente pericolose, mantengono fermo il riparto dell'onere probatorio proprio dell'art. 2051 c.c. e non degradano il danno a mera conseguenza della disattenzione della vittima. In tal senso, il dato decisivo non è la semplice frequentazione del luogo, ma la concreta percepibilità ed evitabilità del pericolo secondo l'ordinaria diligenza.

In senso limitativo operano, invece, Cass. n. 2480/2018, Cass. n. 9146/2018 e le decisioni rese nei casi di pericolo pienamente visibile o agevolmente superabile, come quello del fogliame bagnato che non occulti ulteriori insidie: qui il baricentro causale può spostarsi sulla condotta del danneggiato, fino all'interruzione del nesso o alla riduzione del risarcimento. Nel caso deciso, però, l'istruttoria ha accertato una scivolosità intrinseca di alcune mattonelle, aggravata dalla pioggia, non segnalata e priva di adeguati accorgimenti antisdrucciolo; per questo la conoscenza dei luoghi non è stata ritenuta idonea a neutralizzare la responsabilità del custode.

Ne esce confermato un criterio applicativo sobrio ma netto: il condominio risponde quando il rischio resta interno alla sfera di governo della cosa comune, mentre l'esonero richiede una prova rigorosa di un fattore alternativo realmente decisivo. Per un inquadramento generale, v. danni da cose in custodia in condominio; in tal senso v. anche caduta causata da pavimento bagnato; sul limite dei pericoli percepibili può vedersi anche caduta su foglie bagnate nel cortile condominiale.