Caduta sulle scale condominiali da polvere di lavori edili: il condominio risponde anche se i lavori sono privati

L'art. 2051 c.c. fonda una responsabilità di tipo oggettivo in capo al condominio, quale custode delle parti comuni, per i danni cagionati dalla cosa, salvo la prova liberatoria del caso fortuito. Con sentenza del 30gennaio 2026 n.127, la Corte d'Appello di Bari (Terza Sezione Civile) ha ricostruito i presupposti applicativi della responsabilità da custodia in relazione a una caduta verificatasi sulle scale dell'androne, soffermandosi sulla nozione di "anomalia" della cosa e sui limiti dell'esimente del caso fortuito quando il pericolo sia connesso a lavori edili svolti all'interno dello stabile.

La vicenda

Una condomina, dopo essere scivolata e caduta sulle scale dell'androne a causa della presenza di polvere residuata da lavori edili eseguiti in alcuni appartamenti, ha agito in giudizio chiedendo la condanna del condominio al risarcimento dei danni, quantificati in € 24.116,01 oltre accessori, ai sensi dell'art. 2051 c.c., ovvero in subordine ex art. 2043 c.c.

La danneggiata ha dedotto che l'incidente si fosse verificato mentre scendeva le scale insieme alla figlia e che la caduta fosse stata provocata dalla presenza sul pavimento di una "sabbiolina" della stessa tonalità cromatica della pavimentazione, tale da rendere il pericolo non percepibile. Le lesioni riportate sono state documentate mediante certificazione medica; in appello è stata inoltre espletata consulenza tecnica d'ufficio medico-legale.

Il Tribunale ha rigettato la domanda, ritenendo che la situazione di pericolo fosse stata creata estemporaneamente da terzi (operai impegnati nei lavori) e che il condominio non avrebbe potuto prevedere né eliminare tempestivamente il rischio; inoltre ha valorizzato un comportamento imprudente della danneggiata, ritenuto idoneo a integrare il caso fortuito.

La decisione

La Corte d'Appello ha accolto il gravame "per quanto di ragione", riformando la pronuncia di primo grado e riconoscendo la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

I giudici hanno ribadito che le scale dell'androne rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., con conseguente custodia in capo al condominio, che risponde dei danni cagionati dalla cosa salvo prova del caso fortuito:

"L'androne costituisce quindi bene rientrante nella sfera di custodia del condominio, il quale è pertanto tenuto a rispondere dei danni cagionati dalla cosa in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c., salvo che provi il caso fortuito".

È stato confermato che la responsabilità ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva e che, sul piano probatorio, è sufficiente che chi agisce dimostri il fatto e il nesso causale tra cosa ed evento lesivo:

"La responsabilità ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva, sicché non rileva l'accertamento di una colpa in capo al custode, essendo sufficiente che l'attore provi il fatto storico e il nesso di causalità tra fatto ed evento".

La motivazione richiama l'impostazione delle Sezioni Unite (ord. n. 20943/2022) e i precedenti di legittimità (Cass. n. 27724/2018; Cass. n. 30775/2017) in tema di riparto dell'onere probatorio e di caso fortuito, quale fattore esterno connotato da imprevedibilità e inevitabilità, comprensivo anche della condotta del danneggiato o del terzo, con possibile rilevanza ex art. 1227, comma 1, c.c.

Quanto alla fattispecie concreta, la Corte ha ritenuto dimostrato che la caduta sia stata determinata dalla presenza sul piano di calpestio di residui polverosi riconducibili ai lavori:

"Deve ritenersi che la polverina bianca residua dei lavori edili, per sua natura notoriamente scivolosa, integri una situazione di pericolo qualificato, in quanto priva di apprezzabili differenze cromatiche rispetto alla pavimentazione sottostante, tale da renderla non immediatamente percepibile dall'utente medio, non visibile, imprevedibile e non evitabile con l'ordinaria diligenza."

Sotto il profilo del comportamento della danneggiata, sono stati esclusi profili di colpa o difetto di diligenza:

"La danneggiata si è limitata a fare un uso generale e diretto del bene custodito…non sono ex actis apprezzabili risultanze che possano portare a ritenere che la stessa abbia posto in essere condotte anomale, imprudenti o abnormi…"

È stato inoltre valorizzato, quale elemento aggravante del rischio, lo stato dei luoghi in punto di protezioni e finiture:

"La presenza del corrimano - assente in corrispondenza dell'ultimo gradino - avrebbe potuto consentire alla danneggiata stessa di appoggiarsi ad esso nella discesa e di evitare la rovinosa caduta…"

La mera affissione della CILA nella bacheca condominiale non è stata ritenuta idonea a dimostrare una conoscenza (o conoscibilità) del rischio in capo alla persona infortunata, anche perché non residente nello stabile:

"La mera affissione della CILA nella bacheca condominiale non è di per sé idonea a dimostrare una conoscenza effettiva, né una conoscibilità, da parte della danneggiata dello svolgimento dei lavori e della conseguente situazione di pericolo…"

Diversamente, la stessa affissione è stata letta come indice della preventiva conoscenza dei lavori da parte del condominio (per il tramite dell'amministratore), con conseguente rafforzamento dei doveri di vigilanza sulle parti comuni:

"La presenza della CILA documenta la piena e preventiva conoscenza, in capo al condominio, nella persona del suo amministratore, dell'esecuzione di lavori edili all'interno dell'edificio, con conseguente insorgenza di un dovere rafforzato di vigilanza e controllo sulle parti comuni oggetto di custodia, finalizzato a prevenire e rimuovere situazioni di pericolo prevedibili e direttamente connesse all'attività edilizia, quali la presenza di residui polverosi o sabbiolina sul piano di calpestio."

In tale prospettiva, la Corte ha ritenuto fondate le deduzioni secondo cui, quando i lavori (su parti comuni o esclusive) determinino accesso o interferenze con le aree comuni, devono essere rispettate le regole prevenzionistiche di cui al D.lgs. 81/2008 e l'amministrazione condominiale è tenuta a verificare che le imprese operanti utilizzando le aree comuni rispettino le prescrizioni di sicurezza, a tutela dell'incolumità di abitanti e visitatori.

Quanto al danno, la CTU medico-legale ha accertato un danno biologico permanente pari al 4%, nonché periodi di inabilità temporanea e spese mediche congrue per € 312,23. La liquidazione è stata effettuata mediante Tabelle del Tribunale di Milano 2024, vigenti alla data della decisione, per un importo complessivo di € 4.978,23, oltre accessori secondo i criteri indicati in motivazione.

È stata respinta la domanda di condanna per responsabilità aggravata ex art. 96, commi 1 e 3, c.p.c., poiché è stato escluso che la condotta processuale della parte resistente integrasse mala fede, colpa grave o abuso dello strumento processuale; è stata infine disposta la condanna del condominio alle spese di entrambi i gradi.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., SS.UU., ord. n. 20943/2022: responsabilità ex art. 2051 c.c. e riparto dell'onere probatorio; caso fortuito come fattore esterno (anche fatto del danneggiato o del terzo) connotato da imprevedibilità e inevitabilità.
• Cass., Sez. VI, n. 27724/2018; Cass., Sez. VI, n. 30775/2017: il comportamento incauto della vittima rileva in termini di concorso causale ex art. 1227, comma 1, c.c., da graduare in base all'effettiva incidenza; può essere anche causa esclusiva.
• Cass., Sez. III, n. 6306/2013: nelle ipotesi di cose "statiche e inerti" occorre dimostrare che lo stato dei luoghi presenti peculiarità tali da renderne potenzialmente dannosa la normale utilizzazione.

Considerazioni conclusive

Il percorso motivazionale si fonda su due piani distinti: (i) fondamento normativo, individuato nell'art. 2051 c.c. e nella custodia delle parti comuni ex art. 1117 c.c.; (ii) contesto fattuale, rappresentato dalla presenza di residui polverosi scivolosi e cromaticamente non apprezzabili sulle scale, oltre che dall'assenza del corrimano in corrispondenza dell'ultimo gradino.

Nel perimetro dell'art. 2051 c.c., la Corte ha ritenuto provato il nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo e ha escluso che il condominio avesse fornito prova idonea del caso fortuito, precisando che non può desumersi né dalla mera allegazione della normale utilizzabilità dell'androne, né dalla dedotta visibilità del pericolo, né da una condotta della persona infortunata qualificabile come abnorme o imprevedibile.

Particolarmente rilevante è l'uso "funzionale" della CILA sul piano probatorio: l'affissione non dimostra, di per sé, che chi transita sulle scale conosca o debba conoscere il rischio concreto; al contrario, può concorrere a dimostrare la preventiva conoscenza dell'esecuzione dei lavori da parte del condominio, con rafforzamento degli obblighi di vigilanza e controllo sulle aree comuni. Tale passaggio si innesta, nel ragionamento svolto, nel richiamo al D.lgs. 81/2008 quando l'attività edile comporti accesso o interferenze con le parti comuni.

Sul versante applicativo, l'esito non va letto in termini "automatici": in altri arresti, la responsabilità da custodia è stata esclusa o ridimensionata quando il fatto sia riconducibile a imprudenza della vittima o quando difetti una prova adeguata del nesso eziologico. In questa linea si collocano, ad esempio, pronunce che negano il risarcimento se la caduta dipende da condotte imprudenti della parte lesa e dunque dal fortuito in concreto accertato Caduta dalle scale e incidenza della condotta della vittima sul fortuito , nonché decisioni che valorizzano in modo rigoroso l'onere di dimostrare la dinamica e il collegamento causale tra stato dei luoghi ed evento Caduta dalle scale e prova del nesso causale quando il quadro probatorio è debole .

In senso coerente con l'impostazione accolta, resta centrale la nozione di "custode" come soggetto con effettivo potere di governo della cosa, inteso come disponibilità materiale e giuridica e potere-dovere di intervento sulla situazione di pericolo ; e, al contempo, la regola per cui la presunzione di responsabilità può essere vinta solo attraverso un fattore esterno imprevedibile e inevitabile, anche quando esso si identifichi nella condotta della vittima o di terzi .

In definitiva, la decisione conferma che, durante lavori edili suscettibili di incidere sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni, il condominio (per il tramite dell'amministratore) deve approntare un controllo effettivo delle aree di transito e intervenire per prevenire o rimuovere pericoli prevedibili (come residui polverosi sul piano di calpestio), poiché in difetto la prova del caso fortuito rischia di non essere raggiunta.

In ottica difensiva, quando si intenda sostenere l'esimente, diventa decisivo circoscrivere e provare l'intervento di un fattore esterno con i caratteri dell'imprevedibilità e inevitabilità, nonché - se del caso - l'effettiva incidenza causale di condotte anomale dell'utente, secondo la graduazione imposta dall'art. 1227 c.c. e dai criteri di regolarità causale.