In qualità di comproprietario delle cose comuni, ogni condomino può apportarvi tutte le modifiche che gli consentano di trarne un'utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri. Rimane fermo però il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., e, in particolare, del divieto di alterare la destinazione della cosa comune, impedendo l'uso del diritto agli altri comproprietari.
Qualora l'intervento rimanga entro tali parametri, il condomino può intervenire in autonomia e l'assemblea non ha alcun titolo a rilasciare autorizzazioni, previsione che invece può essere contenuta in un regolamento di natura contrattuale.
La giurisprudenza riconosce infatti all'autonomia privata la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle proprietà esclusive o parti comuni.
In merito a tale aspetto si segnala una recente decisione del Tribunale di Tempio Pausania (sentenza del 22 ottobre 2024 n. 654).
Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dal comportamento di una società condomina (proprietaria dell'appartamento all'ultimo piano) che aveva proceduto, in difetto di autorizzazione dell'assemblea condominiale, alla demolizione di una parte del tetto, al successivo livellamento della soletta ed alla realizzazione di nuovi volumi, anche in sopraelevazione, così modificando le parti comuni dell'edificio.
Il condominio si rivolgeva al Tribunale, evidenziando che l'iniziativa del convenuto era in aperto contrasto con la volontà contraria espressa dall'assemblea con le delibere assunte il 2.8.2019 ed il 4.8.2020; in ogni caso l'attore lamentava la violazione del regolamento del costruttore che conteneva diverse disposizioni volte a limitare o proibire le modifiche dei beni comuni non preventivamente autorizzate dall'assemblea.
Così, ad esempio l'articolo 11 impediva ogni modifica o alterazione alle cose comuni, ed ogni lavoro collegato alla struttura organica dell'edificio, senza il consenso dell'assemblea, che, comunque, "prima di consentire dovrà chiedere parere scritto di un tecnico", mentre l'articolo 42 del medesimo regolamento ribadiva il divieto di "ogni modifica o innovazione alle cose comuni".
Vietata pure la sopraelevazione dell'edificio, anche a carattere temporaneo e provvisorio, "da chiunque voglia essere fatta ed in special modo dai proprietari dell'ultimo piano".
Il condominio sosteneva che le opere abusive della condomina avevano arrecato, tra l'altro, apprezzabile pregiudizio all'estetica ed al decoro architettonico del condominio, tesi suffragata da una perizia del tecnico di fiducia dei condomini.
La società convenuta eccepiva, tra l'altro, come le norme del regolamento valessero in quanto non contrastanti con i diritti di ogni condomino risultante dagli atti di acquisto, dalle successive eventuali convenzioni aventi valore contrattuale e con le disposizioni di legge vigenti.
Inoltre sosteneva che i lavori contestati erano stati autorizzati dal Comune, mentre la previsione regolamentare secondo cui parte comune condominiale era il tetto "nel suo complesso", consentiva di escludere che tale fosse anche la singola porzione oggetto dei lavori di ristrutturazione. Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Il giudicante ha osservato l'assenza di contestazioni circa natura contrattuale del regolamento del condominio predisposto dal costruttore, richiamato ed accettato espressamente nell'atto di acquisto di ogni singola unità immobiliare, ivi compreso il rogito del convenuto.
Per il Tribunale quest'ultimo si era vincolato a rispettare il divieto contrattualmente accettato di eseguire opere innovative o modifiche delle cose comuni (art. 1120 c.c.) non preventivamente autorizzate dall'assemblea, nonché ad accettare le conseguenze per la violazione di tale prescrizione (…."l'obbligo della riduzione in "pristino stato" a spese del condòmino contravvenente, anche se non ne sia derivata pregiudizio agli interessi comuni…."). Di conseguenza la società convenuta è stata condannata alla remissione in pristino dei luoghi.
Considerazioni conclusive
È noto come le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c., che possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso, non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune mediante esercizio dell'autonomia privata (ad esempio, Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1997, n. 4509).
All'eventuale autorizzazione ad apportare tali modifiche concessa o negata dall'assemblea, in difetto di apposita clausola del regolamento che imponga il placet assembleare, deve quindi attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla concreta utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554)
Qualora una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, obblighi i condomini a richiedere il parere vincolante della assemblea per l'esecuzione di opere che possano pregiudicare il decoro architettonico dell'edificio, la deliberazione che neghi al singolo partecipante il consenso all'intervento progettato, ritenendo lo stesso lesivo della estetica del complesso, può essere oggetto del sindacato dell'autorità giudiziaria, agli effetti dell'art. 1137 c.c., soltanto al fine di accertare la situazione di fatto che è alla base della determinazione collegiale, costituendo tale accertamento il presupposto indefettibile per controllare la legittimità della delibera (Cass. civ., sez. II, 28/12/2022 n. 37852).
In ogni caso le modifiche apportate da uno dei condomini, in violazione del divieto previsto dal regolamento di condominio, connotano tali opere come abusive e pregiudizievoli e danno origine all'interesse degli altri partecipanti al condominio ad agire a tutela della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 09/06/1988, n. 3927; Cass. civ., sez. II, 15/01/1986, n. 175).
