Quando l'agente immobiliare non assolve correttamente al suo dovere di informazione, ad esempio fornendo dati imprecisi o rassicurazioni non veritiere, il cliente può domandare la restituzione della provvigione versata all'agenzia, se dimostra che l'acquisto non sarebbe stato concluso senza quelle informazioni errate.
A tale proposito merita di essere analizzata una recente decisione del Tribunale di Ivrea (sentenza n. 1395 del 25/11/2025).
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando l'attrice individuava un appartamento adatto alla figlia disabile, privo di barriere architettoniche e con un balcone di proprietà esclusiva, ritenuto per lei indispensabile. Dopo alcune trattative, la donna sottoscriveva una prima proposta di acquisto, poi sostituita da una seconda, accettata dai proprietari, con versamento di una caparra confirmatoria.
Successivamente, però, al momento della registrazione del contratto preliminare, la descrizione dell'immobile riportava una modifica importante: il balcone non risultava più di proprietà esclusiva, ma era indicato come accessorio condominiale con accesso dal pianerottolo.
Tale circostanza generava dubbi nella promissaria acquirente poiché il balcone era elemento essenziale per le esigenze della donna e non risultava di proprietà esclusiva.
L'agente immobiliare "assicurò che avrebbero sistemato tutto a norma di legge per lasciare un domani tutto in regola per la figlia perché non avesse problemi con la legge e con i condomini". L'attrice era convinta che la proposta originaria fosse stata illecitamente modificata (senza la presenza del balcone ad uso esclusivo ove poter stendere).
La difformità riscontrata veniva ritenuta dall'attrice talmente rilevante da integrare la fattispecie dell'aliud pro alio, cioè la consegna di un bene diverso da quello pattuito. Di conseguenza la donna citava in giudizio i venditori e l'agente immobiliare, richiedendo la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1497 c.c., con la conseguente condanna dei venditori alla restituzione del doppio della caparra già versata e dell'agenzia immobiliare alla restituzione della provvigione corrisposta. I venditori negavano ogni responsabilità. L'agente immobiliare ribadiva che l'unico contratto valido era quello nel quale il balcone risultava chiaramente indicato come accessorio condominiale e accettato dalla ricorrente, contestando la richiesta di restituzione della provvigione.
Vendita aliud pro alio, mancanza di qualità essenziali e restituzione del doppio della caparra: la decisione
Il Tribunale ha fatto presente che, nel caso concreto, non si può parlare di "aliud pro alio" (cioè consegna di una cosa completamente diversa da quella pattuita).
Infatti l'aliud pro alio ha comunque un perimetro preciso: si applica solo quando la cosa consegnata è del tutto diversa o inutilizzabile rispetto a quella promessa. Secondo il giudice piemontese la questione poteva al massimo essere ricondotta a una mancanza di qualità essenziali del bene, poiché l'acquirente si era determinata all'acquisto solo in presenza di un balcone ad uso esclusivo.
Tuttavia, anche sotto questo profilo, la domanda dell'attrice non è stata accolta. L'azione di risoluzione ex art. 1497 c.c. è soggetta a stringenti limiti (l'acquirente deve denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta; l'azione si prescrive in 1 anno dalla consegna del bene) non rispettati dall'attrice. Il Tribunale ha respinto la richiesta di restituzione del doppio della caparra, perché questo rimedio si applica solo in caso di recesso e non quando si chiede la risoluzione per inadempimento.
La responsabilità del mediatore
Secondo il Tribunale l'agente immobiliare non ha adempiuto agli obblighi informativi previsti dall'articolo 1759 c.c., che impongono al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'ordinaria diligenza, e che possono influire sulla conclusione dell'affare. Il giudice ha rilevato che secondo il criterio della media diligenza professionale, l'agente avrebbe dovuto verificare il regolamento di condominio e accertare se il balcone fosse di proprietà esclusiva del venditore oppure se fosse un bene condominiale.
Le testimonianze hanno confermato che l'agente immobiliare aveva rassicurato l'acquirente sulla proprietà esclusiva del balcone, elemento decisivo per l'acquisto, ma in realtà il balcone era condominiale. Alla luce di quanto sopra, la domanda dell'attrice di restituzione della provvigione nei confronti dell'agente immobiliare è stata accolta.
Considerazioni conclusive
Il dovere di conformarsi al principio di correttezza, al quale il mediatore deve ispirare la sua condotta professionale nell'espletamento dell'attività di intermediazione, e l'obbligo di usare la dovuta diligenza, impongono all'agente immobiliare di fornire ai clienti tutte le informazioni relative all'affare a cui sono interessati.
Del resto gli stessi codici deontologici delle maggiori associazioni sottolineano l'obbligo del mediatore di informare il cliente di tutte le difficoltà e condizioni dell'affare.
In ogni caso l'art. 1759 c.c. stabilisce al primo comma che il mediatore ha l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze (a lui note), relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso.
Qualora l'attività di intermediazione riguardi un appartamento facente parte di un caseggiato il mediatore è tenuto non solo a trasmettere le informazioni ricevute dalle parti, ma anche a svolgere le opportune verifiche documentali sull'immobile, tra cui la conoscenza e l'analisi del regolamento di condominio.
Come ha precisato il Tribunale di Ivrea, tale fondamentale documento può incidere in modo rilevante sui diritti e sulle facoltà inerenti all'immobile oggetto di compravendita.
Del resto il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (Cass. civ., sez. III, 11/06/2024, n. 16184).
In applicazione dei principi sanciti dall'art. 1759 c.c. e dalla giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 30/09/2022, n. 28441), la mancata comunicazione di circostanze rilevanti e potenzialmente ostative alla conclusione del contratto comporta la perdita del diritto alla provvigione da parte del mediatore e, ove questa sia già stata corrisposta, ne legittima la restituzione.
