La conclusione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, anche in presenza di abusi edilizi sull'immobile oggetto dell'affare, non esclude automaticamente il diritto dell'agente immobiliare al pagamento della provvigione. La questione si incentra sull'obbligo informativo gravante sul mediatore e sulle conseguenze della conoscenza, da parte dell'acquirente, delle irregolarità edilizie prima della perfezione dell'affare.
La presenza di abusi edilizi rappresenta un elemento di rischio per l'acquirente, potendo comportare sanzioni amministrative, ordini di demolizione e difficoltà nella futura commerciabilità del bene. Tuttavia, la responsabilità del mediatore si configura solo qualora questi ometta di comunicare circostanze rilevanti note o conoscibili con la normale diligenza professionale, come previsto dall'art. 1759 c.c.
La vicenda
Un potenziale acquirente aveva proposto irrevocabilmente l'acquisto di un appartamento tramite un'agenzia immobiliare. La proposta veniva accettata dal venditore e le parti avevano pattuito che il compenso di mediazione sarebbe maturato alla conclusione dell'affare, nella misura di € 7.000,00 oltre IVA.
A seguito della conclusione del contratto preliminare, l'agente immobiliare richiedeva la provvigione all'acquirente, ottenendo decreto ingiuntivo. L'acquirente proponeva opposizione deducendo l'inadempimento dell'agenzia per non averlo informato degli abusi edilizi presenti sull'immobile.
Dalle risultanze documentali emergeva però che, nella stessa data della sottoscrizione della proposta d'acquisto (14/02/2022), l'acquirente aveva firmato un documento in cui dichiarava espressamente di essere a conoscenza dell'inesistenza del titolo edilizio abilitativo in relazione alla veranda e autorizzava il venditore alla rimozione.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione e confermato il decreto ingiuntivo, riconoscendo il diritto dell'agente immobiliare alla provvigione. Il giudice ha sottolineato che:
"quanto alla conformità urbanistica ed edilizia, nel caso di specie il promissario acquirente risulta a conoscenza delle criticità de quibus, avendo, nella medesima data di sottoscrizione della proposta (14/02/2022), sottoscritto documento (già in atti dal monitorio, non disconosciuto né contestato) in cui ha dichiarato di essere a conoscenza dell'inesistenza di titolo edilizio della veranda, autorizzando il venditore alla rimozione".
Il Tribunale ha inoltre evidenziato che:
"la genericità assertiva e probatoria circa gli abusi prospettati (peraltro, veicolati nei termini della sanabilità o comunque privi di risvolti negoziali esiziali: nel doc. 2 si discorre della possibilità di superare il problema attraverso la mera rimozione della veranda abusiva), non consente di operare, neppure a fini di elisione del compenso, alcun vaglio di 'nullità' dell'ipotetico definitivo; nè consta alcuna istanza, ritualmente sollevata, tesa a pronunce risolutorie".
Il giudice ha quindi ritenuto insussistente l'inadempimento del mediatore e ha confermato la fondatezza della pretesa creditoria azionata in sede monitoria.
I precedenti giurisprudenziali
La sentenza richiama i principi consolidati in materia di mediazione immobiliare e onere probatorio (Cass., Sez. Un., 30/10/2001 n. 13533; Cass., 15/07/2011 n. 15659; Cass., 12/02/2010 n. 3373; Cass., 25/10/2007 n. 22361), nonché la regola secondo cui "l'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo a un ordinario giudizio di cognizione" (Cass., n. 3649/2012).
Per quanto riguarda l'obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c., la sentenza si pone in linea con Cass. civ., sez. II, 23/08/2017 n. 20272 (citata anche nella nota), che impone al mediatore un obbligo generale di informazione sulle circostanze rilevanti conosciute o conoscibili con la normale diligenza professionale.
Considerazioni conclusive
L'obbligo informativo del mediatore ex art. 1759 c.c., comma 1, trova un limite oggettivo laddove la parte acquirente sia già a conoscenza delle circostanze rilevanti (nella specie, gli abusi edilizi). In tal caso non può configurarsi alcun inadempimento idoneo a privare il mediatore del diritto alla provvigione.
Come chiarito dal Tribunale:
"l'assenza della dedotta condotta inadempiente in capo all'Agenzia creditrice (unico motivo effettivamente formulato dalla parte ingiunta al fine di paralizzare l'avverso diritto al corrispettivo), essendo il debitore pienamente consapevole degli abusi edilizi lamentati (...), dimostra la piena conoscenza dell'abuso del quale (...) lamenta l'omessa informazione".
Va inoltre osservato che la semplice presenza di abusi edilizi - se conosciuta dall'acquirente e comunque sanabile o priva di effetti negoziali essenziali - non determina automaticamente nullità o inefficacia del contratto preliminare né incide sul diritto alla provvigione maturata dal mediatore.
L'orientamento espresso dal Tribunale appare conforme ai principi consolidati in materia e trova applicazione quando sia documentalmente provata la conoscenza delle irregolarità da parte dell'acquirente prima della conclusione dell'affare.
In assenza di tale prova o qualora gli abusi siano tali da incidere radicalmente sulla commerciabilità o validità giuridica del bene (ad esempio in caso di totale abusività insanabile), potrebbero porsi questioni diverse sulla spettanza della provvigione e sulla responsabilità professionale del mediatore.
L'opposizione è stata pertanto respinta e confermato il decreto ingiuntivo opposto; l'opponente è stato condannato alle spese processuali relative al giudizio.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
