L'amministratore di condominio risponde delle somme non giustificate quando la ricostruzione contabile consente di individuare uscite dal conto comune, debiti rimasti insoluti o provviste non correttamente destinate, ma la condanna risarcitoria richiede sempre la prova del danno e del collegamento causale con l'inadempimento gestorio.
L'obbligo di rendiconto, la corretta conservazione della documentazione e la tracciabilità delle movimentazioni non sono meri adempimenti formali, perché servono a verificare se le risorse comuni siano state utilizzate per finalità condominiali. Con la sentenza n. 1081 del 18 maggio 2026, il Tribunale di Monza ha applicato tale criterio a una gestione caratterizzata da assegni non registrati, documentazione incompleta e fatture rimaste impagate, accogliendo la domanda del condominio soltanto nei limiti delle poste effettivamente provate.
La vicenda
Il condominio agiva nei confronti dell'amministratore che aveva gestito lo stabile dal 2015 al 2017, chiedendo l'accertamento della sua responsabilità per un ammanco indicato in € 75.805,52. Alla pretesa iniziale si aggiungeva, con la prima memoria, l'importo di € 3.948,49 riferito a una cartella esattoriale relativa al modello 770 per l'anno 2017, oltre a € 4.972,39 a titolo di ulteriori danni.
La contestazione ruotava attorno a tre nuclei: la difficoltà di ricostruire la contabilità per incompletezza della documentazione consegnata al nuovo amministratore; l'esistenza di 32 assegni, per complessivi € 32.153,61, emessi dal conto condominiale e ritenuti privi di adeguata giustificazione; il mancato pagamento di fatture di fornitori e di una posizione debitoria verso terzi, nonostante le somme già versate dai condomini.
L'amministratore contestava ogni addebito. In particolare sosteneva che la contabilità fosse stata tenuta regolarmente e che l'accertamento tecnico preventivo non avesse affermato alcuna distrazione, ma solo rilevato assegni non registrati e beneficiari non identificati. Negava, inoltre, che il condominio potesse pretendere il rimborso di spese relative a servizi e consumi effettivamente goduti.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la domanda in parte, condannando l'amministratore al pagamento di € 64.552,18, oltre interessi legali dalla domanda al saldo. La motivazione parte dall'inquadramento del rapporto gestorio e dal riparto dell'onere probatorio:
"l'amministratore, essendo legato al condominio da un vincolo contrattuale riconducibile alla fattispecie del mandato, ha l'obbligo di rendere il conto della sua gestione, con cadenza annuale, così come imposto dall'art. 1130, ult. co., c.c. e risponde del suo operato secondo la diligenza del buon padre di famiglia, secondo quanto espressamente dispone l'art. 1710 c.c. Peraltro, l'accertata violazione degli obblighi su di esso gravanti, non giustifica di per se l'accoglimento integrale della pretesa risarcitoria azionata dal Condominio, occorrendo altresì verificare se sia stato assolto l'onere probatorio in relazione alle singole poste di danno in concreto allegate".
La responsabilità non è stata quindi fatta discendere automaticamente dal disordine contabile. La consulenza tecnica ha assunto rilievo perché ha ricostruito, sulla base della documentazione bancaria e contabile disponibile, le singole voci prive di riscontro.
Quanto agli assegni, la CTU ha rilevato che l'importo complessivo di € 32.153,61 comprendeva assegni emessi in favore di condomini, dell'amministratore, di terzi soggetti e di una persona la cui qualità di fornitore non risultava verificabile. Tutti i titoli non risultavano registrati nella contabilità del condominio. La consulente ha poi quantificato in € 23.409,54 le operazioni non riconducibili alla gestione ordinaria o prive di idonea giustificazione documentale (si segnala pagamenti non giustificati nel mandato).
Il Tribunale ha richiamato anche il passaggio tecnico relativo alla mancanza di documenti giustificativi:
"È insufficiente affermare che si tratti di fornitori del Condominio; è necessaria una prova concreta, come le fatture stesse, per giustificare tali transazioni. In caso contrario, non si può stabilire un legame diretto tra i pagamenti effettuati e i servizi o beni forniti al condominio".
La ricostruzione relativa ai compensi dell'amministratore presenta un profilo peculiare. La CTU aveva individuato assegni per € 8.000,00 in favore dell'amministratore, indicati come riferibili anche a compensi e prestazioni ulteriori. Dai rendiconti consuntivi risultava però un compenso pattuito di € 1.830,00 annui per due esercizi, per complessivi € 3.660,00. Il Tribunale ha valorizzato questo dato documentale, rilevando che l'eccedenza rispetto al compenso dovuto era pari a € 4.340,00; la quantificazione conclusiva del danno, tuttavia, è stata operata recependo l'importo complessivo di € 23.409,54 indicato come privo di giustificazione nella ricostruzione peritale.
Per le fatture dei fornitori, pari a € 35.416,08, la condanna non si fonda sull'estraneità dei debiti alla gestione condominiale. Al contrario, si trattava di debiti afferenti al condominio, rimasti impagati e poi saldati dal nuovo amministratore. Il pregiudizio è stato individuato nel fatto che i condomini avevano già versato le somme a titolo di provvista, senza che l'amministratore avesse dimostrato di averle effettivamente destinate al pagamento dei fornitori.
Analogo ragionamento è stato seguito per la posizione debitoria verso terzi, riconosciuta in € 5.726,56 per sorte capitale. Non è stata invece riconosciuta la voce relativa alle spese legali collegate a quella posizione, né la cartella esattoriale da € 3.948,49: su quest'ultima il giudice ha rilevato anche l'inammissibilità della deduzione, in quanto introduttiva di domanda nuova, e la CTU integrativa aveva segnalato l'impossibilità di ricostruire con certezza la genesi dell'iscrizione a ruolo.
È stata respinta anche la richiesta relativa alle spese legali stragiudiziali. Il Tribunale ha ricordato che esse possono integrare un danno emergente solo se l'attività svolta presenti utilità, autonomia e necessità rispetto al giudizio; nel caso concreto mancavano allegazioni specifiche sulla loro concreta incidenza nella definizione della controversia.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148: l'amministratore di condominio svolge un incarico gestorio riconducibile al mandato con rappresentanza, con applicazione delle norme sul mandato in quanto compatibili. Il principio sostiene l'inquadramento della responsabilità come responsabilità da inesatto adempimento degli obblighi gestori.
- Trib. Roma, 7 marzo 2022, n. 3580: la responsabilità dell'amministratore verso il condominio ha natura contrattuale; il condominio deve allegare la fonte del rapporto e l'inadempimento, nonché provare il danno risarcibile e il collegamento causale con la gestione contestata.
- Trib. Roma, 28 marzo 2022, n. 4760: quando si deduce un ammanco di cassa o una distrazione di somme, non bastano fatture insolute o allegazioni generiche; occorrono estratti conto e riscontri documentali idonei a ricostruire entrate, uscite e saldo finale.
- App. Roma, 4 dicembre 2024, n. 7647: l'accertamento della mala gestio non esonera dalla prova del danno; il pregiudizio deve essere allegato e dimostrato autonomamente, senza sovrapporre l'inadempimento alle sue conseguenze patrimoniali.
- Trib. Avellino, 28 gennaio 2026, n. 150: prelievi e movimenti di denaro del conto condominiale devono essere sorretti da adeguata giustificazione documentale; in mancanza, l'amministratore è tenuto a restituire le somme non giustificate.
- Trib. Foggia, 5 marzo 2026, n. 457: l'amministratore risponde per mala gestio quando la violazione degli obblighi di gestione, rendiconto, tracciabilità e consegna della documentazione si traduce in un pregiudizio patrimoniale concretamente provato; la condanna resta circoscritta alle poste ricostruite dalla CTU e documentalmente verificabili.
- App. dell'Aquila, 30 marzo 2026, n. 362: le irregolarità contabili dell'amministratore non si trasformano automaticamente in danno risarcibile; la pretesa va dimostrata voce per voce, distinguendo l'inadempimento dal pregiudizio patrimoniale.
- App. Torino, 3 marzo 2026, n. 426: l'approvazione del rendiconto non sana di per sé gli ammanchi imputabili al gestore, quando l'azione del condominio non mira a rimettere in discussione la delibera, ma la correttezza della gestione patrimoniale.
- Cass. civ., Sez. Un., 10 luglio 2017, n. 16990: le spese di assistenza stragiudiziale possono costituire danno emergente, ma la loro utilità deve essere valutata ex ante e resta soggetta agli ordinari oneri di domanda, allegazione e prova.
Considerazioni conclusive
L'amministratore di condominio deve giustificare la destinazione delle somme gestite e il condominio che agisce per il risarcimento deve indicare le poste patrimoniali effettivamente pregiudizievoli, dimostrandone il collegamento con l'inadempimento. La condanna pronunciata dal Tribunale di Monza è costruita su una ricostruzione contabile analitica: assegni non registrati, provviste versate dai condomini e non destinate al pagamento dei fornitori, debiti rimasti insoluti e poi coperti dalla nuova gestione.
Il quadro giurisprudenziale è omogeneo nel ricondurre il rapporto alle regole del mandato e nel separare l'irregolarità gestionale dal danno risarcibile. Trib. Roma n. 3580/2022 fornisce l'inquadramento contrattuale della responsabilità; App. dell'Aquila n. 362/2026 ribadisce che la pretesa va provata voce per voce; Trib. Foggia n. 457/2026 conferma, in una fattispecie vicina, che prelievi e versamenti non giustificati assumono rilievo solo quando la CTU li traduce in poste patrimoniali verificabili. In tal senso v. anche danno da mala gestio provato voce per voce e prelievi e versamenti non giustificati.
Il limite applicativo è segnato dalla prova documentale. Trib. Roma n. 4760/2022 esclude che fatture insolute o allegazioni generiche bastino a dimostrare l'ammanco, se mancano estratti conto, saldi e una ricostruzione dei flussi; App. Roma n. 7647/2024 si muove nella stessa direzione, perché richiede una prova autonoma del pregiudizio e del nesso causale anche quando la gestione sia censurabile. Sul punto v. anche prova contabile dell'ammanco e onere della prova nella mala gestio.
La stabilità del rendiconto approvato non chiude, di per sé, lo spazio dell'azione contro l'amministratore, quando la domanda non mira a rimuovere la delibera ma a verificare la destinazione delle risorse comuni. App. Torino n. 426/2026 delimita bene questo passaggio: l'approvazione assembleare resta sul piano della validità della deliberazione, mentre gli ammanchi o le incongruenze patrimoniali possono essere fatti valere con una puntuale ricostruzione della gestione; sul punto v. anche rendiconto approvato e responsabilità per ammanchi.
Nel caso deciso, la contabilità disordinata non è rimasta sullo sfondo come semplice irregolarità formale: ha inciso sulla possibilità di verificare la destinazione delle risorse comuni ed è stata superata solo attraverso la ricostruzione tecnica delle movimentazioni bancarie e delle poste passive. La responsabilità è stata affermata nei limiti delle somme rimaste senza giustificazione o non correttamente destinate, con esclusione delle voci introdotte tardivamente o non sorrette da prova adeguata. Quando i movimenti di conto risultano privi di causale controllabile, il medesimo criterio conduce alla responsabilità del gestore solo se l'uscita non viene ricondotta a una finalità condominiale documentata; può vedersi anche movimenti non giustificati e ammanco.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
