L'amministratore di condominio risponde per mala gestio quando l'inadempimento agli obblighi di mandato e ai doveri specifici di gestione, rendiconto, tracciabilità e consegna della documentazione si traduce in un pregiudizio patrimoniale concretamente provato dal condominio. La responsabilità, quindi, non discende in via automatica da ogni irregolarità formale, ma richiede l'accertamento degli addebiti e del danno eziologicamente collegato alla condotta dell'amministratore.
Con la sentenza n. 457 del 05/03/2026, il Tribunale di Foggia ha applicato tali criteri condannando l'ex amministratore al pagamento di euro 15.967,95, oltre interessi legali dalla domanda, in favore del condominio attore. La condanna non è stata pronunciata per l'intero complesso delle contestazioni prospettate in citazione, ma per la parte che la consulenza tecnica d'ufficio ha ricondotto a prelievi non giustificati e a somme versate dai condomini non risultate transitare sul conto corrente condominiale o comunque non dimostrate come impiegate per debiti inerenti ai beni comuni.
La decisione muove dal corretto inquadramento del rapporto tra amministratore e condominio nell'alveo del mandato. Da ciò discendono, da un lato, l'obbligo di eseguire l'incarico con diligenza e trasparenza e, dall'altro, il dovere di rendere il conto del proprio operato e di consegnare tutta la documentazione alla cessazione dell'incarico, secondo gli artt. 1710 e 1713 c.c., oggi espressamente coordinati con l'art. 1129, comma 8, c.c. Sul punto, la giurisprudenza più recente conferma che il passaggio di consegne costituisce un vero obbligo giuridico dell'amministratore uscente e che la sua violazione può essere fatta valere anche in via giudiziale, fermo il necessario rispetto delle regole sull'onere della prova .
La vicenda
Il condominio ha convenuto in giudizio l'ex amministratore, che aveva svolto l'incarico dal 2004 al 2017, chiedendo l'accertamento della sua responsabilità per mala gestio e per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali connesse all'incarico.
A fondamento della domanda sono stati dedotti numerosi addebiti, tra cui:
la mancata consegna al nuovo amministratore dello stato patrimoniale del condominio;
il distacco della fornitura idrica per mancato pagamento delle fatture, nonostante il regolare versamento delle quote da parte dei condomini;
la mancanza di informazioni circa ulteriori posizioni debitorie;
prelievi dal conto corrente condominiale non giustificati da documenti di spesa;
il mancato pagamento di fatture relative all'energia elettrica, anch'esso nonostante il versamento delle quote, con conseguente sospensione della fornitura;
la stipula di diversi contratti di fornitura elettrica per la medesima utenza;
il mancato pagamento delle fatture della ditta manutentrice dell'ascensore, con successiva emissione di decreto ingiuntivo a carico del condominio;
la nomina di un difensore nel giudizio di opposizione a tale decreto senza preventiva informazione o ratifica assembleare;
l'omesso versamento di ritenute d'acconto;
il rilascio di quietanze liberatorie a condomini morosi;
l'omesso recupero di oneri condominiali dovuti da una condomina;
l'omessa fatturazione dei compensi percepiti per l'attività di amministratore;
la violazione dell'obbligo di tracciabilità delle operazioni contabili;
lo svolgimento di attività gestoria senza preventiva approvazione dell'assemblea.
L'ex amministratore si è costituito chiedendo il rigetto della domanda.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la domanda nei limiti della prova raggiunta. La motivazione è costruita su tre passaggi centrali.
Il primo riguarda la natura del rapporto. Il giudice ha ricordato che l'amministratore, quale mandatario dei condomini, è tenuto a una gestione improntata a massima trasparenza e, alla cessazione dell'incarico, deve rendere il conto e consegnare tutta la documentazione inerente alla gestione, compresa quella ricevuta dal predecessore o comunque custodita nell'esercizio del mandato. In questa prospettiva, l'obbligo di consegna della documentazione non si esaurisce nella mera disponibilità astratta dei documenti, ma è funzionale alla continuità amministrativa e al controllo effettivo sulla gestione.
Il secondo passaggio concerne gli obblighi contabili e di rendicontazione. Il giudice ha richiamato gli artt. 1130 e 1130-bis c.c., sottolineando che l'amministratore deve redigere annualmente il rendiconto e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Viene inoltre ribadito il principio di annualità della gestione, collegato all'esigenza di raccordare ogni esercizio con i saldi di quello precedente e di rappresentare correttamente anche lo stato patrimoniale del condominio.
La sentenza riporta poi, con ampiezza, il contenuto dell'art. 1130-bis c.c., valorizzandone la funzione informativa. Il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, "che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica". Esso si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il Tribunale precisa che tali documenti non rispondono a un formalismo fine a sé stesso, ma servono a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, l'entità e la causale degli esborsi, così da consentire un controllo reale sulla regolarità della gestione. In questa linea si colloca l'orientamento, ormai largamente seguito, secondo cui la mancanza degli elementi strutturali del rendiconto incide sul diritto del condomino a un voto informato e determina, sul piano dell'impugnazione assembleare, l'annullabilità della delibera di approvazione, non già la sua nullità, secondo il principio di Cass. n. 33038/2018, ribadito da numerose decisioni di merito successive .
Il terzo passaggio riguarda la prova della responsabilità. Il Tribunale richiama correttamente l'art. 2697 c.c. e afferma che, in caso di addebiti di mala gestio, i condomini devono provare gli addebiti e gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio, mentre l'amministratore è onerato della prova della corretta amministrazione, che deve concretarsi nella dimostrazione dell'effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse, con puntuale registrazione di incassi ed esborsi e con idonea documentazione giustificativa. È un criterio coerente con l'elaborazione giurisprudenziale che, sul piano sostanziale, collega l'obbligo di rendiconto alla necessità di documentare non solo le somme incassate e spese, ma anche le modalità di esecuzione dell'incarico secondo criteri di buona amministrazione .
Decisivo è stato l'accertamento tecnico. Il consulente nominato dal Tribunale, esaminati rendiconti, bilanci preventivi, fatture, ricevute, bonifici, estratti conto e quietanze, ha rilevato, tra l'altro, che nel periodo di gestione risultava depositato un solo verbale assembleare; che i documenti prodotti dal convenuto non potevano essere qualificati come veri bilanci; che essi "non presentano la situazione patrimoniale del condominio all'inizio e alla fine del periodo cui si riferiscono"; che mancavano il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa; che l'amministratore aveva operato quasi sempre in contanti; che taluni documenti prodotti non erano idonei a giustificare le spese; che non risultava consegnata al nuovo amministratore la situazione patrimoniale aggiornata; che non vi era prova dell'informazione ai condomini circa i preavvisi di sospensione della fornitura idrica e la situazione debitoria del condominio.
Il giudice recepisce tali conclusioni e sintetizza l'esito dell'indagine affermando che l'ex amministratore: ha omesso di sottoporre annualmente all'approvazione dell'assemblea il rendiconto di gestione; ha predisposto rendiconti non conformi ai criteri dell'art. 1130-bis c.c. e privi di informazioni sulla situazione patrimoniale; ha assunto iniziative di gestione e impegni di spesa senza la necessaria approvazione preventiva dell'assemblea; non ha registrato puntualmente le entrate e le uscite; ha operato quasi sempre in contanti; in molti casi non ha fornito i documenti giustificativi dei prelievi e dei versamenti effettuati.
Nella relazione integrativa, il c.t.u. ha poi quantificato i prelievi dal conto corrente condominiale effettuati tra il 1° agosto 2015 e il 30 aprile 2017 in euro 10.994,44, rilevando che solo euro 431,82 risultavano utilizzati con modalità tracciata per l'acquisto di beni o servizi comuni. I prelievi non giustificati da idonei documenti di spesa sono stati quindi determinati in euro 10.562,62.
Quanto ai versamenti dei condomini, il consulente ha rilevato che le ricevute emesse dall'ex amministratore tra il 1° agosto 2015 e l'8 maggio 2017 ammontavano a euro 37.696,45; di queste, euro 5.007,33 risultavano versate direttamente dai condomini sul conto corrente condominiale; per il periodo 1° agosto 2015 - 30 aprile 2017 i versamenti eseguiti dall'ex amministratore sul conto erano pari a euro 6.593,28; i pagamenti di debiti relativi a beni e servizi comuni effettuati con modalità non tracciata ammontavano a euro 20.690,51. Da tali dati il c.t.u. ha desunto che gli importi versati dai condomini non risultati versati sul conto corrente condominiale o comunque non risultati impiegati per il pagamento di debiti relativi ai beni comuni erano pari a euro 5.405,33.
La somma complessiva dovuta è stata pertanto quantificata in euro 15.967,95, quale somma tra prelievi non giustificati e versamenti non riscontrati. È significativo che il Tribunale abbia fondato la condanna non su una generica censura di opacità gestionale, ma su una ricostruzione analitica del danno patrimoniale effettivamente provato. La ratio decidendi è espressa con chiarezza nel passaggio in cui si legge che si tratta di una relazione peritale "analiticamente motivata in relazione ai documenti contabili disponibili, che consente di accertare la responsabilità [dell'ex amministratore] per una gestione non trasparente e non conforme alle regole ed ai criteri stabiliti dai sopra richiamati artt. 1129, 1130 e 1130 bis c.c., a causa della quale i condomini non sono stati messi in condizione di verificare puntualmente le entrate e le uscite e di esercitare il doveroso controllo sulla regolarità della gestione condominiale".
Ne consegue che la pronuncia non afferma un principio indistinto secondo cui ogni irregolarità contabile legittimerebbe automaticamente la condanna dell'amministratore; afferma, invece, che la responsabilità risarcitoria sussiste quando, all'esito dell'istruttoria e dell'indagine tecnica, risultino somme non documentalmente giustificate o non tracciate in modo coerente con la gestione del denaro condominiale.
Quanto alla nota sintetica esplicativa, il giudice ne evidenzia correttamente la funzione: descrivere sinteticamente la gestione annuale, dare conto dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, commentare gli scostamenti più rilevanti rispetto all'esercizio precedente e segnalare gli accadimenti di maggiore impatto patrimoniale. La più recente giurisprudenza di merito continua a ritenere centrale tale documento ai fini della completezza del rendiconto, pur registrandosi un orientamento più elastico che, in casi particolari, reputa sufficiente una spiegazione risultante dal verbale assembleare; si tratta, però, di lettura non pacifica e certamente non valorizzata nella decisione qui considerata . Sul tema può vedersi anche assenza della nota sintetica.
I riferimenti giurisprudenziali
La motivazione richiama espressamente l'orientamento di legittimità secondo cui il diritto del condomino di prendere visione della documentazione comune e il correlato obbligo dell'amministratore di consegnarla trovano fondamento nel rapporto di mandato, con particolare richiamo a Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159, e Cass. civ., sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460.
Per il passaggio di consegne, risultano particolarmente pertinenti Cass. civ., ord. 24 giugno 2021, n. 18185, secondo cui la cessazione dell'incarico non consente all'ex amministratore di trattenere la documentazione, e Cass. civ. 15 dicembre 2021, n. 40134, che ha chiarito i profili di riparto dell'onere probatorio nella controversia sulla documentazione non consegnata . Un utile approfondimento è reperibile anche in passaggio di consegne e lealtà.
Quanto alla struttura del rendiconto, la linea interpretativa maggioritaria valorizza Cass. civ. 20 dicembre 2018, n. 33038, secondo cui registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica costituiscono parti inscindibili del rendiconto e la loro mancanza incide sulla validità della delibera di approvazione, normalmente in termini di annullabilità ex art. 1137 c.c. .
La giurisprudenza più recente insiste inoltre sul nesso tra completezza del rendiconto, intelligibilità delle poste e rispetto del principio di annualità, escludendo che la "prevalenza della sostanza sulla forma" possa legittimare contabilità opache, cumulative o non immediatamente verificabili .
Considerazioni conclusive
In sintesi, il principio che emerge è che l'amministratore di condominio risponde verso il condominio quando la gestione non trasparente, la mancata rendicontazione conforme alla legge e l'assenza di idonei giustificativi impediscono di ricostruire l'impiego delle somme riscosse e consentono di accertare un ammanco patrimoniale effettivo.
La decisione distingue con precisione tra irregolarità gestorie, che possono integrare anche gravi anomalie sotto il profilo della revoca o dell'invalidità delle delibere, e responsabilità risarcitoria, che richiede invece la prova concreta del danno. Per questa ragione la condanna non è stata parametrata a tutte le contestazioni mosse all'ex amministratore nel corso del giudizio, ma esclusivamente alle somme che la c.t.u. ha potuto individuare come prive di giustificazione contabile o non coerentemente tracciate.
Da questa decisione si ricava anche che la disciplina degli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c. non ha una funzione meramente organizzativa. La tenuta del conto corrente condominiale, la registrazione cronologica delle operazioni, la redazione annuale del rendiconto, la rappresentazione della situazione patrimoniale e la consegna della documentazione al termine del mandato costituiscono presìdi di controllo e, al tempo stesso, parametri di responsabilità. Quando tali presìdi vengono sistematicamente elusi, con uso del contante e con carenza di giustificativi, il deficit di trasparenza può trasformarsi in prova dell'inadempimento risarcibile, purché il pregiudizio sia ricostruito in modo rigoroso.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
