Il rendiconto approvato non libera l'amministratore dalla responsabilità per ammanchi

L'approvazione del rendiconto non sana, di per sé, gli ammanchi imputabili all'amministratore e non impedisce al condominio di farne valere la responsabilità. Il principio opera quando l'azione non mira a rimettere in discussione, nei rapporti interni tra condomini, la delibera non impugnata, ma a contestare la gestione dell'amministratore e la correttezza della ricostruzione patrimoniale dell'ente di gestione.

Con la sentenza n. 426 del 3 marzo 2026, la Corte d'Appello di Torino ha affermato che la stabilità delle delibere assembleari di approvazione dei rendiconti anteriori al 2019 non copre i profili di responsabilità dell'amministratore, i quali restano azionabili nei limiti della prescrizione. La decisione, tuttavia, non consente generalizzazioni indiscriminate: il principio è stato applicato in una controversia promossa dall'ente di gestione contro chi aveva tenuto per molti anni la contabilità delle spese comuni, all'esito di una puntuale verifica tecnica che aveva evidenziato uno squilibrio patrimoniale e una serie di duplicazioni e incongruenze contabili.

La vicenda

La causa nasceva dall'azione proposta da un ente di gestione di un complesso immobiliare organizzato secondo regole di tipo condominiale nei confronti del soggetto che, per decenni, aveva tenuto la contabilità delle spese relative alle porzioni immobiliari comuni. A seguito di un controllo contabile svolto nel 2019, l'attore deduceva che, per effetto di erronee appostazioni contabili e di spesa, risultava un credito nei confronti dell'ex gestore della contabilità.

I convenuti eccepivano, in via preliminare, il difetto di legittimazione attiva del centro servizi e il mancato esperimento della mediazione; nel merito contestavano la ricostruzione avversaria e proponevano domanda riconvenzionale per il pagamento dei compensi residui. Nel corso del giudizio veniva poi svolta la mediazione demandata, nell'ambito della quale le parti affidavano consensualmente a un consulente tecnico un controllo contabile della gestione. Da tale verifica emergeva uno squilibrio contabile in danno dell'ente di gestione.

Il Tribunale di Novara, recependo gli esiti dell'accertamento tecnico svolto in mediazione, condannava i convenuti in solido al pagamento della somma accertata e rigettava la riconvenzionale. In appello, i soccombenti insistevano soprattutto su due linee difensive. Da un lato sostenevano che il consulente avesse illegittimamente esaminato anche rendiconti già approvati dall'assemblea, che invece non avrebbero più potuto essere messi in discussione in mancanza di impugnazione; dall'altro contestavano nel merito la ricostruzione di alcune poste patrimoniali, in particolare fondo cassa, fondo interrati e associati a credito, chiedendo una nuova c.t.u. contabile limitata all'ultimo rendiconto non approvato.

La decisione

Il Collegio ha rigettato integralmente l'appello. Il passaggio centrale della motivazione chiarisce il rapporto tra approvazione del rendiconto e responsabilità gestoria dell'amministratore: "la vincolatività delle delibere assembleari in caso di mancata impugnazione non investe i profili di eventuale responsabilità dell'amministratore, che hanno come solo limite procedimentale la prescrizione". La Corte, quindi, non ha negato la stabilità della delibera nei rapporti assembleari, ma ha escluso che tale stabilità possa trasformarsi automaticamente in uno schermo liberatorio rispetto a una successiva azione di responsabilità promossa dall'ente di gestione.

La decisione è altrettanto netta sul piano istruttorio. La richiesta di nuova c.t.u. è stata respinta perché le censure mosse contro la consulenza svolta in mediazione erano, secondo i giudici, pienamente valutabili sulla base dei documenti prodotti e delle osservazioni tecniche delle parti. In più, la Corte ha precisato un punto processualmente rilevante: "non essendo il consulente nominato dalle parti in sede di mediazione un'ausiliare del giudice, era onere delle parti produrre nei termini di legge la documentazione ritenuta rilevante". Da ciò discende che la mancata trasposizione nel fascicolo processuale della documentazione esaminata dal consulente in mediazione non poteva essere imputata al consulente stesso né giustificava, di per sé, la rinnovazione dell'indagine tecnica.

Sotto il profilo contabile, la motivazione è particolarmente significativa perché non si limita ad affermazioni di principio, ma spiega in modo analitico le ragioni della conferma della decisione di primo grado. Quanto al fondo cassa, la Corte ha ritenuto infondata la pretesa di scomputare dalla relativa passività la somma di euro 4.600, osservando che tale importo era già stato inserito nella voce relativa al fondo interrati e che il suo ulteriore scomputo dal fondo cassa avrebbe determinato una duplicazione contabile.

Analogo ragionamento è stato svolto per il fondo interrati e per gli associati a credito. Il punto decisivo, secondo la motivazione, è che le poste attive e passive devono essere esposte in modo omogeneo e comparabile, evitando che la medesima somma venga conteggiata due volte in forme diverse. Perciò, se tra le passività si espongono solo le somme effettivamente versate per il fondo interrati, non si può poi indicare tra le attività anche il credito verso i morosi già implicitamente considerato nel minor importo del fondo stesso; diversamente, si gonfia artificiosamente l'attivo. Lo stesso vale per i crediti verso i morosi della gestione ordinaria e per i debiti verso chi ha versato in eccesso: il raffronto deve avvenire tra poste logicamente omogenee, altrimenti il risultato patrimoniale è falsato.

La Corte ha valorizzato, inoltre, un indice fattuale di particolare rilievo: la non attendibilità della tenuta contabile risultava già dal confronto fra i diversi prospetti presentati nel 2019. Lo stato patrimoniale portato in assemblea riportava un certo importo per attivo e passivo; il successivo conteggio allegato alle dimissioni dell'amministratore, pur mantenendo il pareggio formale, modificava più voci e introduceva nell'attivo una voce "a pareggio" di euro 1.570,36, ritenuta dal Collegio all'evidenza inserita solo per far quadrare i conti. Anche la ricostruzione contabile offerta dagli appellanti in mediazione riconosceva, del resto, un ammanco non giustificato.

I riferimenti giurisprudenziali

La soluzione accolta si colloca in un orientamento che distingue nettamente tra stabilità della delibera di approvazione del rendiconto e responsabilità dell'amministratore. In senso conforme, la giurisprudenza di merito ha già affermato che l'approvazione del rendiconto non esclude l'azione risarcitoria del condominio contro l'ex amministratore per mala gestio, sul presupposto della sua responsabilità contrattuale e degli obblighi nascenti dal mandato. In questa linea si colloca, tra l'altro, un precedente in tema di responsabilità dell'ex amministratore, che richiama Trib. Roma 7 marzo 2022 n. 3580 ; nello stesso senso si segnala anche la più recente decisione sugli ammanchi dopo il rendiconto approvato, relativa a Trib. Siracusa 10 novembre 2025 n. 1798 .

Occorre però distinguere l'ipotesi, diversa, dell'azione individuale del singolo condomino fondata su irregolarità gestionali già riflesse in rendiconti approvati e non impugnati. Su questo piano, la giurisprudenza di legittimità ha espresso un indirizzo più restrittivo, richiamando il principio secondo cui l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore e la mancata impugnazione delle relative delibere possono precludere l'azione del singolo per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali già rimesse al vaglio dell'assemblea; resta invece ferma la responsabilità per omissioni informative relative ad atti incidenti direttamente sul patrimonio del condomino. Tale distinzione è ricondotta al principio di Cass. n. 10838/1992, richiamato in successiva giurisprudenza di legittimità .

La differenza è decisiva. Qui, infatti, non si discuteva della preclusione derivante da una delibera non impugnata rispetto a una pretesa individuale del singolo condomino, ma dell'azione proposta dall'ente di gestione per ottenere il ristoro di uno sbilancio patrimoniale emerso dalla ricostruzione dei conti. Per il diverso tema della contestazione delle poste pregresse imputate ai condomini in un rendiconto approvato, resta invece fermo che la delibera va tempestivamente impugnata, come ricorda l'orientamento sulla contestazione delle spese pregresse .

Considerazioni conclusive

Il rendiconto approvato vincola l'assemblea e i condomini nei rapporti interni, ma non impedisce al condominio di agire contro l'amministratore per far valere ammanchi, duplicazioni contabili o altri inadempimenti gestori. Questo è il nucleo della decisione.

La portata del principio, però, va tenuta entro i suoi corretti confini. La pronuncia non afferma che l'approvazione del rendiconto sia sempre irrilevante, né consente di superare senza limiti la stabilità delle delibere non impugnate. Essa dice, più precisamente, che tale stabilità non copre automaticamente la responsabilità dell'amministratore quando il condominio agisce per far accertare uno squilibrio patrimoniale e un inadempimento nella gestione. Nei rapporti interni tra condomini, e specialmente quando sia il singolo a contestare poste già approvate, restano invece operanti le ordinarie preclusioni derivanti dall'art. 1137 c.c. e dalla mancata impugnazione della delibera.

La decisione valorizza, inoltre, un profilo pratico di grande importanza: nelle controversie sulla contabilità condominiale non basta invocare in astratto l'esistenza di errori, ma occorre dimostrare, con poste omogenee e confrontabili, se il bilancio rifletta dati reali o produca duplicazioni. È in questo perimetro, e non in termini assoluti, che va letto il principio per cui il rendiconto approvato non libera l'amministratore dalla responsabilità per la propria gestione.