Mancata verbalizzazione delle dichiarazioni del condomino: nessuna invalidità della delibera se il voto è favorevole

Con sentenza n. 4599 del 17 novembre 2025, il Tribunale di Palermo si è pronunciato sul tema della mancata o errata trascrizione nel verbale assembleare delle dichiarazioni di un condomino, chiarendo che tale circostanza, di per sé, non determina l'invalidità della delibera, in particolare quando il soggetto interessato abbia espresso voto favorevole alla decisione assunta e non alleghi un pregiudizio concreto ed attuale.

Il giudice ha ritenuto infondata la doglianza di chi lamentava l'omessa o inesatta verbalizzazione delle proprie affermazioni in assemblea, evidenziando come la contestazione non avesse inciso sull'esito della deliberazione né integrasse un vizio rilevante ai fini della nullità o dell'annullamento dell'atto assembleare.

La vicenda

Una società, proprietaria di un'unità immobiliare (comprensiva anche di un piano scantinato) all'interno di un condominio, aveva impugnato due delibere adottate dall'assemblea in data 8 febbraio 2023 (punti 2 e 5 dell'ordine del giorno), lamentando, tra l'altro, la mancata e/o errata trascrizione nel verbale delle dichiarazioni rese dal proprio legale rappresentante.

Secondo la ricorrente, il segretario dell'assemblea avrebbe riportato in modo inesatto le affermazioni relative all'affidamento dei lavori di messa in sicurezza dello scantinato di sua proprietà. La società sosteneva che tale erronea verbalizzazione fosse finalizzata a predisporre un documento da utilizzare nella controversia in corso con il condominio, consentendo a quest'ultimo di modificare lo stato dei luoghi e impedendo così al consulente tecnico d'ufficio, una volta nominato, di accertare le effettive cause delle infiltrazioni, con la conseguenza che il condominio avrebbe potuto sottrarsi all'obbligo risarcitorio.

A sostegno della domanda veniva altresì dedotto che le dichiarazioni riportate nel verbale erano state strumentalizzate per creare una situazione processuale favorevole al condominio convenuto.

Oltre all'impugnativa delle delibere, la società chiedeva che fosse accertata l'alterazione del rapporto originario tra i valori reali dei singoli piani e le tabelle millesimali e, conseguentemente, la revisione delle stesse.

La decisione

Il Tribunale di Palermo ha rigettato la domanda di revoca delle delibere condominiali adottate in data 8 febbraio 2023 ai punti 2 e 5 dell'ordine del giorno, ritenendo insussistente l'interesse ad agire rispetto all'impugnativa, ma ha accolto la domanda di revisione delle tabelle millesimali, disponendo l'applicazione di quelle ricalcolate dal consulente tecnico d'ufficio con efficacia dal deposito della sentenza.

Sotto il profilo della presunta erronea verbalizzazione (punto 2), il giudice ha evidenziato:

"Va osservato che la mancata verbalizzazione non incide sulla delibera adottata con il voto favorevole del ricorrente. Infatti, il ricorrente lamenta la mancata verbalizzazione delle sue ragioni, ma non allega di aver espresso dissenso in ordine alle decisioni di cui al punto 2, decisioni adottate con il suo consenso."

"Inoltre, difetta un interesse concreto ed attuale alla revoca della delibera, poiché la prospettazione che il [condominio] possa mutare lo stato dei luoghi per ottenere un vantaggio in termini di prova in un diverso procedimento di risarcimento del danno introdotto dalla [ricorrente] non ha i caratteri dell'attualità, ma semmai della probabilità e quanto dichiarato circa la disponibilità alla consegna delle chiavi non ha portata obbligatoria, dato che, come dichiarato, da controparte non è di fatto avvenuta."

"Da qui, deve ritenersi del tutto ininfluente la presunta mancata verbalizzazione delle dichiarazioni rese dal ricorrente, sia perché le opere sono state approvate con il suo consenso, sia perché la consegna delle chiavi non ha fatto seguito alla dichiarazione verbalizzata."

Sul tema dell'eccesso di potere e dei vizi della deliberazione assembleare, è stato precisato:

"Né può ritenersi che la suddetta delibera sia viziata da eccesso di potere, non potendosi ravvisare in essa il tentativo della maggioranza di perseguire fini estranei al condominio (Cass. 11 giugno 1968, n. 1865 fino ad arrivare a Cass. 16 marzo 2023, n. 7615), poiché rientra nell'interesse del condominio porre in essere quantomeno i lavori urgenti sulle parti comuni al fine di scongiurare danni ulteriori nell'immobile del ricorrente."

Il Tribunale ha quindi disatteso la domanda volta a far dichiarare la nullità della deliberazione per omessa o errata verbalizzazione delle dichiarazioni individuali, ritenendo assente sia un vizio idoneo a inficiare l'atto collegiale, sia un interesse concreto, attuale e specifico alla sua revoca.

Per quanto riguarda la delibera di approvazione del rendiconto relativo all'anno 2022 (punto 5), impugnata anche per violazione dell'art. 1130 n. 7 e dell'art. 1130-bis c.c., il Tribunale ha escluso l'interesse ad agire della società, la quale aveva dedotto, a titolo di pregiudizio, l'erroneità delle tabelle millesimali su cui si fondava la ripartizione delle spese:

"La doglianza è infondata, poiché anche qualora si dovesse accertare le difformità all'interno delle unità immobiliari tali da comportare la modifica delle tabelle, queste non sarebbero applicabili retroattivamente, non mutando sostanzialmente la ripartizione delle spese sostenute [dal condominio] nel 2022."

La mancata retroattività delle eventuali nuove tabelle esclude, quindi, qualunque utilità concreta dell'annullamento del rendiconto già approvato.

È stata invece esaminata e accolta la domanda di revisione delle tabelle millesimali. Sulla base della consulenza tecnica d'ufficio, il giudice ha rilevato che dal raffronto tra le tabelle in vigore e quelle ricalcolate erano emerse differenze di valori superiori o inferiori a un quinto per diverse unità immobiliari, con conseguente necessità di sostituire le tabelle esistenti.

In particolare, il consulente ha accertato le caratteristiche dell'unità di proprietà della società (superfici effettive e destinazione a negozio/magazzino, come risultante anche dai dati catastali e dalle autorizzazioni amministrative) e, sulla base di tali elementi, ha rideterminato i valori millesimali. Il Tribunale ha ritenuto tali conclusioni logiche e coerenti, disponendo:

"Vanno dunque applicate le tabelle millesimali redatte dal ctu e depositate con l'integrazione alla ctu del 30.05.2025, non essendovi prova di un utilizzo diverso dell'immobile da quello accertato in catasto. Tali tabelle saranno applicabili dalla data di deposito della sentenza."

Nel dispositivo è stato pertanto statuito di:

"rigettare la domanda di revoca della delibera adottata in seconda convocazione in data 8.02.2023 [...] relativamente ai punti 2 e 5; disporre l'applicazione delle tabelle millesimali redatte dal ctu [...] depositate in data 30.05.2025", con integrale compensazione delle spese di lite e riparto delle spese di c.t.u. tra condominio e società in ragione delle rispettive quote millesimali.

I riferimenti giurisprudenziali

Per la qualificazione dei vizi denunciati (nullità o annullabilità) e per la configurabilità dell'eccesso di potere nelle delibere condominiali, trovano applicazione i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, ai quali il Tribunale fa richiamo, in particolare mediante la citazione di Cass. 11 giugno 1968, n. 1865 e Cass. 16 marzo 2023, n. 7615.

In sintesi:

"L'assemblea è un organo collegiale e come tale opera attraverso deliberazioni assunte a maggioranza, ancorché calcolata secondo i valori millesimali; tali deliberazioni, se validamente adottate, sono vincolanti per tutti i partecipanti al condominio".

"L'art. 1137 c.c., comma 2, riconosce a ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto il diritto d'impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento entro trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti o dalla data di comunicazione per gli assenti".

"La deliberazione è annullabile ove si alleghi e si provi una violazione di legge o delle norme regolamentari che disciplinano il funzionamento dell'assemblea o la validità delle sue decisioni".

"La deliberazione è nulla quando manca degli elementi costitutivi essenziali, quando ha un oggetto impossibile o illecito (ossia contrario alla legge, all'ordine pubblico o al buon costume), quando incide su diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva dei singoli partecipanti, nonché quando viene adottata in assoluta carenza di convocazione dell'assemblea".

"La deliberazione è nulla anche quando manca assolutamente il potere deliberativo, come nel caso in cui l'assemblea assuma decisioni che esulano dalle sue competenze, deliberando su materie per le quali essa non può statuire".

"La nullità è ravvisabile, altresì, nelle ipotesi di radicale contrapposizione tra l'interesse perseguito dalla maggioranza e quello della minoranza, tale da determinare uno stravolgimento dell'interesse condominiale complessivo".

In tale prospettiva, l'eccesso di potere è individuato nell'ipotesi in cui l'assemblea persegua interessi estranei a quelli propri della collettività condominiale; l'abuso di potere ricorre quando, pur perseguendo interessi condominiali, la maggioranza operi oltre i limiti esterni della discrezionalità che l'ordinamento riconosce, alterando irragionevolmente il bilanciamento tra le posizioni dei partecipanti.

Il richiamo a Cass. n. 7615/2023 conferma che non può ritenersi viziata per eccesso di potere la deliberazione che approvi lavori urgenti sulle parti comuni, volta a scongiurare ulteriori danni a un'unità immobiliare individuale, trattandosi di iniziativa coerente con l'interesse collettivo e priva di intenti distorsivi.

Considerazioni conclusive

Dal complesso della motivazione emergono due profili di particolare rilievo pratico.

In primo luogo, la mera omissione o inesattezza nella trascrizione delle dichiarazioni individuali nel verbale assembleare non comporta, di regola, l'invalidità della delibera, quando:

• il condomino che si duole della verbalizzazione ha espresso voto favorevole rispetto alla decisione assunta;
• non viene allegato né provato un concreto e attuale pregiudizio derivante dall'irregolarità formale;
• non emergono condotte della maggioranza dirette a perseguire fini estranei all'interesse condominiale o a stravolgere l'equilibrio dei diritti individuali.

In tali condizioni, la doglianza sulla mancata verbalizzazione resta irrilevante ai fini della nullità o dell'annullamento della delibera, potendo acquisire rilievo solo in presenza di vizi radicali (ad esempio falsificazione dolosa del verbale per alterare il risultato della votazione o per incidere su diritti individuali dei singoli partecipanti).

In secondo luogo, la revisione delle tabelle millesimali, quando ne ricorrano i presupposti (come l'alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità accertata in sede tecnica), opera ex nunc. Le nuove tabelle, come affermato espressamente, "saranno applicabili dalla data di deposito della sentenza"; di conseguenza, la loro futura applicazione non giustifica l'impugnazione di rendiconti già approvati, se non si dimostra uno specifico vizio di legittimità o una nullità del deliberato contabile.

In prospettiva operativa, ciò suggerisce che:

• chi intenda contestare un verbale per omessa o erronea verbalizzazione deve allegare e provare non solo l'inesattezza, ma anche il nesso con un concreto pregiudizio (ad esempio l'incidenza sull'esito della votazione o sui diritti individuali);
• chi chiede la revisione delle tabelle millesimali, specie in presenza di modifiche strutturali o di destinazione d'uso delle unità, deve considerare che l'aggiornamento delle quote avrà effetti sulle ripartizioni future delle spese, senza incidere di regola sui riparti già effettuati e coperti da delibere non viziate.