In ambito condominiale, sono tante le circostanze in cui la legge impone di rispettare determinate prescrizioni di forma. Ad esempio, si pensi all'ipotesi della convocazione, la quale deve contenere l'ora e il luogo della riunione nonché l'indicazione degli argomenti all'ordine del giorno. Ebbene, si tratta di dati che non possono mancare. In caso contrario, l'assemblea sarebbe impugnabile.
Si è discusso di questo argomento anche a proposito della vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Catania n. 2250 del 22 maggio 2024. In particolare, in questa circostanza il difetto, presuntivamente riscontrato dalla parte attrice, riguardava la verbalizzazione di una votazione.
Secondo la parte istante, tale dato era stato deficitario e, per questo motivo, l'assemblea era invalida. Ovviamente, non è mancata, certo, la difesa del condominio convenuto il quale si è giustificato sostenendo che, nell'occasione, non era necessaria alcuna formalità particolare. Non era stato raggiunto il quorum deliberativo per approvare l'argomento all'ordine del giorno.
Insomma, al Tribunale di Catania è spettato il compito di stabilire, in tema di delibera condominiale mancante della verbalizzazione della votazione, se essa è valida.
Non ci resta, quindi, che approfondire la questione.
L'assemblea non perviene ad alcuna decisione: bisogna verbalizzare?
Nel caso oggetto della sentenza in esame, in un condominio, la nomina dell'amministratore era stata rinviata poiché non era stato raggiunto il necessario quorum deliberativo. Insomma l'assemblea non aveva espresso alcuna decisione.
Per questo motivo, era stata ritenuta irrilevante la verbalizzazione dei votanti favorevoli, dei contrari, degli astenuti e dei relativi millesimi. Ebbene, ciò non era e non era ammissibile.
Come ricordato dal Tribunale di Catania, riportando la giurisprudenza sul punto, la verbalizzazione deve sempre avvenire, anche se il consesso non dovesse approvare l'argomento all'ordine del giorno. In caso contrario, infatti, si violerebbe una formalità prevista dalla legge a pena di validità della riunione e il deliberato sarebbe, inevitabilmente, annullabile su iniziativa dei soggetti dissenzienti.
La verbalizzazione è, quindi, fondamentale per consentire a tutti gli aventi diritto di controllare la regolarità del procedimento collegiale e non può mancare in nessun caso "Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 cod. civ.), una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (Cass. n. 5014/1999)".
Ecco, dunque, spiegato il motivo per cui il Tribunale di Catania ha accolto l'impugnazione. Non era, infatti, ammissibile che la verbalizzazione mancasse solo perché non era stata raggiunta la maggioranza per assumere una certa decisione.
Mancata verbalizzazione dei votanti favorevoli: è valida l'assemblea?
La giurisprudenza della Cassazione afferma che la verbalizzazione dei nominativi presenti in assemblea, dei votanti e del valore delle quote millesimali che rappresentano è fondamentale. In mancanza, infatti sarebbe impossibile controllare che una decisione sia stata presa nel rispetto delle maggioranze di legge.
Tuttavia, questi dati essenziali possono ricavarsi anche diversamente. Ad esempio, almeno di solito, i nominativi presenti alla riunione e i relativi millesimi che rappresentano, sono riportati ed elencati all'inizio del verbale.
Ebbene, in questo caso, per ricavare quanti hanno votato favorevolmente, in calce alla decisione, potrebbero riportarsi solo il nominativo dei dissenzienti e degli astenuti.
Con un semplice calcolo matematico, infatti, sarebbe facile verificare se la decisione è stata presa nel rispetto della legge.
In un caso come questo, quindi, la verbalizzazione sarebbe, comunque, corretta e l'assemblea sarebbe valida "In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento.
Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c. (Cass. n. 40827/2021)".
