Amministratore giudiziario ad acta per lavori antincendio bloccati dall'assemblea

Quando la mancata formazione della maggioranza impedisce l'adozione di provvedimenti necessari per la sicurezza e la conservazione delle parti comuni, il partecipante al condominio può ricorrere al rimedio camerale previsto dall'art. 1105, comma 4, c.c., applicabile al condominio in forza dell'art. 1139 c.c.; l'autorità giudiziaria può adottare i provvedimenti opportuni e, se necessario, nominare un amministratore giudiziario ad acta con incarico circoscritto agli atti rimasti ineseguiti.

Il Tribunale di Pescara, con decreto reso nel procedimento n. 2056/2025 V.G., datato 8 maggio 2025, ha applicato tale rimedio a una situazione di prolungata inerzia assembleare relativa alla messa a norma antincendio di un'autorimessa condominiale, priva del Certificato di Prevenzione Incendi sin dal 2007.

La vicenda incrocia tre profili: la gestione della cosa comune, la sicurezza dell'edificio e i limiti dell'intervento sostitutivo del giudice. Il provvedimento non attribuisce all'amministratore giudiziario una gestione generale del condominio, ma un mandato funzionale al compimento degli adempimenti necessari per superare lo stallo deliberativo e conseguire la regolarizzazione antincendio.

La vicenda

Alcuni comproprietari di unità immobiliari ubicate nell'autorimessa condominiale, titolari complessivamente di 85,65 millesimi, hanno proposto ricorso ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., chiedendo la nomina di un amministratore giudiziario ad acta per dare esecuzione ai lavori di adeguamento antincendio ritenuti necessari e non rinviabili.

A fondamento della domanda hanno richiamato la comunicazione del Comando provinciale dei Vigili del Fuoco del 5 aprile 2007, con la quale era stata segnalata la necessità di un intervento tecnico urgente a seguito di sopralluogo ispettivo presso l'autorimessa, per criticità incidenti sulla sicurezza dell'impianto elettrico. Con successivo provvedimento del 17 aprile 2007, lo stesso Comando aveva revocato il Certificato di Prevenzione Incendi precedentemente rilasciato, rilevando gravi violazioni della normativa di prevenzione incendi allora richiamata nel provvedimento.

Il decreto dà atto anche dell'evoluzione normativa successiva: nelle more è entrato in vigore il D.M. 3 agosto 2015, recante il Codice di prevenzione incendi, richiamato dal Tribunale unitamente alla Regola Tecnica Verticale V.6 per le autorimesse. Il riferimento al D.M. 1 febbraio 1986 attiene, dunque, al quadro considerato al momento della revoca del certificato; l'adeguamento attuale è stato valutato dal Tribunale alla luce della disciplina tecnica richiamata come vigente nel provvedimento.

L'amministratore del condominio aveva conferito incarico a un tecnico, il quale, con relazione del 16 aprile 2025, aveva individuato gli interventi indispensabili per la presentazione della S.C.I.A. antincendio e per il successivo conseguimento del nuovo Certificato di Prevenzione Incendi. Nonostante ciò, le assemblee convocate sul punto non erano riuscite ad approvare i lavori.

In particolare, il ricorso evidenziava tre passaggi assembleari: nella riunione del 1° settembre 2023 l'ordine del giorno includeva gli urgenti lavori di adeguamento dell'impianto antincendio, ma non veniva raggiunta la maggioranza richiesta; nella riunione del 14 marzo 2024 l'assemblea, pur riconoscendo l'urgenza degli interventi, non riusciva ancora a formare la maggioranza necessaria; nella riunione del 27 marzo 2025 il punto veniva nuovamente rinviato per mancanza del quorum necessario a deliberare.

I ricorrenti hanno quindi chiesto di accertare l'inerzia assembleare, la paralisi gestionale e la natura necessaria degli interventi di adeguamento antincendio, domandando la nomina di un amministratore giudiziario incaricato di porre in essere gli atti tecnici, amministrativi e negoziali occorrenti alla messa a norma dell'autorimessa e all'ottenimento della certificazione antincendio.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso, ritenendo integrati i presupposti dell'art. 1105, comma 4, c.c. Il condominio non si è costituito nel procedimento e il Collegio ha valorizzato la prolungata assenza del Certificato di Prevenzione Incendi, l'esistenza di prescrizioni tecniche rimaste ineseguite e la documentata impossibilità dell'assemblea di deliberare i lavori.

La motivazione muove da un accertamento netto dello stallo gestionale:

"È pacifica l'impossibilità di provvedere alla gestione dell'autorimessa condominiale [...], che risulta priva del Certificato di Prevenzione Incendi sin dal 17 aprile 2007 - da quasi diciannove anni - in violazione delle disposizioni imperative di cui al D.P.R. n. 151/2011 e al D.M. 3 agosto 2015."

Il decreto richiama poi l'attività tecnica svolta prima del ricorso, evidenziando che la relazione predisposta dal professionista incaricato dall'amministratore aveva già individuato gli interventi da eseguire:

"Il Perito Industriale, con relazione tecnica del 16 aprile 2025 [...], individuava tutti gli interventi indispensabili e non rinviabili per conseguire il rilascio della S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) antincendio e, successivamente, del nuovo Certificato di Prevenzione Incendi, conformemente alle prescrizioni vigenti in materia ed in particolare del D.M. 3 agosto 2015 [...], ma tali attività restavano ineseguite".

La mancata deliberazione assembleare non è stata considerata un semplice dissenso tra condomini, ma una reiterata paralisi dell'organo competente. Il Tribunale riporta le tre convocazioni assembleari nelle quali il tema era stato posto all'ordine del giorno senza esito utile:

"Nonostante la situazione di irregolarità, perdurante da oltre diciotto anni, invero, l'assemblea condominiale non deliberava l'esecuzione dei lavori necessari, determinando una situazione di sistematica e reiterata inerzia assembleare, che integra pienamente la fattispecie prevista dall'art. 1105, comma 4, c.c."

La ratio dell'intervento sostitutivo è espressa con particolare chiarezza nel passaggio in cui il Collegio distingue la nomina giudiziaria dall'ordinaria investitura fiduciaria dell'amministratore condominiale:

"La nomina dell'amministratore giudiziario non trova fondamento in un atto fiduciario dei condomini, ma nell'esigenza di ovviare all'inerzia [...] ed è finalizzata al mero compimento degli atti o delle attività non compiute".

Il provvedimento richiama, a sostegno, il principio affermato dalla Corte di cassazione secondo cui, in tema di comunione, l'art. 1105, comma 4, c.c. consente a ciascun partecipante di adire l'autorità giudiziaria quando non si formi la maggioranza necessaria per adottare provvedimenti di amministrazione della cosa comune. Tale intervento avviene in sede di volontaria giurisdizione e riguarda le decisioni di gestione della cosa comune nei rapporti interni tra partecipanti.

In applicazione di tali coordinate, il Tribunale ha nominato un ingegnere quale amministratore giudiziario ad acta, incaricandolo di provvedere a ogni adempimento utile all'esecuzione degli interventi necessari alla messa a norma antincendio dell'autorimessa e al conseguimento del Certificato di Prevenzione Incendi. Il mandato è stato autorizzato per il compimento degli atti necessari allo svolgimento dell'incarico e previsto sino al completamento degli interventi.

Il dispositivo, dunque, accoglie l'istanza nella sua funzione essenziale: superare l'inerzia assembleare attraverso un incarico sostitutivo mirato. Non vi è una sostituzione stabile dell'assemblea o dell'amministratore ordinario, ma l'attribuzione di poteri funzionali al compimento delle attività rimaste bloccate.

Quanto alle spese, il Tribunale non ha adottato alcuna statuizione di condanna, valorizzando la mancata costituzione del condominio e la natura non contenziosa del procedimento, qualificato come attività di carattere amministrativo diretta ad assicurare al condominio l'espletamento delle incombenze demandate dalla legge.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2020, n. 11802: in tema di comunione, quando non si formi una maggioranza per l'adozione dei provvedimenti necessari all'amministrazione della cosa comune, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione. Il principio è pertinente perché il decreto lo utilizza per fondare il rimedio sostitutivo rispetto allo stallo assembleare.
• Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2001, n. 5889: il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c., in materia di gestione condominiale, presuppone una situazione di inerzia nella concreta amministrazione della cosa comune, derivante dalla mancata assunzione dei provvedimenti necessari, dall'assenza di maggioranza o dalla mancata esecuzione di una deliberazione adottata.
• Cass. civ., sez. II, 14 agosto 1997, n. 7613: gli atti di conservazione dei beni comuni rientrano tra gli atti di amministrazione; quando l'assemblea non riesca a provvedere, il singolo partecipante deve attivare il rimedio camerale previsto per la gestione della cosa comune, senza trasformare la domanda in un ordinario giudizio di condanna a un facere.
• Cass. civ., sez. VI, 22 giugno 2017, n. 15548: i provvedimenti resi ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c. hanno natura di volontaria giurisdizione, sono privi di carattere decisorio e definitivo e restano assoggettati ai rimedi propri dei procedimenti camerali.
• Cass. civ., sez. VI-2, 5 luglio 2017, n. 16608: il singolo partecipante non dispone, nei confronti del condominio, di un'ordinaria azione di condanna al "buon funzionamento" degli impianti comuni; in presenza di inerzia gestionale devono essere utilizzati gli strumenti tipici, tra cui il ricorso ex art. 1105, comma 4, c.c.
• Trib. Benevento, 23 ottobre 2025, R.G. n. 1156/2025: l'intervento sostitutivo ex art. 1105, comma 4, c.c. richiede una concreta e documentata inerzia dell'assemblea rispetto all'atto di amministrazione ritenuto necessario; la domanda non può fondarsi su allegazioni generiche o su riunioni non adeguatamente documentate.
• Trib. Santa Maria Capua Vetere, decreto 8 gennaio 2026: la nomina dell'amministratore ad acta non è giustificata quando, dopo l'avvio del procedimento, l'assemblea approva e avvia gli interventi oggetto della domanda, poiché viene meno lo stallo gestionale che legittima il ricorso al giudice.

Considerazioni conclusive

Lo stallo assembleare su interventi necessari alla sicurezza e alla conservazione delle parti comuni legittima il ricorso all'autorità giudiziaria quando risulti concretamente impedita l'adozione dei provvedimenti di amministrazione della cosa comune. In tale perimetro, la nomina dell'amministratore giudiziario ad acta ha funzione sostitutiva e mirata: consente di compiere gli atti indispensabili rimasti ineseguiti, senza trasferire stabilmente al giudice o al professionista nominato la gestione ordinaria del condominio.

La linea di legittimità è coerente. Cass. n. 7613/1997 riconduce gli atti di conservazione dei beni comuni all'amministrazione della cosa comune e nega che il giudice contenzioso possa sostituirsi alla volontà dei partecipanti nella scelta e nell'esecuzione delle opere. Cass. n. 5889/2001 individua nell'inerzia gestionale, nella mancata formazione della maggioranza o nell'inesecuzione della delibera il presupposto del rimedio. Cass. n. 11802/2020 conferma la sede di volontaria giurisdizione, mentre Cass. n. 15548/2017 e Cass. n. 16608/2017 delimitano, rispettivamente, natura camerale del provvedimento e strumenti esperibili dal singolo partecipante in presenza di impianti comuni non correttamente gestiti.

Gli arresti di merito più recenti confermano il medesimo equilibrio: il rimedio opera quando l'inerzia sia effettiva, documentata e riferita a un'attività determinata, non quando la domanda sia generica o quando l'assemblea abbia ormai deliberato e dato concreto avvio agli interventi. Sulla necessità di dimostrare una reale paralisi gestionale, v. anche inerzia assembleare effettiva e provata; sul limite rappresentato dal superamento dello stallo, può vedersi nomina esclusa se i lavori sono avviati.

Nel caso deciso, la lunga assenza della certificazione antincendio, la relazione tecnica sugli interventi indispensabili e il reiterato mancato raggiungimento della maggioranza hanno reso attuale il presupposto dell'intervento sostitutivo. L'incarico conferito resta coerente con tale funzione: non una gestione generale del condominio, ma un mandato limitato alla messa a norma dell'autorimessa e al conseguimento del Certificato di Prevenzione Incendi. In tal senso, sul rimedio utilizzabile quando l'assemblea resta ferma sui lavori straordinari, v. anche assemblea ferma sui lavori straordinari; per i presupposti dell'incarico giudiziario, può vedersi anche ricorso per la nomina dell'amministratore giudiziario.