L'inerzia assembleare può portare a un amministratore ad acta per eseguire lavori indispensabili

Quando la ripetuta mancata costituzione dell'assemblea impedisce l'adozione di provvedimenti indispensabili per la conservazione e la sicurezza delle parti comuni, ciascun partecipante può attivare il rimedio camerale previsto dall'art. 1105, comma 4, c.c. (applicabile al condominio in forza del rinvio dell'art. 1139 c.c.), chiedendo al giudice di adottare i provvedimenti necessari e, se del caso, di nominare un amministratore giudiziario ad acta.

Con ordinanza del Tribunale di Pescara del 26 gennaio 2026 (R.G. 2056/2025 V.G.) è stata disposta la nomina di un soggetto terzo con incarico circoscritto alla messa a norma antincendio dell'autorimessa condominiale, al fine di superare lo stallo assembleare determinato dal reiterato difetto dei quorum costitutivi.

La vicenda

Alcuni comproprietari di unità immobiliari ubicate in un'autorimessa condominiale hanno chiesto la nomina di un amministratore giudiziario ad acta ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., deducendo l'impossibilità di deliberare in assemblea gli interventi necessari all'adeguamento antincendio, per il ripetuto mancato raggiungimento del quorum costitutivo.

Dagli atti risulta, in particolare, che l'assemblea era stata convocata più volte (1/09/2023, 14/03/2024 e 27/03/2025) senza tuttavia raggiungere il quorum per la valida costituzione; che l'autorimessa è soggetta alla normativa di prevenzione incendi; e che, a seguito di sopralluogo, il Comando dei Vigili del Fuoco ha privato di efficacia la precedente certificazione per violazioni alle norme di prevenzione incendi di cui al D.M. 1/02/1986, ora disciplinate dal D.M. 3/08/2015, sollecitando l'esecuzione degli interventi necessari (segnalazione del 5/04/2007 e comunicazione del 17/04/2007).

Risulta inoltre che l'amministratore aveva incaricato un tecnico, il quale aveva predisposto una relazione sugli interventi necessari (tra cui verifica e messa a norma degli impianti elettrici, installazione della segnaletica di sicurezza, compartimentazioni antincendio REI, adeguamento delle aperture di aerazione ed eliminazione delle infiltrazioni d'acqua dal piazzale sovrastante), ma che non era stato possibile deliberare i lavori per il medesimo difetto di quorum costitutivo.

La decisione

È stata ritenuta integrata una situazione di inerzia assembleare tale da impedire l'adozione dei provvedimenti indispensabili per la conservazione e la sicurezza delle parti comuni. In particolare, si legge:

"A prescindere dalle ripercussioni economiche pure rappresentate dai ricorrenti, appare integrata nel caso in esame una situazione di inerzia assembleare tale da impedire l'adozione dei provvedimenti indispensabili per la conservazione e la sicurezza delle parti comuni, ricorrendo pertanto i presupposti per l'intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., applicabile al condominio."

Nel delineare il perimetro del rimedio, l'ordinanza richiama i principi affermati dalla Suprema Corte in punto di:

"[…] opportuni provvedimenti in sede di volontaria giurisdizione […]" (Cass. Civ., Sez. II, sentenza 18/06/2020 n. 11802),

nonché la natura del provvedimento ex art. 1105, comma 4, c.c. quale atto di volontaria giurisdizione, "privo di carattere decisorio o definitivo", revocabile e reclamabile ai sensi degli artt. 739, 742 e 742-bis c.p.c. (Cass. Civ., Sez. VI, ord. 22/06/2017 n. 15548).

Viene poi richiamato l'arresto secondo cui il singolo partecipante non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica al "buon funzionamento" degli impianti comuni azionabile con ordinaria azione di condanna, potendo invece attivare gli strumenti tipici (impugnazioni ex art. 1137 c.c., ricorsi ex art. 1133 c.c., revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c. o ricorso ex art. 1105, comma 4, c.c.) (Cass. Civ., Sez. VI-2, ord. 05/07/2017 n. 16608).

In applicazione di tali principi, è stato nominato un amministratore giudiziario ad acta con incarico circoscritto a:

"porre in essere tutti gli atti necessari e conseguenti alla messa a norma antincendio dell'autorimessa ivi inclusi l'affidamento dei lavori, la sottoscrizione dei contratti e il coordinamento con i competenti uffici",

nonché a "sostenere le spese occorrenti, con riparto delle stesse tra i condomini, secondo i criteri di legge". È stata altresì prevista la durata dell'incarico sino al completamento degli interventi e degli adempimenti connessi, con obbligo di accettazione formale (e attestazione di assenza di incompatibilità o conflitto di interessi) entro dieci giorni dalla comunicazione, oltre alla determinazione di un fondo spese iniziale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. Civ., Sez. II, sentenza 18 giugno 2020 n. 11802;
• Cass. Civ., Sez. VI-2, ordinanza 5 luglio 2017 n. 16608;
• Cass. Civ., Sez. VI, ordinanza 22 giugno 2017 n. 15548.

Considerazioni conclusive

Il percorso motivazionale valorizza un dato centrale: l'intervento sostitutivo è stato ritenuto ammissibile non per "sostituire" scelte discrezionali, ma perché la mancata valida costituzione dell'assemblea ha impedito l'adozione di determinazioni qualificate come indispensabili per la conservazione e la sicurezza delle parti comuni.

In quest'ottica, l'art. 1105, comma 4, c.c. opera come rimedio camerale nei casi in cui:
(i) non si prendano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, oppure
(ii) non si formi una maggioranza, oppure
(iii) la deliberazione adottata non venga eseguita.
La misura resta però circoscritta e funzionale a rimuovere lo stallo, senza trasformarsi in un improprio governo giudiziale dell'ordinaria amministrazione.

La stessa giurisprudenza di legittimità richiamata in banca dati evidenzia, in termini generali, che il ricorso ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi riconducibili a una situazione di assoluta inerzia nella concreta amministrazione della cosa comune (Cass. civ., Sez. II, 20/04/2001, n. 5889) , con la conseguenza che l'istanza è tanto più solida quanto più è supportata da riscontri oggettivi (verbali, richieste di enti, relazioni tecniche) e da un incarico specifico e non "generalizzato" .

Al contempo, occorre mantenere distinto il perimetro della volontaria giurisdizione: la procedura non è destinata a definire controversie su diritti soggettivi in chiave decisoria, ed è fisiologicamente connotata da provvedimenti revocabili e reclamabili. In chiave pratica, ciò suggerisce di calibrare il ricorso su atti "necessari e conseguenti" allo scopo (come fatto nel caso deciso), evitando domande che, per ampiezza o contenuto, rischino di sconfinare in pretese contenziose o in sostituzioni della discrezionalità assembleare.

Per approfondimenti operativi sul perimetro dell'istituto e sui casi in cui la domanda viene ritenuta inammissibile o respinta (ad esempio quando non è dimostrata una reale inattività gestionale o quando manca la specificazione dei compiti richiesti), si vedano anche: Assemblea ferma sui lavori straordinari, quando chiedere l'amministratore ad acta e Nomina giudiziale anche nel piccolo condominio, presupposti e limiti . In senso coerente, è stato inoltre ribadito che l'inerzia è il presupposto essenziale del rimedio e che, in difetto, l'istanza non può diventare uno strumento per "aggirare" le regole assembleari .

In sintesi: quando lo stallo assembleare, documentato e reiterato, impedisce interventi qualificabili come indispensabili per la conservazione e la sicurezza delle parti comuni, è ammissibile chiedere la nomina di un amministratore giudiziario ad acta ai sensi degli artt. 1105, comma 4, e 1139 c.c., con mandato puntuale e temporalmente delimitato al completamento degli interventi necessari.