Nei piccoli condomìni lo stallo sui lavori urgenti può portare alla nomina di un amministratore giudiziario

La gestione delle parti comuni in edifici composti da un numero di partecipanti inferiore a nove può porre questioni peculiari, soprattutto quando manca l'accordo sulle decisioni indispensabili per la conservazione e la manutenzione. In tali contesti, pur non essendo obbligatoria la nomina di un amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c. (obbligo che scatta al superamento degli otto condomini), può rendersi necessario ricorrere all'autorità giudiziaria per superare situazioni di stallo che impediscono l'adozione dei provvedimenti necessari alla tutela della cosa comune.

La vicenda

Nel caso deciso dal Tribunale di Ascoli Piceno (decreto 15 dicembre 2025, R.G. 1092/2025), una delle due proprietarie di un edificio composto da sole due unità immobiliari ha proposto ricorso ex art. 1105, comma 4, c.c., chiedendo la nomina di un amministratore giudiziario ad acta, con i poteri indispensabili per l'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni e per la manutenzione urgente dei cornicioni, nonché per la ripartizione delle relative spese e la richiesta di pagamento pro quota.

È stato documentato, mediante perizia tecnica di parte e corredo fotografico, che lo stato del solaio di copertura (anche in termini di possibili ricadute sulla sicurezza statica) e quello dei cornicioni imponevano interventi indifferibili e urgenti, sia per il rischio di infiltrazioni d'acqua sia per il pericolo di distacco di calcinacci e intonaco.

L'altra proprietaria non ha contestato la necessità e l'urgenza degli interventi, ma ha contestato la tipologia dei lavori prospettati dal tecnico di parte avversa e, in particolare, ha richiamato i criteri di riparto affermati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di art. 1126 c.c. (terrazze a livello/lastrici solari), osservando che restano a carico dell'usuario o proprietario esclusivo le spese dirette al solo miglior godimento dell'unità immobiliare, mentre il criterio legale riguarda le spese connesse alla funzione di copertura (Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583 ).

Il verbale negativo della mediazione (conclusasi il 1° ottobre 2025) ha attestato l'impossibilità di raggiungere un accordo sulle modalità e sull'entità degli interventi. All'udienza del 27 novembre 2025, inoltre, la parte inizialmente contraria ha rinunciato alle eccezioni preliminari, aderendo alla domanda di nomina dell'amministrazione giudiziale.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso e, applicato l'art. 1105, comma 4, c.c., ha nominato un amministratore giudiziario, conferendogli tutti i poteri e i doveri previsti dalla legge per l'amministrazione della cosa comune, con specifico riferimento agli atti di ordinaria amministrazione e all'adozione dei provvedimenti necessari per la conservazione e il godimento del bene, segnatamente quelli oggetto del procedimento.

In motivazione, il Collegio ha premesso che "in tema di condominio minimo -ossia costituito da un numero di proprietari delle singole unità immobiliare inferiore a nove- come non sia necessaria la nomina di un amministratore dell'immobile, ma, tuttavia come i partecipanti alla comunione possano adottare singole determinazioni per la gestione dell'immobile, oppure procedere alla nomina convenzionale di un amministratore per atti di gestione soltanto mediante unanimità dei consensi, dovendosi in caso di mancato accordo o di contrasto tra alcuni comproprietari adire l'autorità giudiziaria" (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2017, n. 5329).

Ha quindi precisato che "Ne consegue che, a norma dell'art. 1105 c.c. la nomina di un amministratore giudiziale si rende necessaria quando i condomini non adottano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, ovvero ancora quando le deliberazioni adottate non siano eseguite, affinché si superi la situazione di stallo che, per effetto della necessaria unanimità, determini l'impossibilità del funzionamento del piccolo condominio."

Quanto al merito, sulla base della documentazione e della mancata contestazione dell'urgenza (a fronte di un dissenso incentrato sulla tipologia degli interventi), il Tribunale ha ritenuto sussistenti i presupposti per l'intervento sostitutivo, osservando che "Detti assunti sono giuridicamente corretti e quanto sopra giustifica la nomina di un amministratore giudiziario che, previa convocazione dei proprietari delle singole unità immobiliari e verifica della effettiva volontà degli stessi, provveda agli opportuni incombenti ed alla gestione dell'edificio, compresa l'esecuzione sulle sole parti comuni delle opere necessarie alla eliminazione delle lamentate infiltrazioni e per eseguire gli altri necessari lavori sulle parti comuni, determinando gli oneri ricadenti su ciascun condomino."

Quanto alle spese, ha statuito nulla, rilevando che, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione (privo di carattere decisorio e definitivo), "non trovano applicazione le regole di cui agli artt. 91 e seguenti cod. proc. civ.", richiamando Cass. civ., sez. VI, ord. 20 gennaio 2022, n. 1799.

I riferimenti giurisprudenziali

Nel decreto risultano richiamati: Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2017, n. 5329; Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583; Cass. civ., sez. VI, ord. 20 gennaio 2022, n. 1799.

Considerazioni Conclusive

Il perimetro della decisione va letto alla luce della concreta composizione dell'edificio (due soli partecipanti) e della conseguente difficoltà di applicare, in pratica, un meccanismo maggioritario: proprio in questa situazione il rimedio dell'art. 1105, comma 4, c.c. consente di superare lo stallo e di assicurare l'adozione (e l'esecuzione) dei provvedimenti necessari alla gestione della cosa comune.

In chiave sistematica, la soluzione è coerente con il principio per cui la disciplina del condominio si applica anche al c.d. "condominio minimo", ferma la necessità, nei casi in cui non si possa formare una maggioranza, di fare ricorso agli strumenti della comunione (artt. 1105 c.c. e rinvio ex art. 1139 c.c.), come affermato dalle Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046 ) e ribadito dalla giurisprudenza successiva sul ruolo dell'unanimità nel condominio composto da due soli partecipanti (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2017, n. 5329, richiamata anche nella prassi applicativa ). Per un inquadramento operativo, si veda anche Nomina giudiziale dell'amministratore anche nei piccoli condomini in caso di conflitto .

Resta, però, un limite applicativo importante: l'intervento giudiziale ex art. 1105 c.c. non è uno strumento "sostitutivo" utilizzabile in via automatica in assenza di amministratore, ma richiede la prova di una concreta inerzia o di un effettivo stallo nella gestione. In senso più rigoroso, parte della giurisprudenza di merito valorizza anche la necessità di dimostrare che, prima del ricorso, sia stata effettivamente sollecitata/convocata un'assemblea con uno specifico ordine del giorno e che la gestione non abbia potuto trovare soluzione in quella sede: in difetto, il ricorso può essere dichiarato inammissibile Tribunale: presupposti e prova dello stallo per il ricorso ex art. 1105 c.c. .

In definitiva, il decreto conferma che, in presenza di interventi indifferibili e urgenti sulle parti comuni e di un dissenso che impedisca l'adozione dei provvedimenti necessari, la nomina giudiziale può essere uno strumento idoneo a garantire la conservazione e il godimento del bene comune, anche attraverso la verifica preventiva della volontà dei partecipanti e la successiva determinazione degli oneri a carico di ciascuno, secondo legge.